Портал ЕРЗ возвращается к теме адаптации девелоперов к новым правилам долевого строительства. Напомним, что недавно на эту тему высказался президент столичной ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Фото: www.bl.m24.ru

По его мнению, сохранить рентабельность и преодолеть экономические сложности, связанные с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета, весьма помогают опора на собственную производственную базу и продажи готового жилья (квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию).

Фото: www.soverkon.ru

Учитывая интерес, который данная тема вызвала у читателей, портал ЕРЗ решил более широко и подробно поговорить о вышеуказанных способах удержания рынка, узнав мнение застройщиков из разных регионов России, каждый из которых обладает собственной производственной базой.

На вопросы портала ЕРЗ согласились ответить:

Владимир ВОРОНИН, вышеупомянутый руководитель ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году) ;

Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (1-е место в ТОП Воронежской области по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода);

Инесса ФЕДОРОВА, заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» (2-е место в ТОП Томской области по объему текущего строительства, 1-е место по объему ввода жилья);

ЕРЗ: Новые правила финансирования жилищного строительства стимулируют снижать издержки за счет создания или модернизации собственных производственных баз?

Фото: www.newsae.ru

Владимир Воронин (на фото): Безусловно. ФСК «Лидер» — вертикально интегрированная компания. Это значит, что в ее структуру входят генподрядчик, производственные мощности, девелопмент и продажи.

Наша компания возводит как монолитные, так и индустриальные дома. В структуре компании есть бетонные заводы (ТД «Партнер») и с 2016 года — домостроительный комбинат (ДСК-1). 

Андрей Соболев (на фото): В стратегии нашей компании вопрос снижения издержек является первичным, вне зависимости от изменений законодательства и введения новых правил финансирования строительного рынка, поскольку именно снижение издержек — это основной фактор обеспечения конкурентных преимуществ перед другими застройщиками.

На протяжении последних семи-восьми лет вопрос модернизации производства находится в особом приоритете у руководства Воронежского домостроительного комбината, а сама модернизация  осуществляется по различным технологическим циклам.

ЕРЗ: Другой способ снизить издержки в новых условиях — это продажа уже готового жилья. Какая доля (и объем) такого жилья продается Вашей компанией сегодня? Есть ли планы по ее увеличению?

Фото: www.jimcdn.com

Владимир Воронин: В стратегии развития ФСК «Лидер» заложен постепенный переход на продажу готового жилья. Сейчас мы продаем готовым около 30—35 % от общего объема жилья, целевая отметка на следующий год — 50%.

Андрей Соболев: Наш опыт показывает, что продажа готового жилья ни в коей мере не снижает издержек. Напротив, в определенной степени повышает их из-за необходимости содержания за счет застройщика сданных в эксплуатацию жилых домов. На сегодняшний момент доля жилья, которое продается в уже сданных в эксплуатацию домах, составляет в различных позициях от 10 до 40%.

Фото: www.expert.tomsk.gov.ru

Инесса Федорова (на фото): С 1 июля 2018 года ОАО «Томская домостроительная компания» полностью перешла на реализацию готового жилья, то есть квартир, сданных в эксплуатацию.

Фото: www.tdsk.tomsk.ru

ЕРЗ: Отражается ли продажа готового жилья на ассортименте выпускаемой продукции (панели и пр.)? Приходится ли прибегать к более тщательному сегментированию стройматериалов, видов и классов жилья и, соответственно, целевой аудитории?

Владимир Воронин: На ассортименте выпускаемой продукции продажа готового жилья не отражается. Мы изначально выпускаем продукт, максимально востребованный рынком и покупателем.

Это становится возможным благодаря тому, что на этапе разработки концепции проекта мы опираемся на исследования наших маркетологов, которые регулярно мониторят рынок, делают опросы среди наших потенциальных и реальных покупателей чтобы понять, какой продукт они хотели бы приобрести, какие параметры влияют на решение о покупке.

Андрей Соболев: Нет, не отражается. Фактически на ассортимент продукции это не оказывает никакого влияния.

Инесса Федорова: Изменений в ассортименте выпускаемой продукции в целевой аудитории не произошло.

Фото: www.infinica.ru

ЕРЗ: Насколько продажа готового жилья способствует увеличению маржинальности Вашего бизнеса? Влечет ли она рост цен на квартиры, как это отражается на платежеспособном спросе потенциальных покупателей?

Владимир Воронин: Сейчас маржинальность в сегменте комфорт в московском регионе — порядка 10—12%. Отчисления в компенсационный фонд или работа через эскроу-счета отнимет у девелопера дополнительные 4—6% от прибыли.

Соответственно, продажа готового жилья, которое не попадает под новые правила, позволит девелоперу продавать по тем же ценам, не перекладывая новые расходы на покупателя.

Андрей Соболев: В случае ДСК продажа готового жилья никоим образом не способствует увеличению маржинальности и никак не сказывается на ценах. Основное влияние на цены оказывает спрос. Поэтому зачастую в строящихся позициях ДСК цены выше, чем в готовом жилфонде.   

Фото: www.gisfactory.com

Рост цен на квартиры может явиться следствием привлечения заемных средств в виде банковского проектного финансирования, что однозначно приведет к увеличению цены на квартиры в среднем на 7—8%, а по конкретным отдельно взятым проектам — на 10—12%.

Но не следует забывать, что цена на объект зависит от стадии готовности: разница между квартирой на стадии котлована и квартирой в готовом доме достигает 20—25% в зависимости от объекта.

Инесса Федорова: Продажа готового жилья повышению маржинальности бизнеса не способствует: более высокая стоимость реализации готовых квартир компенсируется затратами за пользование денежными средствами, привлеченными в рамках проектного
финансирования.

Фото: www.promdevelop.ru

ЕРЗ: С учетом полного вступления в силу с июля 2019 года правил проектного финансирования собираетесь ли Вы полностью перейти на продажу только готового жилья? Если да, то насколько серьезные затраты придется понести? 

Владимир Воронин: Как я уже отмечал, переход на продажу готового жилья предусмотрен стратегией нашей компании.

Андрей Соболев: Нет, не собираемся. Мы не намерены отказываться от продажи жилья по договорам долевого участия, если только процент отчислений в Компенсационный фонд не составит величину, сопоставимую с процентом по банковским кредитам в рамках проектного финансирования.     

Но и в этом случае мы продолжим работу через счета эскроу.

Другие публикации по теме:

Владимир Воронин (ФСК «Лидер»): Сохранить рентабельность в новых условиях застройщику поможет увеличение продаж готового жилья

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

В строительстве сокращается прибыль. Но и убытки уменьшаются

Андрей Соболев (ДСК, Воронеж): Счета эскроу хороши для почти завершенных проектов

Владимир Воронин: Модернизированный ДСК-1 позволит застройщику реализовать современные качественные проекты, но быстрее и дешевле, чем монолит

Новосибирский миллион «квадратов» — это много или мало? Комментарии застройщиков

Крупнейший томский застройщик уходит от ДДУ и в следующем году намерен продавать только готовое жилье

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Депутаты Госдумы РФ на пленарном заседании утвердили заместителей Председателя Правительства РФ, в том числе курирующего строительство и ЖКХ Марата Хуснуллина.

Фото: t.me/mkhusnullin

Представляя депутатам свою программу, и. о. вице-премьера обозначил основную задачу — развитие регионов. Главным драйвером остается жилищное строительство, а высокие темпы роста, по его словам, должен поддержать новый национальный проект «Инфраструктура для жизни».

Как отметил Марат Хуснуллин (на фото), ключевым в нем является комплексное развитие территорий за счет принципиально новых, более качественных жилищной, коммунальной, социальной, транспортной и промышленной инфраструктур.

Соискатель на должность напомнил, что Президент России поставил задачу сделать максимально самодостаточными все субъекты РФ, сократив разрыв между передовыми и отстающими. Чтобы достичь этой цели, потребуется комплекс мер по налогообложению, дотациям и иным видам господдержки.

Марат Хуснуллин также указал на утраченную в России «культуру технического заказчика», которая была призвана создавать компетентные технические задания.

Фото: t.me/mkhusnullin

Для решения этой проблемы, считает он, необходимо провести максимальную централизацию техзаказчиков, обучить и сделать их работу более высокооплачиваемой.

Объем инвестиций россиян в покупку жилья за прошлый год составил около 8 трлн руб., сообщил кандидат и предположил, что в ближайшие пять лет эта цифра может достичь 55 трлн руб.

Таким образом, подытожил Марат Хуснуллин, население является крупнейшим инвестором жилищного строительства, поэтому власти должны гарантировать соблюдение его прав.

Марат Шакирзянович рассказал депутатам о планах по льготным программам. В частности, совершенно точно будет продлена «Семейная ипотека» для семей с детьми младше шести лет.

При этом повышение ставки до 12% не обсуждается, но рассматриваются варианты изменения условий программы в зависимости от числа детей в семье.

Правительство, добавил он, поддерживает продление льготной ипотеки отдельным категориям граждан (например, IT-специалистам), программ для Дальнего Востока и новых регионов, где, как подчеркнул Марат Хуснуллин, сегодня идет самая большая стройка в стране.

Фото: duma.gov.ru

В качестве альтернативы ипотеке кандидат сказал о ссудно-сберегательных кассах. Депутаты подготовили два соответствующих законопроекта, и Хуснуллин выразил готовность участвовать в их дальнейшей проработке.

Большинство документов и процедур согласования в строительной отрасли необходимо перевести в электронный вид. Это поможет ежегодно привлекать 2 трлн руб. в оборот, убежден Марат Хуснуллин. Если в 2020 году речь шла о 1 169 документах, то сейчас их число сократилось до 607.

«Ставим задачу, чтобы от идеи до права регистрации было не более тысячи дней на строительство одного объекта, кроме уникальных и особо сложных», — уточнил кандидат.

Еще одним приоритетным для строительной отрасли направлением, по его мнению, является развитие индивидуального жилищного строительства. В последние годы этот сектор очень сильно вырос, благодаря социальной газификации и («как ни странно») пандемии.

Фото: duma.gov.ru

В ходе обсуждения кандидатуры Марата Хуснуллина на должность зампредседателя Правительства РФ спикер нижней палата парламента Вячеслав Володин (на фото) назвал его работу эффективной и отметил, что изменения в строительной отрасли очевидны.

«Надо отдать Марату Шакирзяновичу должное, — сказал председатель Госдумы, — Он достаточно эффективно ведет отрасль к результатам, и они значимые даже в сравнении с теми временами, когда в Советском Союзе эта махина работала».

В качестве пожелания спикер предложил кандидату сделать все, чтобы жилье было более доступным для граждан. В этом должна помочь ипотека, которая, безусловно, останется льготной, но будет более адресной.

«Когда у нас метров становится больше, а стоимость растет — вот здесь мы с вами успокаиваться никак не должны, — заметил Вячеслав Володин и добавил: — Этого требуют наши избиратели, этот вопрос будет на контроле Государственной Думы, и мы будем к нему постоянно возвращаться».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Михаил Мишустин предложил Госдуме переназначить Марата Хуснуллина и Ирека Файзуллина

Марат Хуснуллин: Надо ставить перед собой амбициозные и, на первый взгляд, недостижимые цели

Марат Хуснуллин рассказал, какие льготные ипотечные программы сохранят

Марат Хуснуллин: К 2027 году срок стройки не превысит тысячи дней

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов

Марат Хуснуллин: в I квартале общий градостроительный потенциал в России вырос на 14% — до 442 млн кв. м

Вячеслав Володин: Давайте поблагодарим Хуснуллина. Есть за что!

Марат Хуснуллин объяснил, от чего зависят объемы строительства и цены на жилье

Марат Хуснуллин: Строительство переходит на шестилетнее планирование