Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости? Как скорректировать подготовленный законопроект? Об этом и о многом другом порталу ЕРЗ рассказал эксперт Валерий Казейкин. 

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, которые касаются управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Будучи одним из авторов этого документа, Иван Кудряшов дал подробный анализ его содержания и заложенных в нем новаций. В частности, было отмечено, что в соответствии с законопроектом для управления своими жилыми комплексами собственники блокированных домов — по аналогии с жителями многоэтажных домов — смогут создавать потребительские кооператива или ТСЖ, а также привлекать управляющие организации. Кроме того, для повышения качества управления малоэтажными поселками вводится декларация малоэтажного жилого комплекса, в которой изложены правила его создания и эксплуатации.

Поскольку интервью с экспертом вызвало большой интерес у участников рынка жилищного строительства, портал ЕРЗ решил познакомить читателей с результатами опроса на эту тему, проведенного среди застройщиков. О нем рассказал  еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент  Международной     ассоциации     фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий КАЗЕЙКИН (на фото).

Согласившись с коллегой Иваном Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки рабочей группой, состоящей из представителей Минстроя России под руководством замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, общественных организаций и руководителей крупнейших девелоперских компаний, Валерий Казейкин отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал эксперт. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья.

Как рассказал Валерий Казейкин, всего в анкетировании участвовали 95 застройщиков, осуществляющих строительство жилых домов блокированной застройки и малоэтажных многоквартирных жилых домов в 45-ти проектах строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Республике Татарстан, Московской, Владимирской, Нижегородской, Псковской, Тюменской, Новосибирской, Челябинской областях, Ставропольском и Хабаровском краях. Опыт работы в сфере строительства жилых домов блокированной застройки у опрошенных руководителей строительных компаний в среднем составляет 6—8 лет.

Вот что показал анкетный опрос.

О понятиях «жилой дом блокированной застройки» и «помещение (автономный жилой блок)»

Относительно признания самостоятельным помещения (автономного жилого блока), являющегося частью жилого дома блокированной застройки, мнения застройщиков разделились практически поровну: ДА — 53,3%, НЕТ — 46,7%.

При этом 71,% опрошенных подтверждает, что функционирование каждого из помещений (автономных жилых блоков) жилого дома блокированной застройки невозможно без завершения строительства всех помещений (автономных жилых блоков) жилого дома блокированной застройки, в котором они расположены.

За внесение в Жилищный кодекс РФ как понятия «жилой дом блокированной застройки», так и понятия «помещение (автономный жилой блок)», из совокупности которых состоит жилой дом блокированной застройки»,  высказались 64,4% опрошенных.

Проанализировав норму законопроекта о том, что «жилым домом блокированным признается  здание с количеством этажей не более чем три, предназначенное для проживания одной семьи, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком помещении, имеющее общую без проемов стену с другим жилым домом блокированным, и не имеющее выхода в общее помещение с другим жилым домом блокированным, а также общих с примыкающими  жилыми домами блокированными лестниц, лифтов, коридоров, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми домами блокированными, расположенное на земельном участке, образованном для размещения этого здания, и имеющее непосредственный выход на такой земельный участок», 62,2% опрошенных заявили о том, что норма содержит явное противоречие относительно того, что «жилым домом блокированным» признается как здание, так и помещение, из которых состоит «жилой дом блокированный».

Фото: www.news-factor.ru

Об урегулированности строительства жилых домов блокированной застройки с нормами 214-ФЗ

По вопросу о том, содержит ли 214-ФЗ единый комплекс обязательств застройщика по созданию всего корпуса здания жилого дома блокированной застройки, в котором расположен объект долевого строительства, учитывая, что с 01.01.2017 действие 214-ФЗ распространяется на отношения при строительстве (создании) блокированных домов, опрошенные девелоперы высказались следующим образом: ДА — 86,7%, НЕТ — 13,3%.

Относительно того, что принятие законодательных инициатив по признанию помещения (автономного жилого блока) в жилом доме блокированной застройки самостоятельным зданием внесет коллизию в применение норм 214-ФЗ по отношению к жилым домам блокированной мнение застройщиков разделились примерно наполовину: ДА — 53,3%, НЕТ — 46,7%.

П. 1 ч. 2.3. ст. 1 214-ФЗ прямо определяет, что действие настоящего закона в части регулирования отношений при строительстве многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

В п. 1 ст. 2 214-ФЗ застройщиком признается хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекает денежные средства участников для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов.

В п. 1 ст. 3 214-ФЗ указано застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства… после государственной регистрации им права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

В п. 1 ст. 33 214-ФЗ сказано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. Выходит, если земельный участок под блокированным домом размежеван под самостоятельные блок-секции, то застройщик не имеет права привлекать деньги населения для долевого строительства такого многоквартирного дома.

Об упорядочивании применения законодательства о жилых домах блокированной застройки и программ ипотечного и банковского кредитования

За то, чтобы признать жилой дом блокированной застройки многоквартирным жилым домом, если количество автономных жилых блоков в жилом доме блокированной застройки превышает два, высказалось менее половины девелоперов — 46,7% опрошенных.

За установление единой формы закладных для помещений (автономных жилых блоков) жилых домов блокированной застройки без земельного участка, аналогичной закладным для квартир, высказалось подавляюще большинство — 80% опрошенных застройщиков.

Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) категорически против изменения своих стандартов ипотечного кредитования для блок-секций с земельным участком, поскольку в этом случае образуется нестандартная закладная, которую очень сложно объединить в пул и секьюритизировать, пояснил Валерий Казейкин.

Поэтому ДОМ.РФ выступает за то, чтобы под блокированным домом был один общий земельный участок. В этом случае покупатель получает стандартный ипотечный кредит под залог ДДУ в рамках 214-ФЗ. Такой жилой объект может называться многоквартирным домом, при этом проектные решения в нем будут аналогичны решениям для блокированных зданий.

Фото: www.zagorod.ru

Об оформлении земельных участков под жилыми домами блокированной застройки

За то, чтобы вопрос о межевании общего земельного участка под жилым домом блокированной застройки на индивидуальные земельные участки было отнесен на усмотрение решения общего собрания собственников помещений (автономных жилых блоков) после ввода в эксплуатацию жилого дома и передачи всех помещений в жилом доме блокированной застройки правообладателям, высказалось более половины опрошенных — 60%.

В законопроекте указано, что при разделе земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство жилых домов блокированной застройки, застройщик вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, без получения градостроительного плана на вновь образованные земельные участки. При этом опрошенные считают, что  застройщик при межевании единого земельного участка до ввода в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки, также будет обязан:

• оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки — 73,3%;

• оплатить государственную пошлину за заключение дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве об изменении информации о земельном участке, на котором расположен объект долевого строительства — 48,9%;

• внести изменения в проектную декларацию — 55,6%.

За включение в перечень необходимых мероприятий, которые застройщик обязан осуществить при межевании исходного земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию (в числе этих мероприятий подготовка и оплата схемы раздела земельного участка, межевого плана земельного участка; постановка на кадастровый учет вновь образованных участков; внесение изменений в РНС в части информации о земельных участках, на которых осуществляется строительство; организация работы с участниками долевого строительства по подписанию и регистрации дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве) высказалось менее четверти опрошенных — 22% участников анкетирования.

За необходимо внесения изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 №540, в части описания вида разрешенного использования земельного участка «блокированная жилая застройка», которым на сегодняшний день установлено, что жилой дом блокированной застройки состоит из «самостоятельных жилых домов», высказалось около двух третей участников анкетирования — 64,4% опрошенных.

Фото: www.static.wixstatic.com

Об урегулирования отношений, касающихся способа управления общим имуществом собственников жилых домов блокированной застройки

Эффективным способом ведения управления общим имуществом собственников помещений (автономных жилых блоков) в жилых домах блокированной застройки опрошенные считают управление специализированной организацией — потребительским управленческо-эксплуатационным специализированным кооперативом, членами которого являются собственники помещений (автономных жилых блоков) в жилом доме блокированной застройки.

Относительно того, что получение специализированной лицензии для такого кооператива не требуется, застройщики высказались следующим образом: ДА — 66,7, НЕТ — 33,3%.

Относительно необходимости привести в соответствие требованиям законодательству наименования «общее имущество собственников автономных жилых блоков в жилом доме блокированной застройки» — по аналогии с «общим имуществом собственников жилых домов блокированных» (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) получены такие ответы: ДА — 64,6%, НЕТ — 35,4%.

За то, чтобы признать общим имуществом блокированных жилых домов:

• земельный участок под жилым домом блокированной застройки — 51% опрошенных;

• подвалы, технические подполья — 55,5%;

• инженерные коммуникации — 82,2%;

• крышу — 55,5%;

• фундамент — 55,5%.

При этом за включение в состав общего имущества жилого дома блокированной застройки фасада, благоустройства, забора, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, трансформаторных подстанций, земельных участков вспомогательного использования (для прохода, проезда) высказалось минимальное количество опрошенных — всего 2%.

Относительно того, что имущество общего пользования собственников помещений (автономных жилых блоков) в жилых домах блокированной застройки, которое не подлежит передаче в муниципальную собственность и находится на территории комплексной жилой застройки (например, бульвар, сквер, спортивные и детские площадки и пр.), в целях  консолидированного и своевременного решения вопросов и оплаты необходимых расходов, связанных с его эксплуатацией, может быть передано в собственность потребительского управленческо-эксплуатационного специализированного кооператива, членами которого являются собственники помещений (автономных жилых блоков) в жилом доме блокированной застройки, опрошенные ответили следующим образом: ДА — 84,4%, НЕТ — 15,6%.

За предложение, что положения, указанные в законопроекте, не должны быть применены к проектам строительства, разрешения на строительство по которым уже получены - 75,6% опрошенных.

О применимости формулы «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство»

Отдельно был рассмотрен вопрос норме Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ, которая вносит изменения в 214-ФЗ, касающиеся права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство; а также о норме, устанавливающей, что застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Против введения данной нормы высказалось подавляюще количество участников анкеты —  95,6% опрошенных.

Исходя из прямого толкования нормы 214-ФЗ, «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство» при выдаче отдельных разрешений на строительство на несколько блокированных жилых домов (или блок-секций), необходимо формирование нескольких юридических лиц, которые должны соответствовать требованиям, установленных законодательством, отметил эксперт Валерий Казейкин.

Он напомнил, что в настоящее время в России несколько сотен девелоперских компаний занимаются комплексным освоением территорий, в том числе в целях малоэтажного строительства. Есть компании, которые осваивают территории от 50 до 300 га, и в этих проектах порой предусмотрено строительство до 1 тыс. блокированных домов на 4—8 семей каждый. «Следуя логике принятых законодательных поправок, необходимо создать на каждый проект КОТ до тысячи компаний — с директорами, бухгалтерами, офисами, зарплатами и налогами, — подчеркнул специалист, добавив: — И при этом каждая такая компания должна иметь опыт строительства не менее 10 тыс. кв. м жилья в течение трех лет. Но эти требования невыполнимы в принципе и приведут к банкротству сотен компаний и закрытию сотен проектов, в том числе тех, которые сегодня являются лучшими в России», — резюмировал Валерий Казейкин.

Фото: www.terres.ru

О предлагаемых корректировках законопроекта

Исходя из вышеизложенного, с целью достижения консенсуса между застройщиками, которые желают пользоваться преимуществами долевого строительства, использовать ипотечное кредитование и получать проектное финансирование, предоставляемое для возведения жилого дома блокированной застройки, расположенного на едином земельном участке, и застройщиками, которые считают, что дом блокированной застройки состоит из «самостоятельных жилых домов», эксперт предлагает внести изменения в рассматриваемый законопроект.

В частности, необходимо устранить внутреннее противоречие, содержащееся в п. 10.3 законопроекта. Сейчас там написано: «при этом в целях эксплуатации указанных жилых домов блокированных каждый жилой дом блокированный должен быть расположен на отдельном земельном участке». «Если в этой формулировке слово «должен» заменить на слово «может» и добавить «по желанию застройщика», то противоречие будет нивелировано, поясняет специалист.

Кроме того, по мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

В настоящее время такая экспертиза проводится, и ее результаты в скором времени будут представлены порталу ЕРЗ, пообещал специалист.

Другие публикации по теме:

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды

На портале mos.ru опубликован Закон города Москвы №27 от 13.11.2024 «Об охране и использовании зеленого фонда в городе Москве».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Законом устанавливается, что планирование развития территорий зеленого фонда (ЗФ) осуществляется в составе отраслевой схемы развития ЗФ, принимаемой в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы.

В отраслевую схему развития ЗФ включаются:

• особо охраняемые природные территории (ООПТ);

• особо охраняемые зеленые территории (ООЗТ);

• природные территории;

• озелененные территории;

• иные территории, занятые зелеными насаждениями.

При принятии решений, затрагивающих территории ЗФ, в том числе решений о создании, преобразовании, изменении границ, упразднении территорий ЗФ, разработке, экспертизе, согласовании проектной документации (ПД) при строительстве, озеленении и благоустройстве территорий, о выдаче разрешений на удаление, пересадку зеленых насаждений (ЗН), об определении вида и объема компенсационных мероприятий, а также при определении видов и объема мероприятий в рамках содержания ЗН, должны учитываться виды и объем экосистемных функций ЗН.

Отраслевая схема развития ЗФ учитывается при разработке и утверждении правил землепользования и застройки (ПЗЗ), документов по планировке территорий (ДПТ), разработке, рассмотрении, проведении экспертизы и реализации градостроительных и архитектурно-строительных проектов (включая проекты КРТ, озеленения и благоустройства территорий), проектов отраслевых схем размещения и развития объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, при выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), а также при разработке и утверждении документов стратегического планирования, затрагивающих территории ЗФ.

Разработка ПД на проведение работ по созданию, восстановлению ЗН при осуществлении проектов КРТ, строительства, озеленения и благоустройства должна осуществляться с учетом необходимости сохранения, охраны или улучшения состояния окружающей среды, внедрения наилучших доступных, природоприближенных технологий, использования экологичных ресурсов и материалов. Указанная ПД должна основываться на требованиях регламентов (стандартов) озеленения с учетом необходимости соблюдения показателей озелененности, а также обеспечения необходимого объема экосистемных функций и декоративных качеств ЗН.

В г. Москве особо охраняемые природные территории могут быть федерального, регионального значения. В зависимости от целевого назначения различаются следующие категории ООПТ:

• национальный парк;

• природный парк;

• природно-исторический парк;

• экологический парк;

• природный заказник;

• памятник природы;

• заповедный участок;

• ботанический сад, дендрологический парк;

• водоохранная зона.

На ООПТ г. Москвы в зависимости от их категории, целей и задач использования, площади, природных, историко-культурных, градостроительных и иных особенностей могут быть выделены различные зоны и участки. При определении границ и размеров охранных зон природного парка г. Москвы, памятника природы г. Москвы учитываются функциональное назначение сопредельных с ними территорий, степень экологической опасности производственных и иных объектов на этих территориях, планы градостроительного развития и другая ПД, утвержденная в установленном порядке.

На ООПТ, категория и режим охраны и использования которых позволяют осуществлять хозяйственную деятельность, не допускаются действия, причиняющие вред природным объектам, в том числе возведение ОКС, не связанных с функционированием ООПТ.

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

На ООПТ в соответствии с ее зонированием разрешается:

• строительство зданий и сооружений, прокладка дорог и инженерно-технических коммуникаций, необходимых для обеспечения охраны, содержания и использования ООПТ в соответствии с целями и задачами ее создания;

• ремонт, реконструкция объектов и сооружений (в соответствии с установленными нормативами), строительство дорог (в утвержденных красных линиях) и инженерно-технических коммуникаций (в существующих границах охранных зон) на земельных участках, на которых допускается ограниченная хозяйственная деятельность, в соответствии с положением об ООПТ;

• проведение работ, связанных с устранением аварийных ситуаций и ликвидацией их последствий.

На особо охраняемой зеленой территории (ООЗТ) запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением ООЗТ, за исключением:

• строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий и других линейных объектов, а также зданий, строений, сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, при условии сохранения пешеходной связности между участками ООЗТ;

• строительства, реконструкции и эксплуатации ОКС рекреационного, физкультурно-оздоровительного, спортивного назначения;

• размещения и эксплуатации объектов, не являющихся ОКС, предназначенных для обеспечения занятий физической культурой, спортом, проведения массовых культурно-досуговых мероприятий, обустройства раздевалок, мест хранения спортивного инвентаря, медицинских пунктов, пунктов охраны, туалетов, пунктов общественного питания, в том числе с подключением к сетям электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения и заглублением до 0,5 м, без устройства фундаментов;

• строительства, реконструкции и эксплуатации парковок для посетителей ООЗТ и подъездных дорог к парковкам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В Москве обновлен порядок выдачи заключения о соответствии объектов приема отходов строительства и сноса требованиям законодательства

В Москве внесены изменения в порядок формирования и ведения Сводного плана подземных коммуникаций и сооружений

В Москве актуализирован порядок взимания платы за аренду и за изменение вида разрешенного использования земельного участка

Порядок внесения сведений в сводный план регулирования использования территории города Москвы изменен

Изменения в порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ

Как в Москве изменятся правила установки временных ограждений и порядок предоставления сведений при проведении земляных работ

Критерии предоставления компенсационных жилых помещений из жилищного фонда Москвы гражданам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков

Изменения в порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы

Правительство Москвы расширило перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

Утверждена форма разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений и грунтов

Как в Москве изменится законодательство по обращению с отходами промышленности, строительства и сноса зданий и сооружений

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья 

Утвержден порядок информационного взаимодействия в процессе цифрового мастер-планирования г. Москвы

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей

В Москве скорректирован порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

Новые полномочия Мосгосэкспертизы и Москомэкспертизы

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений