Все три зависят от состояния дел в российской экономике, финансовой сфере, эпидемиологической ситуации и уровня доходов населения, пояснили опрошенные РБК Недвижимость специалисты по сделкам с недвижимостью.

Фото предоставлено компанией Брусника

В материале информагентства напоминается, что минувший 2021 год стал рекордным для рынка новостроек Мосрегиона как по числу сделок, так и по динамике и темпам роста цен.

По данным ЦИАН, которые ранее приводил портал ЕРЗ.РФ, в целом по Москве и Московской области в прошлом году было заключено 169,9 тыс. ДДУ (+11,9%) — максимальный показатель за всю историю наблюдений.

Динамика цен на первичном рывке Московского региона, млн руб.

 Источник: ЦИАН.Аналитика

При этом средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек Мосрегиона к январю 2022 года достигла отметки в 244,3 тыс. руб. (+27,9% за год, + 80% за два года). 

Для сравнения: по итогам 2018 года данный показатель увеличился на 2,6%, в 2019 году — на 12,4%, в 2020 году — на 25,2%. То есть в течение трех последних лет темпы подорожания московского и подмосковного жилья стремительно нарастали: вслед за инфляцией рубля, увеличением стоимости строительных ресурсов и повышающимся спросом, стимулируемым мерами господдержки ипотеки.

Фото: www.netyerim.net

Какой будет динамика спроса, предложения и цен в этом году? Опрошенные РБК Недвижимость эксперты рассматривают несколько возможных сценариев развития ситуации на рынке новостроек столичного региона.

Фото: www.in-news.ru

Для реализации оптимистического сценария (при котором спрос может быть сопоставим со значениями 2020 и 2021 годов, а рост цен — несколько ниже инфляции) требуются эффективные меры поддержки отрасли, предполагающие в том числе сдерживание стоимости строительных материалов, актуализацию программ субсидирования ипотеки, частичное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков, привлечение кадров в строительную отрасль, считает управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

Фото: www.yandex.ru

Кроме того, условиями реализации такого сценария, по ее мнению, должны стать устойчивый рост ВВП и реальных доходов населения, определяющих высокий уровень девелоперской активности и доступность ипотеки.

Если же на рынке не произойдет глобальных изменений в плане политической, экономической или эпидемиологической ситуации, то в 2022 году нас ожидает передышка (нейтральный сценарий) после бурных 2020 и 2021 годов, прогнозирует эксперт.

Фото предоставлено компанией Брусника

Нейтральный сценарий, по словам эксперта, предусматривает точечный характер мер государственной поддержки: например, продолжение программ субсидирования ипотеки и одновременно отказ от ограничений на экспорт металлопроката.

Кроме того, при нейтральном сценарии, подчеркивает Надежда Коркка, экономика в целом должна показывать тенденцию к восстановлению, однако рост может быть незначительным или вовсе отсутствовать, инфляция в годовом выражении держаться на уровне 2021 года или чуть ниже (8—8,4%), а ключевая ставка ЦБ — не повышаться.

Фото: www.tsargrad.tv

Наличие этих условий приведет к тому, что рост цен на рынке новостроек Мосрегиона будет находиться в инфляционном коридоре, а количество сделок с высокой вероятностью уменьшится относительно показателей 2021 года примерно на 10%.

При этом девелоперская активность будет плавно замедляться, уточнила свой прогноз относительно нейтрального сценария представитель компании Метриум.

Фото: www.denisjurin.ru

Надежда Коркка  не исключила и негативного развития событий. Для этого, по ее словам, необходимы следующие факторы: неэффективность или полное отсутствие мер господдержки ипотеки, продолжение спада в экономике (в том числе под влиянием санкций), раскручивание инфляционной спирали, ключевая ставка ЦБ выше 10% (сегодня — 8,5%), ухудшение эпидемиологической ситуации с закономерным введением новых ограничений в экономической сфере.

В рамках такого негативного сценария неизбежно снижение доходов населения, а значит, и падение спроса на жилье, резюмировала аналитик.

Фото: www.repawards.ru

Коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис (на фото) в целом согласился с веером возможных тенденций, предложенных Корккой, но не исключил, что в случае нейтрального сценария рост цен на московские и подмосковные новостройки будет больше, чем реальная инфляция, хотя «и не таким бурным, как в 2020-м — первой половине 2021 года».

Фото: www.metrprice.ru

Глава компании БЕСТ Новострой Ирина Доброхотова (на фото) выразила уверенность в том, что спрос на новостройки в Московском регионе «заметно снизится» по сравнению с прошлым годом уже в ближайшие месяцы.

Фото: www.poisk-firm.ru

Другие публикации по теме:

Эксперт: рост цен на жилье в этом году замедлится в три-четыре раза

Эксперты: нынешний год не повторит рекорды 2021-го ни по росту цен, ни по объемам продаж

Эксперты: в 2021 году девелоперская активность в Москве значительно снизилась

Эксперты ВШЭ: строительная отрасль продолжит расти, но медленнее, чем в 2021 году

Прогноз экспертов: Через год спрос на ипотеку упадет на 20%, а цены на новостройки вырастут на 10%

Эксперты: Застройщикам с рисками 2022 года поможет справиться финансовая «подушка», накопленная в минувшем году

Эльвира Набиуллина: В следующем году цены на жилье будут расти не так быстро, как в году уходящем

По информации РБК, российские банки адаптируют условия ипотеки к высоким ставкам, запуская для клиентов различные опции снижения стоимости кредитов. ЦБ наблюдает за этими практиками и готовится ограничить некоторые из них с 1 июля 2025 года.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Ставка по рыночной ипотеке сейчас находится на заградительном уровне, поэтому многие заемщики предъявляют спрос на различные допуслуги по ее снижению», — подтвердила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова (на фото ниже).

Фото: cian.ru

Директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин (на фото ниже) согласен, что на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ интерес к услуге по снижению ипотечных ставок будет расти.

Такая практика выгодна банкам, поскольку помогает выполнять планы по объему выдачи, уточнил эксперт.

Фото: bosfera.ru

«Если клиент хотел бы снизить свою ставку, то мы по продукту "Рефинансирование", можем уменьшить ее до уровня рыночной, когда ключевая была 12%», — привел пример руководитель департамента развития розничных кредитных продуктов Альфа Банка Артем Иванов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Опция от банков по снижению ставки за отдельную плату незаменима на вторичном рынке, где сейчас нет льготных госпрограмм, добавил управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Он подчеркнул, что в отличие от субсидирования кредита застройщиком эта услуга подразумевает полную выплату комиссии самим клиентом, и покупателю не придется переплачивать за квартиру или лишаться дисконта.

Младший директор банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова предположила, что сервис найдет отклик у заемщика, если снижение ставки по кредиту после уменьшения ключевой будет проходить в «автоматическом» режиме и не потребует от клиента дополнительных заявлений и документов.

Фото: Ассоциация банков России

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото) полагает, что у многих покупателей есть свободные средства, которые они могут потратить на покупку ставки, чтобы не платить высокие аннуитетные платежи.

По его словам, кредиторы также не готовы выдавать ипотеку под 21% — 22% годовых из-за высокого риска дефолта или досрочного погашения, при котором банк не получит прибыль на покрытие операционных расходов.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

Управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото) обратил внимание на то, что снижение ставки по кредиту за комиссию может оправдать себя только в том случае, если ссуда будет погашаться по графику.

«Но ипотеку при любых условиях целесообразно "выгашивать" досрочно — настолько быстро, насколько это позволяют доходы. Соответственно, снижение ставки за комиссию не очень себя оправдает» — пояснил специалист.

В ЦБ основным риском для заемщика как раз считают досрочный возврат кредита, например при дефолте. В этом случае «комиссия» ему не возвращается, а признается доходом банка. Регулятор такую практику называет ненадлежащей и может ее запретить в следующем году.

Фото: t.me/acraratingagency

Впрочем, по мнению старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой (на фото), банки все равно будут искать иные инструменты, позволяющие им поддерживать доходы в условиях высоких рыночных ставок.

При этом эксперт не исключила, что к моменту введения ограничений ситуация на рынке изменится, и такая опция, как продажа дисконтов к ставкам, перестанет быть востребованной.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: льготные программы ряда застройщиков могут привести к банкротству заемщиков

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ

Эксперты: из-за высокой ключевой ставки ЦБ экономика замедлится, но инфляция стабилизируется

Объем ипотечного кредитования в Сбербанке в июле сократился вдвое

Крупные российские банки вновь повысили ставки по ипотеке

Эксперты: ставки по рыночной ипотеке уже являются заградительными

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Новые правила работы банков с ипотечными заемщиками могут вступить в силу 1 января 2025 года