Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

 

Фото: cbr.ru

 

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

 

Источник: ДОМ.РФ

 

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

 

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

 

Источник: Банк России

 

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

 

Источник: Банк России

 

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

 

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

 

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

 

Источники: Росстат, Банк России

 

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

 

Источники: ЕИСЖС, Банк России

 

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

 

Источники: ЕИСЖС, Банк России

 

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

 

Фото: cbr.ru

 

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

+

Эксперты: в III квартале объем строящихся МКД достиг максимального уровня за последние пять лет

Об этом говорится в обзоре Аналитического центра ДОМ.РФ. Далее запуски новых проектов в условиях снижения спроса после завершения льготной ипотеки и при сохранении высоких рыночных ставок могут замедлиться, считают специалисты госкорпорации.

  

Фото: ДОМ.РФ

 

Согласно расчетам экспертов, портфель строящихся многоквартирных домов (МКД) в июле — сентябре увеличился до 117,8 млн кв. м.

Даже несмотря на отсутствие массовой господдержки, оставались высокими и запуски новых проектов — 12 млн кв. м (почти на уровне II квартала и на 3% — 5% больше, чем в тот же период 2021—2023 годов).

 

Источники: ДОМ.РФ, ЕИСЖС

 

Ввод МКД (на основании размещенных в ЕИСЖС разрешений) по-прежнему уступает уровню 2023 года (7,4 млн кв. м, -7% за год).

Еще 2,7 млн кв. м было введено в домах, которые возводились без привлечения средств дольщиков.

В итоге накопленные за последние 12 месяцев запуски превысили объем сдачи жилья на 44%, а объем его запаса увеличился до 3,3 лет.

 

Источники: ДОМ.РФ, Росреестр, Банк России, ЕИСЖС

 

Продажи в июле — сентябре ожидаемо сократились. Росреестр зарегистрировал 114 тыс. ДДУ, что вдвое меньше показателя 2023-го.

Доля сделок с ипотекой к октябрю снизилась с 91% в I полугодии до 72%. В то же время количество сделок за собственные средства достигло максимума (33 тыс. ДДУ).

Как пояснили аналитики, в условиях высоких ставок альтернативой ипотеке для многих покупателей стала рассрочка от застройщиков до ввода МКД в эксплуатацию.

Соотношение распроданности и стройготовности за три месяца сократилось до 82% (-6 п. п), тем не менее этот показатель все еще остается выше равновесного значения в 70%.

 

Источники: ДОМ.РФ, Росреестр, Главгосэкспертиза

 

На фоне охлаждения спроса рост цен на новостройки практически остановился. По данным индекса цен ДОМ.РФ, в III квартале в номинальном выражении они выросли на 0,9%, а в реальном (без учета инфляции) впервые за 1,5 года снизились (-0,9%).

По мнению экспертов, цены почти не росли, в том числе и потому что удорожание стройматериалов также замедлилось.

 

Источники: ДОМ.РФ, Банк России, ЕИСЖС

 

Темпы кредитования банками застройщиков по новым и текущим проектам в III квартале снизились, но оставались высокими. Объем открытых кредитных линий (новые лимиты) на 01.10.2024 увеличился до 19,7 трлн руб.

Задолженность застройщиков по проектному финансированию выросла до 8,0 трлн руб.

Приток средств на счета эскроу уменьшился из-за увеличения их раскрытий по мере ввода МКД в эксплуатацию и охлаждения спроса на новостройки после окончания льготной ипотеки.

  

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

«Сокращение продаж пока не сказывается на модели проектного финансирования. Накопленный объем реализованного жилья позволяет девелоперам завершить объекты с вводом в 2025 году без срыва сроков», — отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

Строительство МКД с плановой сдачей в эксплуатацию в 2026 году и позднее в условиях слабого спроса и при сохранении высокой ключевой ставки ЦБ, по мнению эксперта, может потребовать дополнительных мер поддержки.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперт: доступность жилья в России вернулась на уровень 2014 года

Эксперты назвали регионы с наименьшими ставками кредита на частные дома и квартиры

Эксперты: ипотечные кредиты, которые берут граждане, становятся меньше и по сумме, и по срокам

Эксперты: в октябре разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, а готового жилья — 16,5%

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперт: поэтапное раскрытие счетов эскроу может стать дополнительным механизмом привлечения средств дольщиков

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Эксперты: выдача ипотечного кредитования в III квартале 2024 года резко снизилась во всех сегментах, кроме готового жилья

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — октябрь 2024 года уменьшился на 18,3% (графики)