Опрошенные РБК эксперты-юристы не пришли к общему мнению о том, как на практике будут работать недавно установленные ограничения на участие иностранцев (нерезидентов) из недружественных стран в сделках с недвижимостью на территории РФ.

Фото: www.martbal.ru

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, на днях вышли указы Президента России №81 от 01.03.2022 и №95 от 05.03.2022, налагающие ограничения на сделки купли-продажи недвижимости с лицами из недружественных для России стран.

Их перечень утвержден распоряжением Правительства РФ №430-р от 05.03.2022 и включает США, Канаду, Великобританию, страны ЕС и ряд других государств, в том числе Японию, Южную Корею, Австралию, Новую Зеландию, Швейцарию, Украину.

В соответствии с требованиями, содержащимися в указанных документах, такие сделки должны осуществляться на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (далее — правкомиссией) в РФ и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) этих сделок.

Фото: www.siapress.ru

Нужно ли разрешение для ДДУ

В материале РБК-Недвижимость отмечается, что уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в проектах зарубежных девелоперов.     

Например, в Санкт-Петербурге финский застройщик YIT (Концерн ЮИТ) и шведский Bonava столкнулись с ограничениями: Росреестр остановил регистрацию их сделок до получения разрешения правкомиссии.

Фото: www.chastnik-m.ru

В пресс-службе Росреестра информагентству пояснили, что при регистрации ДДУ иностранный застройщик должен будет получить разрешение правкомиссии, поскольку договор влечет за собой возникновение права собственности.

С такой трактовкой не согласен партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин (на фото). Свою позицию юрист аргументирует тем, что «ДДУ не влекут за собой возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Фото: www.zakon.ru

Для возникновения такого права объект как минимум должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику, считает Малинин.

ДДУ удостоверяет право требования дольщика к застройщику о передаче будущей квартиры, а не права на саму квартиру, пояснил он.

При этом Малинин признает, что новые правила и действия Росреестра укладываются в «сложившуюся политико-экономическую конъюнктуру» в связи с продолжающейся специальной военной операцией на Украине.

Фото: www. ipotekaved.ru

Поэтому, полагает юрист, правоприменительные органы скорее предпочтут перестраховаться и расширительно толковать обновленное нормативное регулирование, а значит, обяжут иностранных застройщиков из «списка недружественных стран» получать разрешение для регистрации ДДУ.

Впрочем, в Росреестре уточнили, что, если российский застройщик зарегистрирован на зарубежный офшор (например, на Британских Виргинских островах или на Кипре, которые относятся к «недружественным территориям»), но при этом бенефициаром бизнеса является российский резидент, то получать разрешение правкомиссии не потребуется.

Однако в данном случае информация о контроле россиянина над юрлицом должна быть раскрыта Федеральной налоговой службе, а документ, подтверждающий это, нужно предоставить при регистрации сделки.

Фото: www.chernovik.net

Что может стать причиной для отказа в совершении сделки

У экспертов-юристов также возникают вопросы по поводу регламента работы самой Правкомиссии и тех критериев, которыми она будет руководствоваться при вынесении решения.

Срок рассмотрения заявления нормативными актами пока не определен, уточнил партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia Арташес Оганов (на фото).

Фото: www.cms.law

Он подчеркнул, что пока нет ясности, по каким именно причинам правкомиссия может отказать в сделке или разрешить ее.

«Как раз в этом вопросе мы и видим главную проблему, — пояснил Оганов, констатировав: — На данный момент отсутствуют какие-либо публичные документы, которые детально бы регулировали порядок принятия решений комиссией и определяли факторы, влияющие на окончательное решение».

Он назвал такую процедуру «непрозрачной», а исход рассмотрения — «непредсказуемым для сторон потенциальной сделки».

Фото: www.topmigrant.ru

Как быть людям с двойным гражданством 

Новые требования оставляют поле для неоднозначного толкования и в случае, если один из участников сделки с недвижимостью имеет двойное гражданство, включая российское.

По мнению юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой (на фото), в случае с двойным гражданством необходимо отталкиваться от того, является ли физическое лицо резидентом России (то есть находится ли в стране не менее 183 дней в году).

Фото: www.asterisk.legal

В случае преобладающего пребывания на территории РФ такому лицу с двойным гражданством разрешение для совершения сделки, скорее всего, не понадобится, однако как это будет работать в реальности, покажет практика, полагает Волкова.

«Вероятно, что к сделкам физических лиц, которые владеют небольшими активами, например, квартирой, будут достаточно снисходительны. Более серьезно будут оцениваться сделки по продаже больших имущественных комплексов», — резюмировала эксперт.

Фото: www.ce-na.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

Как зарегистрировать сделку с недвижимостью, если в ней участвует лицо из недружественной страны

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