18.10.2023 Арбитражный суд Московского округа рассмотрел жалобу Администрации городского округа Химки Московской области (истец) к ООО «Шереметьево-4» (ответчик) о сносе самовольной постройки, используемой застройщиком в качестве «Офиса продаж» в многоквартирных домах (МКД), строительство которых осуществляет ответчик на земельном участке, предоставленном ему в целях строительства МКД.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Согласно материалам дела, ООО «Шереметьево 4» является арендатором земельного участка с видом разрешенного использования «для жилой застройки переменной этажности 1—17 этажей». Главстройнадзор выявил, что застройщик без разрешения на строительство возвел на данном участке «Офис продаж» прямоугольной формы приблизительно 12 x 18 м и поставил его на государственный кадастровый учет.

На момент судов первая очередь строительства была завершена, МКД введен в эксплуатацию, в спорном здании временно размещены магазины. Поскольку далее застройщиком планируется строительство и ввод в эксплуатацию последующих очередей строительства, спорное здание, по мнению истца, вновь будет использоваться как вспомогательное в качестве офиса продаж жилых помещений.

По мнению истца, данное строение является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения на это необходимых разрешений на земельном участке (ЗУ), не отведенном для этих целей, и подлежит сносу.

Суд первой инстанции поддержал застройщика, указав, что строительство объекта осуществлено ответчиком на арендуемом им ЗУ в соответствии со строительными и противопожарными нормами и правилами, сохранение и эксплуатация этого помещения не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С ним согласился и суд апелляционной инстанции.

Арбитражный суд Московского округа отменил решения нижестоящих судов. При этом было указано, что:

• судами не устанавливалось, предусмотрено ли строительство спорного объекта (в том числе в качестве «Офиса продаж») условиями заключенного сторонами инвестиционного контракта;

• ответчик не получал разрешения на строительство спорного объекта;

• допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС);

• к числу ОКС вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) ОКС. А ответчик не доказал, какую именно вспомогательную функцию спорный объект выполняет по отношению к МКД.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд встал на сторону строителей в их споре с СРО

Арбитражный суд: в качестве подтверждения согласования условий договора можно принять эмодзи

Верховный Суд разъяснил, на что может рассчитывать покупатель по зависшей сделке

Утверждены критерии для зданий и сооружений вспомогательного использования

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 26 июня 2023 года вынесла Определение №307-ЭС22-27054, в котором рассмотрело правило об исполнительском иммунитете по обеспеченному ипотекой долгу.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В рамках дела о банкротстве должника ООО «Национальная фабрика Ипотеки» компания-кредитор обратилась с заявлением о разрешении разногласий с финансовым управляющим о порядке распределения денежных средств от реализации предмета залога, в частности о выплате кредитору неустойки и мораторных процентов.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, возникшие разногласия разрешены. Определено, что мораторные проценты подлежат уплате после удовлетворения в полном объеме требований кредиторов в соответствии с реестром требований при условии достаточности у должника денежных средств для уплаты указанных процентов. В мотивировочной части судебных актов также указано, что выплата неустойки возможна после погашения требований кредиторов, относящихся к третьей очереди реестра.

Компания обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила обжалуемые судебные акты по следующим основаниям.

В рамках дела о банкротстве гражданина состоялись торги по реализации единственного жилья, находящегося в залоге у кредитора (компании). Из полученных денежных средств часть была направлена на погашение основного долга перед залоговым кредитором. Неустойка и мораторные проценты остались непогашенными, поскольку финансовый управляющий отказался перечислять компании из выручки от реализации квартиры в счет погашения неустойки и мораторных процентов.

Суды указали, что выплата мораторных процентов по требованиям залогового кредитора при непогашенном реестре существенно нарушает имущественные интересы остальных пяти (незалоговых) кредиторов. Следовательно, требования об уплате мораторных процентов должны быть удовлетворены в порядке очередности из общих средств, включенных в конкурсную массу.

ВС РФ указал, что до погашения основного долга по необеспеченным требованиям иных кредиторов не производятся выплаты по обеспеченным залогом финансовым санкциям.

