Регулятор подготовил доклад для общественных консультаций, посвященный критике льготных ипотечных программ от застройщиков с околонулевой ставкой. В нем ЦБ предлагает полностью устранить негативное влияние этих программ на рынок жилья в рамках финансового надзора за деятельностью банков, а также в законодательном порядке.  

В документе отражена позиция председателя Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной (на фото), которая в сентябре текущего года заявила о том, что ее тревожит маркетинговая политика застройщиков.

Эта политика, по словам главы Банка России, нацелена на привлечение покупателей с помощью предоставления дополнительных скидок к ставке ИЖК (вплоть до 0,01—0,1%), и тем самым фактически приводит к повышению самой цены продаваемого жилья.

Глава ЦБ пообещала тогда принять меры против подобной практики.

В вышеупомянутом докладе подробно прописаны риски, которые регулятор видит в околонулевых ипотечных ставках, а также меры, которые Эльвира Набиуллина в своем сентябрьском выступлении еще не конкретизировала.

Аналитики Банка России обращают внимание на то, что экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки с субсидией» от застройщика (далее — комиссия) достигаются за счет:

Фото: www.newnevsky.ru

1) завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов;

2) реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;

3) использования субсидируемой ставки от государства (такие продукты в большинстве случаев комбинируются с госпрограммами вроде «Льготной» по ставке до7% или «Семейной ипотеки» до 6%).

«Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости», — говорится в докладе.

Далее детализируются основные риски заемщика, банка и застройщика:

• если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности;

Фото: www.vedomosti.ru

• банки могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку; с учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно, и, скорее всего, ожидаемые сроки погашения увеличатся;

• в то же время банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии на всем сроке кредита;

• кредитные риски банка увеличиваются в случае отсрочки выплаты застройщиком комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу);

• застройщики являются бенефициарами в среднесрочной перспективе, но они могут пострадать в дальнейшем, поскольку данная схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.

Фото: www.cian.ru

Авторы доклада также обращают внимание на то, что практика предложения «околонулевых» ставок:

• увеличивает нагрузку на госбюджет «из-за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках "льготной ипотеки от застройщика", в течение более длительного срока (в том числе в периоды возможного повышения ставок)»;

• искажает показатели состояния и динамики рынка, т.к. «коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан, но в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены».

Фото: www.restate.ru

Прогнозные выводы, сделанный на основе этих тезисов, таковы:

• практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования «пузыря» сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания «пузыря»;

• с довольно высокой степенью вероятности возникнет спираль снижения цен, банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование;

• наиболее чувствительные потери будут нести граждане: в случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса.

Фото: www.utmagazine.ru

Для устранения с рынка жилья «околунулевой ипотеки» как негативного фактора регулятор предлагает (пока в качестве вариантов) реализацию следующих мер:

• установить для таких кредитов (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) повышенных макропруденциальных надбавок, вплоть до 100%;

• ввести надбавки к ставке резервирования в отношении ипотечных продуктов, ставка по которым сильно ниже рыночной, эти надбавки должны будут прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи;

• в законодательном порядке обязать банки при расчете полной стоимости кредита учитывать переплату за приобретаемое в «льготную ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика) и указывать эту информацию на первой странице кредитного договора.

Другие публикации по теме:

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эльвира Набиуллина: На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотека становится все более доступной и востребованной у россиян

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа           

18.10.2023 Арбитражный суд Московского округа рассмотрел жалобу Администрации городского округа Химки Московской области (истец) к ООО «Шереметьево-4» (ответчик) о сносе самовольной постройки, используемой застройщиком в качестве «Офиса продаж» в многоквартирных домах (МКД), строительство которых осуществляет ответчик на земельном участке, предоставленном ему в целях строительства МКД.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Согласно материалам дела, ООО «Шереметьево 4» является арендатором земельного участка с видом разрешенного использования «для жилой застройки переменной этажности 1—17 этажей». Главстройнадзор выявил, что застройщик без разрешения на строительство возвел на данном участке «Офис продаж» прямоугольной формы приблизительно 12 x 18 м и поставил его на государственный кадастровый учет.

На момент судов первая очередь строительства была завершена, МКД введен в эксплуатацию, в спорном здании временно размещены магазины. Поскольку далее застройщиком планируется строительство и ввод в эксплуатацию последующих очередей строительства, спорное здание, по мнению истца, вновь будет использоваться как вспомогательное в качестве офиса продаж жилых помещений.

По мнению истца, данное строение является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения на это необходимых разрешений на земельном участке (ЗУ), не отведенном для этих целей, и подлежит сносу.

Суд первой инстанции поддержал застройщика, указав, что строительство объекта осуществлено ответчиком на арендуемом им ЗУ в соответствии со строительными и противопожарными нормами и правилами, сохранение и эксплуатация этого помещения не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С ним согласился и суд апелляционной инстанции.

Арбитражный суд Московского округа отменил решения нижестоящих судов. При этом было указано, что:

• судами не устанавливалось, предусмотрено ли строительство спорного объекта (в том числе в качестве «Офиса продаж») условиями заключенного сторонами инвестиционного контракта;

• ответчик не получал разрешения на строительство спорного объекта;

• допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС);

• к числу ОКС вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) ОКС. А ответчик не доказал, какую именно вспомогательную функцию спорный объект выполняет по отношению к МКД.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд встал на сторону строителей в их споре с СРО

Арбитражный суд: в качестве подтверждения согласования условий договора можно принять эмодзи

Верховный Суд разъяснил, на что может рассчитывать покупатель по зависшей сделке

Утверждены критерии для зданий и сооружений вспомогательного использования

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют