Эксперты IRN.RU побывали в гостях у директора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова и спросили его, почему ЦБ запретил околонулевые ставки, какие еще ипотечные программы беспокоят регулятора, при каких условиях Банк России разрешит льготную ипотеку на вторичном рынке.

Фото: www.storage.myseldon.com

Околонулевая

Если говорить о субсидировании ипотеки застройщиками, то на обывательский взгляд, они делают то же самое, что и государство, которое запускает льготные программы со сниженными ставками.

Александр Данилов (на фото ниже) с этим тезисом категорически не согласился. Он уверен, что девелоперы ничего не субсидируют — по факту за все платит клиент.

Фото: Банк России

«По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы», — рассказал журналистам представитель ЦБ.

Ипотека с заниженными ставками и завышенными ценами на жилье несет риски для всех, подчеркнул аналитик. Для финансовой системы, строительной отрасли, государства и для покупателей.

Заемщики переплачивают за жилье и могут понести убытки в случае его продажи по реальной рыночной цене.

Фото: www.kmarket43.ru

Застройщики, видя рост цен, увеличивают запуск новых проектов, хотя на самом деле этот рост иллюзорный.

В перспективе подобные искажения привели бы к серьезному торможению строительной отрасли: она, как выразился Александр Данилов, могла просто-напросто «врезаться в стену».

«Вот прожили застройщики год на "стероидах" околонулевой ипотеки, но что делать дальше для подстегивания спроса? — задал риторический вопрос руководитель департамента ЦБ и присовокупил два других: — Вводить отрицательные ставки или продлевать ипотеку на 60 лет? Снижать площадь квартир еще дальше?..».

Фото: www.mds.yandex.net

Под 3%—4%

Околонулевая ипотека под давлением ЦБ практически ушла с рынка, ей на смену пришла ипотека под 3%—4%. Эксперты IRN.RU предположили, что ЦБ не уcтраивает и такая ставка.

Александр Данилов это подтвердил, ведь 3%—4% — это также ниже уровня, с которого начинает действовать новое регулирование ЦБ.

Напомним, что это регулирование ввели весной и работает оно следующим образом. Долгосрочная ставка ОФЗ до недавнего повышения ключевой ставки находилась в районе 11%.

В рамках льготной ипотеки при ключевой ставке 7,5% бюджет компенсировал банкам 2 п. п., «Семейной» — 4 п. п., таким образом «рыночный» уровень ставок по этим программам должен составлять около 9% и 7% соответственно.

Дополнительное резервирование включается при ставках ниже 6,8% — по льготной ипотеке и ниже 4,8% — по «Семейной».

Фото: www.dzeninfra.ru

Траншевая

Вызывает вопросы у ЦБ и траншевая ипотека, поскольку при ней заемщик может оказаться не готов к росту платежей по кредиту.

Минус для застройщика здесь в том, что платеж за квартиру не поступает сразу в полном объеме на счет эскроу, следовательно, ставка по проектному финансированию будет выше.

Фото: www.static.imfast.com

Без первого взноса

И совсем «плохая история», по мнению главного аналитика Банка России, это ипотечная схема без первого взноса с не очень высокой ставкой. Пока этот вид ипотечного продукта ускользает от нового регулирования ЦБ.

Как раз подобные схемы привели к ипотечному, а затем и к финансовому кризису в Северной Америке, напомнил Александр Данилов.

Фото: www.kvobzor.ru

Снижение цен вместо субсидий

Регулятор, в принципе, не против снижения ставок. «Но только реального и честного, без всей этой "схемотехники" и не за счет человека», — подчеркнул глава департамента.

Застройщики, считает он, вместо «субсидий» могли бы просто снизить цены. Однако, когда девелоперам такое предлагают, они начинают жаловаться на возросшую себестоимость.

Фото: www.incdn.profile.ru

На «вторичку»

Регулятор в лице Эльвиры Набиуллиной поддержал идею распространить ипотечную господдержку на вторичный рынок. При этом глава ЦБ предупредила, что данная программа должна быть адресной. Что имелось в виду?

«Если речь идет о масштабной поддержке рынка, то мы не сторонники такой идеи, потому что это приведет к перегреву», — ответил глава департамента ЦБ.

Он предложил определить группы населения, которые нуждаются в поддержке. Например, молодые семьи, IT-специалисты и т.д.

Также нужна помощь регионам, где новое жилье строится в недостаточных объемах.

Фото: ww.metrium.ru

Большие квартиры

А вот предложение субсидировать ставки на покупку больших квартир аналитик не поддерживает, поскольку они просто подорожают, и выгода от субсидии быстро испарится.

Фото: www.metr.by

Структура спроса

Журналисты спросили Данилова, как изменилась структура ипотечного спроса.

Раньше он был более высокого качества, ответил аналитик, теперь же, с учетом снижения ставок и льготных программ, в ипотеку вошли люди, которые прежде в силу своих финансовых возможностей с большой долговой нагрузкой такой кредит взять не могли.

Из-за этого растет срок ипотечного контракта, растягивается реальный период погашения кредита. А это, безусловно, увеличивает финансовые риски. «Но банки в силу бизнес-аппетитов все равно выдают ипотеку таким заемщикам», — констатировал представитель ЦБ.

В результате ипотека становится для банка не такой выгодной или вообще убыточной на определенном временном промежутке. Даже когда ипотека гасится за 7—8 лет — это рискованно, но когда срок увеличивается до 15—20 лет, риски уже гораздо выше.

Фото: www.yandex.ru

Прогноз

ЦБ ожидает, что по итогам года может быть предоставлено на 10%—15% больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.

Регулятор недавно повысил прогноз по ипотечному портфелю с 13%—17% до 17%—21% на фоне высоких темпов роста последних месяцев.

Все это также беспокоит Банк России. Поэтому, пояснил Александр Данилов, регулятор и принял решение повысить макропруденциальные надбавки по рискованным кредитам.

Другие публикации по теме:

После роста ключевой ставки банки начали пересматривать условия по ипотеке

Анатолий Печатников (ВТБ): объем ипотечных кредитов приближается к рекордным 6 трлн руб.

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 16% (графики)

Эксперты: за год объем выдачи ипотеки в России вырос в полтора раза

ЦБ повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июне вырос на 66% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: у государства нет необходимости помогать банкам — это успешно делает население

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% годовых (график)

В четверг на парламентских слушаниях в Госдуме «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачи на 2019 год» были обсуждены два новых законопроекта, нацеленных на учреждение региональных фондов защиты дольщиков и возложение на федеральный Фонд функций страховщика ГОЗ перед дольщиками.  

Напомним, что законопроект №681472-7 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты и отдельные законодательные акты Российской Федерации» наделяет субъекты РФ правом создать некоммерческую организацию (НКО) в форме регионального фонда, который будет заниматься достройкой проблемных объектов.

Предполагается, что формироваться регфонды будут за счет субсидий из федерального бюджета, региональных бюджетов, а также внебюджетных источников. С помощью данных НКО планируется решить следующие задачи на местах:

• обеспечить плавный перевод жилищных проектов на проектное финансирование с использованием счетов эскроу после 1 июля текущего года;

• решить проблему двойных продаж: квартиру получат те граждане, чей договор участия в долевом строительстве (ДДУ) первым зарегистрирован в ЕГРН (соответственно, тот, чей ДДУ зарегистрирован позже, получает денежное возмещение);

• ввести обязательной практику, когда арбитражный управляющий назначается из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты дольщиков (сегодня он полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов и поэтому должен иметь возможность участвовать во всех делах о банкротстве застройщиков);

• усовершенствовать ЕИСЖС: закрепить на законодательном уровне реестр проблемных объектов и обязать контролирующие органы вносить в него сведения;

• обеспечить выплату возмещения пострадавшим дольщикам не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок;

• предоставить Фонду и региональным властям возможность использовать землюв качестве ресурса для решения проблем дольщиков;

• предоставить гражданам РФ право направлять средства материнского капитала на приобретение строящегося жилья через счета эскроу.

В ходе парламентских слушаний автор упомянутого законопроекта, глава профильного думского комитета Николай Николаев (на фото) выразил уверенность в том, что будущий закон ускорит процесс достройки незавершенных объектов, в том числе и за счет прямого вмешательства госкорпорации ДОМ.РФ и Фонда защиты дольщиков в процесс банкротства проблемных застройщиков с целью ускорить и оптимизировать его.  

«Это должно происходить независимо от того, были застрахованы недостроенные дома в Фонде защиты дольщиков, либо через страховые компании, либо никак не были застрахованы», — подчеркнул парламентарий.

Он также обратил внимание на то, что в соответствии с законопроектом №681472-7 региональный фонд начнет создаваться после подписания главой субъекта РФ соответствующей программы, при этом он будет брать на себя обязательства достроить проблемные объекты в пределах трех лет.

Законопроект также упрощает процедуру придания дольщикам статуса обманутых. «Мы предложили, что это будет делаться автоматически, выпиской из Росреестра, — пояснил Николаев. — Все те люди, которые купили или заключили договора долевого участия в проблемном объекте, отправляются в банкротный реестр автоматически».

Заместитель генерального директора Фонда защиты дольщиков и управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс (на фото слева) выразил солидарность с этой позицией и напомнил, что сегодня в Фонде сгенерировано 22 млрд руб., собранных за счет взносов застройщиков за полтора года работы той организации.

«Цифра значительная, но мы понимаем, что тот накопленный объем проблем, конечно, значительно превышает те объемы, которые сегодня фонд смог аккумулировать», — признал Ниденс, поддержав необходимость создания на местах дополнительных источников финансирования.

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, на компенсацию в той или иной форме потерянного жилья для порядка 180 тыс. российских семей по состоянию на начало текущего года требовалось 450 млрд руб.

Весьма важно заявление на парламентских слушаниях сделал замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото). Он призвал застройщиков не бояться банкротства, особенно с учетом приятия законопроекта №681472-7.

«То, как сегодня прописаны процедуры и то, как их предлагается доработать сегодня в этих поправках, направлено на то, чтобы в максимально короткий срок объект незавершенного строительства в регионе был сформирован», — подчеркнул Стасишин.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

Участники парламентских слушаний отметили, что вступающая в силу с 1 июля новая схема финансирования жилищных проектов — через банковское кредитование и размещение средств дольщиков на счетах эскроу — нацелена на предотвращение появления долгостроев и обманутых дольщиков уже в ближайшем будущем.

Насколько в настоящее время банки и девелоперы готовы к сотрудничеству на этом поприще, подробно поведала зампред Банка России Ольга Полякова (на фото).

«На сегодняшний день застройщики обратились в 17 из 100 уполномоченных банков, подав 1 337 заявок территории 72 субъектов РФ», — сообщила она, добавив, что в целом в России реализуется около 10 тыс. проектов по строительству жилья, из них 5,8 тыс. проектов попадают под критерии для достройки по старой схеме долевого участия.

«Оставшаяся часть, то есть 4 227 проектов, вероятно, будут финансироваться за счет кредитов в банках, количество полученных заявок составляет почти 30% от общего количества этих проектов», — проинформировала зампред ЦБ.

Она также напомнила, что сегодня строительный сектор России кредитуется в банках на сумму порядка 700 млрд руб., а согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», к 2024 году этот показатель должен вырасти почти в десять раз — до 6,5 трлн руб.

«Эта цифра вполне покрываемая достаточностью капитала именно той частью из списка банков, которые заявили о своей готовности работать со строительным сектором», — заверила Полякова.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

По ее мнению, проектное финансирование будет доступно для застройщиков, поскольку «по мере поступления денежных средств на счета эскроу ставка будет пересчитываться, и в зависимости от скорости поступления денежных средств, она будет снижаться».

Сегодня уполномоченные банки выдают кредиты девелоперам со ставкой 4—6%, в некоторых случаях — даже 1% на фоне среднерыночной ставки в 12%, сообщила Полякова. Впрочем, далеко не все представители отрасли, присутствовавшие на парламентских слушаниях, согласились с этим заявлением. 

Вторым документом, который обсудили на парламентских слушаниях в четверг, стал законопроект №681488-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления единообразного механизма порядка защиты прав граждан-участников долевого строительства)».

Участники слушаний выразили поддержку этому документу (также внесенного в Госдуму Николаем Николаевым), и на процедуру второго чтения, он, скорее всего, отправится в уже принятой редакции первого чтения.

Фото: www.innoginsk.ru

Напомним, что данный законопроект вводит досрочное прекращение действующих договоров страхования гражданской ответственности застройщика (ГОЗ), а также аналогичные договоры поручительства банков, и передачу части страховой премии или платы по договорам поручительства (по данным ТАСС речь идет о сумме порядка 20 млрд руб.) Фонду защиты дольщиков.

Иными словами, все страховые компании и банки, которые собирали деньги по ГОЗ, должны будут передать средства и информацию о застрахованных в Фонд защиты дольщиков.

В соответствии с законопроектом, страховщик (страховая компания или банк) в течение 30 рабочих дней со дня вступления в силу данного закона должны перечислить на счет фонда часть страховой премии или оплаты по действующим договорам страхования или поручительства.

Часть страховой премии (платы по договору поручительства), полученной пропорционально времени, в течение которого действовало страхование (поручительство), страховщик оставляет себе.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Правительство будет решать в России проблему долгостроя, используя опыт Подмосковья

В России появятся два дополнительных источника финансирования завершения долгостроев

Полномочия по достройке проблемных объектов на местах передадут в регионы, а страхованием ГОЗ будет заниматься Фонд защиты дольщиков

Минфин доработает законопроект о передаче ГОЗ Фонду защиты дольщиков. Но на все долгострои денег все равно не хватит

Гарантиями Фонда защиты дольщиков обеспечено около половины жилых новостроек России