Фото: www.storm24.media

Такой же подход — о наличии у обеспеченного требования приоритета только в рамках своей подочереди — применяется и к мораторным процентам (Определение Верховного Суда РФ от 23.08.2021 № 303-ЭС20-10154 (2)).

Подобное правило объясняется тем, что в условиях, когда не погашена основная сумма задолженности перед иными кредиторами, выплата неустойки залоговому кредитору, уже получившему компенсацию своих имущественных потерь по основному долгу (в том числе договорным процентам), представляется экономически нецелесообразной и несправедливой, нарушающей права других лиц, пострадавших от банкротства должника. Соответственно, в таком случае фактическое осуществление выплаты по неустойке влекло бы оказание залоговому кредитору предпочтения в нарушение принципа очередности удовлетворения требований.

Однако особенность данного дела состоит в том, что в ипотеке у кредитора находилось жилое помещение, являющееся для должника единственным пригодным для постоянного проживания.

Фото: www.polinov.ru

По обеспеченному ипотекой долгу не применяется правило об исполнительском иммунитете. Гражданин, передавая свое единственное жилье в залог, фактически отказывается от такого иммунитета в пользу кредитора, позволяя ему в случае просрочки по обязательству обратить взыскание на предмет залога.

В то же время заключение договора ипотеки с конкретным залоговым кредитором не означает, что должник отказывается от исполнительского иммунитета по требованиям всех остальных кредиторов. По смыслу действующего законодательства исполнительский иммунитет сохраняется в отношении долгов, не обеспеченных ипотекой единственного жилья. Квартира (дом), не находящаяся в ипотеке и не относящаяся к роскошному жилью, не входит в конкурсную массу, не может быть реализована и подлежит оставлению за гражданином для обеспечения его права на жилище.

Следовательно, резюмируют судьи ВС РФ, у иных (неипотечных) кредиторов любой из очередей не могут сформироваться подлежащие защите разумные правовые ожидания получения удовлетворения за счет ценности единственного жилья.

Фото: www.edsro.center

Аналогичный подход применим и для ситуации, когда по требованию залогодержателя квартира включена в конкурсную массу и после ее реализации и погашения основного долга остались денежные средства. По общему правилу такие средства были бы направлены иным (необеспеченным) кредиторам. Однако, поскольку иные кредиторы не имеют права претендовать на стоимость единственного жилья, в силу принципа эластичности (суррогации) режим исполнительского иммунитета должен быть распространен и на заменившую квартиру ценность — оставшиеся денежные средства, которые следуют судьбе замененной ими вещи.

В результате этого находящиеся в иммунитете средства передаются только тому лицу, на которое иммунитет не распространяется, — залоговому кредитору. Это происходит по его обеспеченным требованиям более низкой очереди удовлетворения по выплате мораторных процентов и финансовых санкций. Оставшиеся после этого средства в силу исполнительского иммунитета исключаются из конкурсной массы и передаются должнику в целях обеспечения его права на жилище (первоначальный взнос для приобретения нового жилья, аренда жилого помещения и т.д.).

Фото: www.amgkh.ru

ВС РФ указал, что выводы нижестоящих судов о возможности удовлетворения требований компании по мораторным процентам и неустойке только после погашения требований кредиторов третьей очереди являются ошибочными, поскольку в рассматриваемой ситуации при погашении мораторных процентов и неустойки в пользу залогодержателя ему не будет оказано предпочтение, как это могло бы иметь место, если бы предмет залога не обладал исполнительским иммунитетом.

На основании изложенного ВС определил, что мораторные проценты и неустойка подлежат уплате залоговому кредитору ООО «Национальная фабрика Ипотеки» за счет выручки от реализации предмета залога — единственного пригодного для постоянного проживания помещения. Оставшиеся после этого средства подлежат исключению из конкурсной массы и передаче должнику, заключил Верховый Суд.

Другие публикации по теме:

Эпилог экономического триллера: банкротство экс-владельца Urban Group Александра Долгина

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: нарушение сроков сдачи объекта сделает невозможным его использование и станет основанием для возмещения упущенного дохода