Банк России опубликовал отчет об итогах публичного обсуждения доклада для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» и предлагаемых Банком России мер по их регулированию.

Фото: www.utmagazine.ru

В октябре 2022 года Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций «Программы "Льготной ипотеки от застройщика"» (Доклад), в котором обозначил основные риски ипотечных кредитов по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%).

Банк России указывает, что такие низкие ставки достигаются за счет того, что в цену квартиры закладывается наценка в размере субсидии, которую застройщик выплачивает банку для компенсации недополученных процентных доходов (Комиссия).

Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик, однако лишь в краткосрочной перспективе.

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ.РФ, Банк России планирует дестимулировать банки выдавать такие высокорискованные кредиты. При этом ограничивать потенциал снижения ставок по рыночным продуктам, не увеличивающим риски для заемщика, не планируется, уточняется в материалах регулятора.

В качестве первоочередного механизма ЦБ предлагает повысить уровень резервирования по кредитам, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня, что означает наличие Комиссии или иных скрытых платежей заемщика. При этом дополнительный резерв будет начисляться в размере 30% или 50%.

Размер дополнительного резерва будет зависеть от отклонения ПСК от величины соответствующего индикатора, то есть от того, насколько занижена ставка относительно рыночного уровня. В качестве индикатора рыночного уровня принимаются:

• для ипотечных кредитов без господдержки — значение доходности облигаций федерального займа со сроком погашения 10 лет (рыночная процентная ставка, РПС), которое на 01.02.2023 составляло примерно 10,4%;

• для ипотечных кредитов с господдержкой — РПС, уменьшенная на размер возмещения по соответствующим программам;

• для ипотечных кредитов с плавающими ставками — ключевая ставка Банка России, действовавшая на дату их выдачи.

Фото: www.newnevsky.ru

С 01.05.2023 Банк России повысил макропруденциальные надбавки по высокорискованным кредитам, в первую очередь в сегменте ДДУ (финансирования по договорам долевого участия). Дополнительно рассматривается возможность применения надбавок по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, в соавторстве с ФАС России ЦБ выпустил рекомендации для банков по информированию потребителей о различиях в условиях приобретения товаров (работ, услуг) у партнеров (в том числе застройщиков) в зависимости от использования для их оплаты заемных средств, а также по проведению со своими партнерами необходимой работы по раскрытию соответствующей информации на их сайтах.

В отчете указано, что Банк России помимо уже объявленных мер по повышению надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на ДДУ также планирует:

• применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ;

Фото: www.itd2.mycdn.me

• готовить рекомендации для банков по работе с ипотечными кредитами, выданными в рамках «льготной ипотеки от застройщика»;

• рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные «нестандартным» практикам;

• инициировать изменение законодательства в случае дальнейшего распространения программ «льготной ипотеки от застройщика», чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья.

В отчете регулятора указывается, что бенефициарами всей схемы с низкими ставками по кредитам на покупку жилья являются застройщики, поскольку низкие ставки и, как следствие, умеренный ежемесячный платеж поддерживают краткосрочный спрос на квартиры.

Однако в долгосрочной перспективе застройщики и банки могут понести потери, так как данная схема способствует накоплению системных рисков.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

Банки же, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски, предполагая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как это наблюдается в классической рыночной ипотеке.

Также растут расходы бюджета по программам господдержки ипотеки из-­за необходимости субсидировать комбинированную с ними «льготную ипотеку от застройщика» в течение более длительного срока, в том числе в периоды возможного повышения ставок. По оценкам ЦБ, эти расходы могут увеличиться более чем на 70%.

Завышенные цены по таким сделкам в итоге формируют недостоверную динамику рынка недвижимости и являются причиной роста цен на первичном рынке. Это искажает рыночные стимулы и провоцирует принятие ошибочных решений всеми участниками рынка.

Перегревание рынка в случае серьезного стресса может стать причиной значительной коррекции цен на жилье и кредитных потерь у банков, а также привести к существенному ухудшению положения заемщиков, полагают в ЦБ.

Другие публикации по теме:

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Застройщики вновь подняли ставки по околонулевой ипотеке

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

Совет директоров Банка России снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п. и переходит к мягкой денежно-кредитной политике.

  

Фото: www.sakhalife.ru

    

По сообщению пресс-службы регулятора ситуация кардинально изменилась с момента заседания Совета директоров в марте. Введенные в мире ограничительные меры для борьбы с пандемией коронавируса негативно отражаются на экономической активности. Это создает значительное и продолжительное дезинфляционное влияние и компенсирует эффекты временных проинфляционных факторов, в том числе связанных с падением цены на нефть.

Банк России пересмотрел базовый сценарий прогноза и переходит в область мягкой денежно-кредитной политики.

Динамика инфляции в этом году и далее будет во многом формироваться под влиянием глубокого падения внутреннего и внешнего спроса. Инфляционные ожидания населения и бизнеса повысились, но в условиях снижения спроса их изменение будет иметь краткосрочный характер.

По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 3,8–4,8% по итогам 2020 года и в дальнейшем стабилизируется вблизи 4%.

В пресс-релизе ЦБ также отмечено, что денежно-кредитные условия в целом не изменились. На депозитно-кредитном рынке в основном наблюдалось некоторое повышение процентных ставок. Однако принятое Банком России решение о снижении ключевой ставки поддержит кредитование, в том числе в наиболее уязвимых секторах экономики.

При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России допускает возможность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях и будет принимать решения с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.

По последней опубликованной статистике ставка ипотеки под залог ДДУ в феврале снизилась на 0,18 п.п. до 7,81% годовых. В условиях ожидаемого роста инфляции и общей неопределенности, невзирая на низкую ключевую ставку, в ближайшее время можно было бы ожидать скорее роста ставки по ипотеке. Однако предложенная 16 апреля Президентом Владимиром Путиным и срочно принятая Правительством программа субсидирования ипотечной ставки до уровня 6,5% годовых кардинально изменит траекторию средних ипотечных ставок.

Крупнейшие банки начали предлагать льготную ипотеку, даже не дожидаясь формального утверждения программы субсидирования. Среди них Банк ДОМ.РФ, ВТБ, Альфа-банк, ПСБ и Сбербанк.

По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, запуск льготной ипотеки под 6,5% годовых на весь срок кредита, оформленного до 1 ноября текущего года, на покупку жилья комфорт-класса в новостройке с суммой кредита до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, охватит не менее 80% рынка новостроек страны. И, по оценкам властей, позволит обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов. В результате средние ипотечные ставки быстро снизятся до 6,5—7% годовых и продержатся на этом уровне до 1 ноября.

А что потом? Все, кто имеет желание и возможность взять ипотеку на таких условиях, ее возьмут. В дальнейшем, чтобы привлечь клиентов, банки вынуждены будут предлагать настолько дешевую ипотеку, насколько это вообще возможно. В результате ипотечные ставки останутся на уровне ключевой плюс 1,5—2 п.п., т.е. около 7%.

   

   

Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 19 июня 2020 года.

   

Фото: www.900igr.net

  

   

  

  

 

Другие публикации по теме:

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 6% годовых (графики)

ЦБ снизил ключевую ставку до 6,00% годовых (графики)

ЦБ снизил ключевую ставку до 6,25% годовых (графики)