Портал ЕРЗ возвращается к теме адаптации девелоперов к новым правилам долевого строительства. Напомним, что недавно на эту тему высказался президент столичной ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Фото: www.bl.m24.ru

По его мнению, сохранить рентабельность и преодолеть экономические сложности, связанные с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета, весьма помогают опора на собственную производственную базу и продажи готового жилья (квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию).

Фото: www.soverkon.ru

Учитывая интерес, который данная тема вызвала у читателей, портал ЕРЗ решил более широко и подробно поговорить о вышеуказанных способах удержания рынка, узнав мнение застройщиков из разных регионов России, каждый из которых обладает собственной производственной базой.

На вопросы портала ЕРЗ согласились ответить:

Владимир ВОРОНИН, вышеупомянутый руководитель ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году) ;

Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (1-е место в ТОП Воронежской области по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода);

Инесса ФЕДОРОВА, заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» (2-е место в ТОП Томской области по объему текущего строительства, 1-е место по объему ввода жилья);

ЕРЗ: Новые правила финансирования жилищного строительства стимулируют снижать издержки за счет создания или модернизации собственных производственных баз?

Фото: www.newsae.ru

Владимир Воронин (на фото): Безусловно. ФСК «Лидер» — вертикально интегрированная компания. Это значит, что в ее структуру входят генподрядчик, производственные мощности, девелопмент и продажи.

Наша компания возводит как монолитные, так и индустриальные дома. В структуре компании есть бетонные заводы (ТД «Партнер») и с 2016 года — домостроительный комбинат (ДСК-1). 

Андрей Соболев (на фото): В стратегии нашей компании вопрос снижения издержек является первичным, вне зависимости от изменений законодательства и введения новых правил финансирования строительного рынка, поскольку именно снижение издержек — это основной фактор обеспечения конкурентных преимуществ перед другими застройщиками.

На протяжении последних семи-восьми лет вопрос модернизации производства находится в особом приоритете у руководства Воронежского домостроительного комбината, а сама модернизация  осуществляется по различным технологическим циклам.

ЕРЗ: Другой способ снизить издержки в новых условиях — это продажа уже готового жилья. Какая доля (и объем) такого жилья продается Вашей компанией сегодня? Есть ли планы по ее увеличению?

Фото: www.jimcdn.com

Владимир Воронин: В стратегии развития ФСК «Лидер» заложен постепенный переход на продажу готового жилья. Сейчас мы продаем готовым около 30—35 % от общего объема жилья, целевая отметка на следующий год — 50%.

Андрей Соболев: Наш опыт показывает, что продажа готового жилья ни в коей мере не снижает издержек. Напротив, в определенной степени повышает их из-за необходимости содержания за счет застройщика сданных в эксплуатацию жилых домов. На сегодняшний момент доля жилья, которое продается в уже сданных в эксплуатацию домах, составляет в различных позициях от 10 до 40%.

Фото: www.expert.tomsk.gov.ru

Инесса Федорова (на фото): С 1 июля 2018 года ОАО «Томская домостроительная компания» полностью перешла на реализацию готового жилья, то есть квартир, сданных в эксплуатацию.

Фото: www.tdsk.tomsk.ru

ЕРЗ: Отражается ли продажа готового жилья на ассортименте выпускаемой продукции (панели и пр.)? Приходится ли прибегать к более тщательному сегментированию стройматериалов, видов и классов жилья и, соответственно, целевой аудитории?

Владимир Воронин: На ассортименте выпускаемой продукции продажа готового жилья не отражается. Мы изначально выпускаем продукт, максимально востребованный рынком и покупателем.

Это становится возможным благодаря тому, что на этапе разработки концепции проекта мы опираемся на исследования наших маркетологов, которые регулярно мониторят рынок, делают опросы среди наших потенциальных и реальных покупателей чтобы понять, какой продукт они хотели бы приобрести, какие параметры влияют на решение о покупке.

Андрей Соболев: Нет, не отражается. Фактически на ассортимент продукции это не оказывает никакого влияния.

Инесса Федорова: Изменений в ассортименте выпускаемой продукции в целевой аудитории не произошло.

Фото: www.infinica.ru

ЕРЗ: Насколько продажа готового жилья способствует увеличению маржинальности Вашего бизнеса? Влечет ли она рост цен на квартиры, как это отражается на платежеспособном спросе потенциальных покупателей?

Владимир Воронин: Сейчас маржинальность в сегменте комфорт в московском регионе — порядка 10—12%. Отчисления в компенсационный фонд или работа через эскроу-счета отнимет у девелопера дополнительные 4—6% от прибыли.

Соответственно, продажа готового жилья, которое не попадает под новые правила, позволит девелоперу продавать по тем же ценам, не перекладывая новые расходы на покупателя.

Андрей Соболев: В случае ДСК продажа готового жилья никоим образом не способствует увеличению маржинальности и никак не сказывается на ценах. Основное влияние на цены оказывает спрос. Поэтому зачастую в строящихся позициях ДСК цены выше, чем в готовом жилфонде.   

Фото: www.gisfactory.com

Рост цен на квартиры может явиться следствием привлечения заемных средств в виде банковского проектного финансирования, что однозначно приведет к увеличению цены на квартиры в среднем на 7—8%, а по конкретным отдельно взятым проектам — на 10—12%.

Но не следует забывать, что цена на объект зависит от стадии готовности: разница между квартирой на стадии котлована и квартирой в готовом доме достигает 20—25% в зависимости от объекта.

Инесса Федорова: Продажа готового жилья повышению маржинальности бизнеса не способствует: более высокая стоимость реализации готовых квартир компенсируется затратами за пользование денежными средствами, привлеченными в рамках проектного
финансирования.

Фото: www.promdevelop.ru

ЕРЗ: С учетом полного вступления в силу с июля 2019 года правил проектного финансирования собираетесь ли Вы полностью перейти на продажу только готового жилья? Если да, то насколько серьезные затраты придется понести? 

Владимир Воронин: Как я уже отмечал, переход на продажу готового жилья предусмотрен стратегией нашей компании.

Андрей Соболев: Нет, не собираемся. Мы не намерены отказываться от продажи жилья по договорам долевого участия, если только процент отчислений в Компенсационный фонд не составит величину, сопоставимую с процентом по банковским кредитам в рамках проектного финансирования.     

Но и в этом случае мы продолжим работу через счета эскроу.

Другие публикации по теме:

Владимир Воронин (ФСК «Лидер»): Сохранить рентабельность в новых условиях застройщику поможет увеличение продаж готового жилья

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

В строительстве сокращается прибыль. Но и убытки уменьшаются

Андрей Соболев (ДСК, Воронеж): Счета эскроу хороши для почти завершенных проектов

Владимир Воронин: Модернизированный ДСК-1 позволит застройщику реализовать современные качественные проекты, но быстрее и дешевле, чем монолит

Новосибирский миллион «квадратов» — это много или мало? Комментарии застройщиков

Крупнейший томский застройщик уходит от ДДУ и в следующем году намерен продавать только готовое жилье

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее