Сейчас по этому пути решили пойти дольщики еще одного дома, который строит компания, также принадлежащая девелоперу Эдуарду Григорьеву.

Фото: www.realpro.su

Главный проект новосибирского АО «Совинтех» (в настоящее время занимает 48-е место в ТОП застройщиков региона) — строительство микрорайона «Изумрудный город» на пересечении улиц Бориса Богаткова и Есенина, состоящего из трех жилых комплексов: «Гудвин», «Виллина» и «Стелла». Как следует из информации с сайта компании, АО «Совинтех» выступало застройщиком «Гудвина» и «Виллины». Оба объекта сданы в эксплуатацию, но с переносом первоначальных сроков. ЖК «Стелла», который возводит другая компания Группы, ООО «Совелл», не сдан до сих пор.

Долги и торги

Согласно данным ЕГРЮЛ, учредителем ООО «Совелл» является Эдуард Григорьев (на фото). Кроме того, он выступает учредителем еще четырех компаний: ООО «Соверон», ООО УК «Совинтех», ООО «Совинтех-Капитал» и уже упомянутого АО «Совинтех». Последняя компания в настоящее время находится в стадии ликвидации.

Фото: www.nsk.dk.ru

В августе 2015 года в отношении АО «Совинтех» была введена процедура наблюдения, при этом Новосибирский арбитражный суд указал, что «установлена задолженность должника в 25,5 млн руб.». В декабре того же года в компании открыто конкурсное производство. К этому моменту с АО «Совинтех» кредиторы требовали уже более 40 млн руб., при этом самый большой долг — 29,37 млн руб. — был перед подрядчиком, компанией «Андар».

Чтобы рассчитаться со всеми должниками, включая подрядчиков, конкурсный управляющий АО «Совинтех» Сергей Лебедев в 2016 году выставил на продажу имущество застройщика — 77/166 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения: парковочном комплексе в доме-парусе «Виллина» по ул. Есенина, 12/2 (5,4 тыс. кв. м), обозначив первоначальную цену в 26,8 млн руб.

Фото: www.novosibirsk.n1.ru

По мнению Эдуарда Григорьева, 77 машино-мест оценили слишком низко. «Если они все-таки продадутся, на дольщиков не хватит денег», — предсказал он, и в итоге оказался прав. Вначале торги не состоялись. Затем, значительно снизив цену, удалось реализовать парковочный комплекс за 10,5 млн единственному участнику торгов — ООО «Фарман». В дальнейшем на торгах было реализовано другое имущество застройщика — строительные вагоны, растворно-раздаточная станция и трансформаторная подстанция. Но все это уже — сущие «копейки» по сравнению с парковочным комплексом. 

Как и предсказал г-н Григорьев, вырученных на торгах денег не хватило, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами его фирмы. Определением арбитражного суда Новосибирской области от 14.11.2017 по делу №А45-11465/2015 конкурсное производство по делу о несостоятельности (банкротстве) АО «Совинтех» было завершено, и компания вступила в стадию ликвидации.

Месть и закон

Сам застройщик объяснил катастрофу принадлежащей ему компании действиями гневных и мстительных дольщиков, которые получили свои квартиры с задержкой. «Иски дольщиков, которые захотели помимо квартиры получить суперкомпенсации, привели компанию к банкротству, — заявил Эдуард Григорьева (на фото). — Были задержки с темпами строительства, и они подавали в суд».

И не просто подавали, а выкатывали застройщику огромные иски. По данным независимого аналитика Сергея Николаева, первый дом в составе ЖК «Изумрудный город» (ул. Бориса Богаткова, 253/1) сдан с задержкой на 4 года, дом на Есенина, 12/1 — на 1 год и 9 месяцев позже, чем значилось в ДДУ.

Фото: www.sovintex-s.ru

По подсчетам управляющего партнера юридического агентства ЭКВИ Кирилла Кузнецова, если взять примерную цену покупки квартиры по договору долевого участия в 1,5 млн руб., то при просрочке в 1 год и 9 месяцев «накапает» неустойка примерно в 523 тыс., за 4 года — пропорционально больше. «Проблема в том, что эти математические выкладки, как правило, урезаются судами», — подчеркнул специалист.

Тем не менее, по сведениям новосибирских СМИ, самую внушительную сумму в реестр кредиторов включили по требованию Семена и Татьяны Туликовой с Сергеем Овечкиным: около 1,505 млн руб. неустойки, 32 тыс. убытков (за сданную на 1 кв. м меньше, чем было указано в договоре, квартиру) и штраф в размере чуть более 768 тыс. руб. Неудивительно, что такие «аппетиты» дольщиков обернулись банкротством застройщика. Иного варианта в  данной ситуации и быть не могло.

Дольщики «Стеллы» пошли по тому же пути

А что же третий дом микрорайона «Изумрудный город» — ЖК «Стелла» по ул. Есенина, 12/1? Как уже отмечалось, его строительство ведет другая компания Эдуарда Григорьева — ООО «Совелл». По словам Эдуарда Григорьева, такое решение было принято, «чтобы обезопасить третий дом, от исков первых домов».  «Пускай там судятся, продают имущество, может быть, им что-то достанется, — философски заметил девелопер по поводу действий дольщиков первых двух ЖК, добавив: — Третий дом пускай строится сам по себе».

Фото: www.world-real-estate.ru

«Если компания настолько задержала строительство первых домов, исходя из несложных арифметических расчетов, понятно, что последний дом она должна строить за свой счет, потому что все деньги от продажи уйдут на компенсации денег дольщикам, говорит аналитик Сергей Николаев. — Чтобы это не произошло, застройщик и сделал такой вариант (строительство третьего дома микрорайона силами другой компании — Ред.), — поясняет Николаев. — Свой личный авторитет он сильно понизил. Но у него появились небольшие шансы достроить этот последний дом, однако мне они кажутся призрачными», — прогнозирует эксперт.

Первоначально ЖК «Стелла» должны были сдать еще в 2015 году, но дату несколько раз переносили. Согласно информации с сайта ООО «Совелл», дом должен был быть сдан в IV квартале 2017 года. Но и этого не произошло.

По данным Арбитражного суда Новосибирской области «Совелл» заключил 213 ДДУ на общую сумму порядка 0,5 млрд руб. Судя по всему, пример дольщиков двух первых домов вдохновил будущих обладателей квартир в ЖК «Стелла», и они тоже решили не ждать у моря погоды, и дружно пошли в арбитраж.

«Первый раз на 2016-й отодвинули сроки, затем на 2017 год. Обещали за затягивание выполнить дополнительные работы, якобы в качестве компенсации. Потом нам сообщили, что по «Совеллу» объявлена процедура банкротства — нашлись люди, кто ждать не стал», — рассказал РБК представитель дольщиков Александр Панферов.

В мае 2017 года одна из дольщиц Эмма Бабарыкина подала исковое заявление с требованием признать застройщика банкротом и выплатить ей 1,8 млн руб. В октябре решением областного арбитражного суда на предприятии было введено наблюдение, арбитражным управляющим назначен Александр Богданов.

Впоследствии к судебной процедуре присоединились и другие дольщики, а также компании-поставщики и кредиторы. Например, 2 февраля 2018 года к делу подключилось АО «ГЕНБАНК», потребовавшее от «Совелла», ни много ни мало, 71,5 млн руб.

Очередное судебное заседание по банкротству должно было состояться 5 февраля 2018 года, однако по ряду причин его перенесли на месяц — на 5 марта 2018 года. Во-первых, не было проведено собрание дольщиков, сообщила дольщица Ирина Ракитская, а во-вторых, как пояснил арбитражный управляющий, не все кредиторы успели предъявить свои требования.

Так что, похоже, ООО «Совелл» ждет судьба АО «Совинтеха», а их учредителя Эдуарда Григорьева — еще одно банкротство, вызванное требованиями непомерных суперкомпенсаций.

К слову, по подсчетам аналитиков, в зоне риска разорения по этой причине находятся до 30% новосибирских компаний, работающих на рынке долевого строительства.   

Фото: www.псбр.рф  

СПРАВКА ЕРЗ: «Совинтех»

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 18 400 кв. м (100% с переносом срока ввода)

Объектов строительства — 1 (в ЖК «Стелла»)

Место в ТОП по РФ — 1117-е

Место в ТОП по Новосибирской области — 48-е

Другие публикации по теме:

По искам кредиторов банкротят крупнейшего застройщика Челябинской области

Крупнейший застройщик Пензенской области обанкротился из-за вложений в завод

Банк «Открытие» банкротит крупнейшего застройщика Новосибирска

Количество-застройщиков банкротов удвоилось за 9 месяцев

Федеральная налоговая служба России опубликовало письмо №БС-4-21/7894@ от 11.07.2024 «Об Обзоре правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

В письме ФНС России №БС-4-21/7894@, которое адресовано сотрудникам налоговых органов для использования в практической работе, проанализирована судебная практика по вопросам налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости. Всего в письме рассмотрено шесть решений судов.

1. В первом деле рассматривался спор о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения.

Налоговая инспекция (НИ) обратила внимание на Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023. НИ провела проверку собственника нежилого здания. По результатам проверки было указано, что нежилое здание на 68,5% используется под офисные цели. По мнению НИ, это является основанием для того, чтобы считать, что фактически нежилое здание используется для коммерческих целей, подпадающих под признаки ст. 378.2 НК РФ.

Суды обратили внимание на то, что помещения, входящие в состав нежилого здания, не имеют самостоятельного офисного назначения, не сдаются в аренду третьим лицам, по своему фактическому использованию являются кабинетами, в которых оборудованы рабочие места для сотрудников Заявителя, осуществляющих текущую деятельность Общества. На этом основании суды признали действия налогового органа незаконными.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, указав, что фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для этих целей.

В подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники.

При рассмотрении дела судами установлено и не оспаривалось, что в нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения Общества. Общество не смогло опровергнуть документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения обществом его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т. п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы Общества, включая помещения приема клиентов, причем соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные комнаты, депозитарий.

При таком положении Судебной коллегией Верховного Суда отмечено, что выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений, не соответствуют действительности.

2. Налоговый орган обратил внимание еще на одно дело о привлечении Общества к ответственности за неправомерное исчисление ООО налога в неполном объеме по объектам недвижимости, налоговой базой в отношении которых признается кадастровая стоимость.

Не согласившись с выводом налогового органа, ООО обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что ему не принадлежал и не принадлежит объект недвижимости, по которому налоговая приняла решение о привлечении к ответственности.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа, в удовлетворении заявленных требований ООО отказано по следующим основаниям.

Фото: www.edsro.center

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись об Объекте 1 аналогичного здания с кадастровым номером (далее — Объект 2), собственником которого является ООО.

При этом Объект 1 включен уполномоченным органом в Перечень на 2017—2020 годы, а Объект 2 — на 2021— 2022 годы, а включение Объекта 1 в Перечень в судебном порядке ООО не оспаривалось. Кроме того, согласно данным ЕГРН, 07.04.2020 записи об Объекте 1 присвоен статус «архивная», как дублирующая сведения об Объекте 2.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что Объект 1 и Объект 2 являются для целей налогообложения одним и тем же объектом недвижимости. Следовательно, налог в отношении Объекта 1 за 2018—2019 годы подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости. Указанные решения были поддержаны Определением Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023.

3. Третий случай на который обратили внимание налоговые органы, связан с неисчислением ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

 По результатам камеральной налоговой проверки, представленной ЗАО налоговой декларации по налогу за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, налоговая инспекция установила неисчисление ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания «Профилакторий, Гараж, УПТК домостроительного комбината (ДСК)», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Строительство базы (промышленные объекты)».

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

ЗАО не согласилось с решением налогового органа, посчитав, что вправе не рассчитывать налог в отношении гаража, поскольку спорный объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, так как он не находится на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

По этом ЗАО обратилось в арбитражный суд с заявлением, указав, что выражение «расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» относится не только к жилым строениям, садовым домам, хозяйственным строениям или сооружениям, но и к жилым помещениям, гаражам, машино-местам, объектам незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Поволжского округа, в удовлетворении заявленных требований ЗАО было отказано по следующим основаниям.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В частности, к таким объектам относятся жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Как отмечено судами, в рассматриваемом случае при перечислении имущества законодатель использовал союз «а также», распространяя тем самым критерий расположения объекта «на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» только на жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения.

Определением Верховного Суда №306-ЭС23-23765 от 06.12.2023 решения нижестоящих судов признаны правомерными.

Кроме того, в письме ФНС России №БС-4-21/7894@ были рассмотрены вопросы соответствия Конституции РФ отдельным положениям ст. 378.2 НК РФ.

4. В частности Определением Конституционного Суда №3024-О от 30.11.2023 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, предписывающий, что для целей определения налоговой базы по налогу на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости имущества торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

5. Определением Конституционного Суда №8-О-Р от 30.01.2024 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).

6. Определением Конституционного Суда №1091-О от 25.04.2024 признана конституционной норма  абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в случае, если объект недвижимого имущества (ОНИ) образован в результате раздела ОНИ или иного соответствующего законодательству РФ действия с ОНИ, включенными в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии его соответствия критериям, предусмотренным ст.378.2 НК РФ, до включения его в Перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС

Особенности налогообложения застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ

ФНС разъяснила права на льготы по объектам налогообложения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов