Совет директоров Банка России принял решение о повышении с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков, сообщила пресс-служба регулятора.

Фото: www.sakhalife.ru

Напомним, что с 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%.

Однако, согласно позиции ЦБ, влияние этих мер на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.

Фото: www.mds.yandex.net

В сообщении отмечается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года ежемесячно объем выдачи ипотечного кредитования увеличивался более чем на 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%.

На 1 июля 2023 года прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Причину этого эксперты ЦБ видят в расширении ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования.

Фото: www.yandex.ru

В кредитах на финансирование ДДУ, по данным ЦБ, доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика), составляющим более 80%, выросла во II квартале 2023 года до 39% (+18 п. п.), в кредитах на готовое жилье — до 43%. (+20 п. п.).

Также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — до 63% (+15 п. п.), в кредитах на готовое жилье — до 44% (+10 п. п.).

Фото: www.cojo.ru

Регулятор отмечает, что практики завышения цен при продаже жилья на рынке новостроек в основном свернуты. В результате средняя сумма выдаваемого кредита в этом сегменте снизилась с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. во II квартале 2023 года.

Однако разрыв цен между рынком новостроек и готового жилья, по данным ЦБ, сохраняется. В первом квартале он составил 40%, во втором — 39%.

В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут занижаться (т. е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше).

Фото: www.ok.ru

Не имея возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и напрямую ограничивать долю наиболее рискованных кредитов, Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне.

Самые большие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве

Источник: Банк России

На вторичном рынке жилья регулятор не наблюдает значимого завышения стоимости залога, поэтому в этом сегменте с 1 октября 2023 года надбавки повышаются в меньшей степени.

По заявлению Банка России, повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года
по ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью

Источник: Банк России

Сохранение структуры кредитования на текущем уровне, по расчетам ЦБ, позволит банкам накопить за год макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб. — это 4% портфеля ипотеки.

Учитывая запретительный характер надбавок, по мнению экспертов, можно ожидать снижения рисков в области кредитования. От повышения надбавок ожидают более сбалансированных темпов роста ипотечного кредитования.

Впрочем, Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке при стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования.

Другие публикации по теме:

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июне вырос на 66% по отношению к прошлому году (графики) 

ЦБ: средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в июне вырос до 4,92 млн руб. (график)

ЦБ: у государства нет необходимости помогать банкам — это успешно делает население

Эксперты: новым рекламным слоганом вместо «Покупай выгоднее» становится «Покупай быстрее»

ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% годовых (график)

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности 

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизируют

С 15 мая банки поднимают ставки по ипотеке

Эльвира Набиуллина: Допустить роста рискованной ипотеки нельзя!

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования

ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками

В апреле банки вновь начали повышать ставки по ипотеке

Ипотека под 3—4% не устраивает ЦБ точно так же, как околонулевая или ипотека с кешбэком

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

Застройщики: новые требования ЦБ негативно отразятся на рынке недвижимости

ЦБ: выдача рыночной ипотеки продолжает расти, льготной — сокращается 

Основной причиной стало ожидание продолжительного удержания высокой ключевой ставки, сообщили «Ведомости».

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Как следует из приложения к поправкам в закон о бюджете на 2024—2026 годы, внесенным ведомством, Минфин рассчитывает на выделение госкорпорации ДОМ.РФ как оператору льготных программ дополнительной субсидии в размере 113 млрд руб. на обе программы: 66 млрд руб. на «Семейную ипотеку» и 47 млрд руб. — на льготную. В текущей версии бюджета совокупные расходы на эти программы запланированы в размере 453,8 млрд руб. (223,8 млрд руб. и 230 млрд руб. соответственно).

В случае принятия поправок, считает издание, совокупные затраты на две программы превысят аналогичные расходы за 2023 год почти в четыре раза (150 млрд руб. в 2023-м: 73,2 млрд руб. на льготную ипотеку и 77,7 млрд руб. — на семейную). По этому поводу «Ведомости» направили запросы в Минфин и ДОМ.РФ.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Начиная с 2022 года, по данным ДОМ.РФ, значительно ускорились темпы выдачи льготной и семейной ипотек (суммарно 2,1 трлн руб. в 2022-м, в 2021 г. — 1,6 трлн руб.). Несмотря на увеличение Банком России ключевой ставки с 7,5% до 16% во втором полугодии минувшего года, эта тенденция продолжилась. В 2023 году сумма кредитования по льготным программам составила уже 4,2 трлн руб.

После объявления о завершении льготной программы 1 июля спрос существенно возрос: за январь — май текущего года в целом было выдано кредитов на сумму более 1,1 трлн руб. (в мае — 314 млрд руб., апреле — 281,6 млрд руб.).

Расходы федерального бюджета по льготным ипотечным программам формируются за счет субсидий ДОМ.РФ, который возмещает банкам недополученные доходы по жилищным кредитам со сниженной ставкой (8% по льготной и до 6% — по семейной). Субсидия банкам рассчитывается как разница между ключевой ставкой (16%), увеличенной на 3 п. п., и ставкой по программе. Таким образом, максимальная сумма возмещения по льготной ипотеке составляет 11%, по семейной — 13%.

Лидеры по выдаче жилищных кредитов по двум льготным программам — Сбербанк (совокупно более 5 трлн руб.), ВТБ (около 2 трлн руб.) и Альфа-Банк (535 млрд руб.).

Фото: t.me/acraratingagency

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) полагает, что «увеличение расходов бюджета на ипотечные программы связано, скорее всего, с ожиданиями властей относительно уровня ключевой ставки». Изначально рынок исходил из того, что снижение ставки начнется раньше, однако сейчас аналитики настроены более скептично, пояснила она.

В текущем году, прогнозирует эксперт, вероятное увеличение расходов бюджета из-за ожидаемого роста ключевой ставки «будет нивелировано меньшим объемом льготных выдач во втором полугодии из-за сохранения высоких цен на жилье, ужесточения условий в рамках действующих программ под льготную ставку и действия регуляторных ограничений».

Фото: vk.com

С коллегой согласен заместитель генерального директора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Олег Солнцев (на фото). По его словам, Минфин вынужден выплачивать все большие суммы субсидий на компенсацию разницы между рыночной ипотекой и льготной из-за повышенной ставки, это требует значительных ресурсов.

«В сентябре 2023 года, когда были подготовлены проектировки бюджета на 2024—2026 годы, — напомнил эксперт, — ключевая ставка составляла 13%».

Он уверен, что во втором полугодии неизбежно произойдет снижение объема выдач, в том числе из-за прекращения льготной ипотеки. Однако, подчеркнул аналитик, оно несильно повлияет на ситуацию с расходами, поскольку бюджет будет продолжать платить субсидии по действующим кредитам до самого их погашения.

Фото: vk.com

Младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев (на фото) добавил, что рост бюджетных затрат на льготную и семейную ипотеки может быть связан и с увеличением спроса на данные программы, и исчерпанием текущего объема выделенных средств.

«Несмотря на высокие цены на недвижимость и поднявшиеся процентные ставки, граждане готовы покупать жилье в ипотеку, — сказал специалист, — поскольку для некоторых квартирный вопрос стоит особо остро».

Ситуацию с ипотекой, по мнению Перфильева, также обостряют слабая вероятность снижения цен на недвижимость и неопределенность дальнейшей денежно-кредитной политики ЦБ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперты: спрос на «Семейную ипотеку» удвоился

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономик

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 82% (графики)

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье