Настроены1 параметрРегион

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

ЦБ ужесточает условия выдачи ипотеки: мнения банкиров, экспертов и застройщиков

Суть предлагаемых регулятором мер — в увеличении банковских резервов, создаваемых для компенсации возможных невыплат по ипотечным кредитам. Представители ВТБ считают данную инициативу преждевременной. По расчетам ЕРЗ.РФ, предлагаемые изменения коснутся порядка 23% выдаваемых ипотечных кредитов. Отрицательное мнение и у опрошенных порталом ЕРЗ.РФ застройщиков.  

  

Источник: Банк России

    

Свой взгляд на ситуацию с ипотекой в России и рекомендации по ее улучшению аналитики Центробанка изложили в докладе, посвященном обеспечению сбалансированного развития данного вида кредитования.

Авторы исследования признают, что в России сохраняется существенный потенциал для роста ипотечного сегмента кредитования и качество этих кредитов по-прежнему остается на высоком уровне.

  

Фото: www.utmagazine.ru

  

Но ускоренный рост ипотеки, опасаются они, может «сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы, сопряженных как с долговой нагрузкой населения, так и c потенциальной волатильностью цен на жилье в условиях высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом».

Согласно приведенным в докладе данным, если на 1 января 2015 г. лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%.

По мнению регулятора, это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит.

   

Фото: www.dazzle.ru

  

В связи с этим Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

«Эти надбавки установлены в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога («кредит/залог»)», — поясняется в сообщении пресс-службы регулятора. 

Предлагаемая ЦБ шкала надбавок, представленная в докладе, выглядит так:

     

       

Напомним, что ранее ЦБ принял решение повысить с 1 января 2020 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20% — с 150% до 200%.

Авторы доклада признают, что в случае установления дополнительных надбавок к коэффициентам риска нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей потенциально может возрасти в 1,4 раза.

И это будет стимулировать банки не предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом по ипотеке.

   

Фото: www.kgwp.com

    

В то же время данные меры, уверены в руководстве ЦБ, приведут к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков «в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков».

Первая реакция банковского сообщества на доклад ЦБ о предлагаемых мерах по ужесточению ипотечного кредитования была критической.

   

Фото: www.euroexbank.ru

  

В пресс-службе Банка ВТБ, одного из отечественных флагманов ипотечного кредитования, заявили ТАСС, что считают преждевременными данные меры, поскольку они могут привести к сокращению объемов кредитования.

«Учитывая низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России, подтвержденный в том числе ЦБ, высокое качество ипотечного кредитного портфеля банка и банковского рынка в целом, мы считаем преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер в рамках ипотеки», — подчеркнули в ВТБ.

    

    

Каково мнение экспертного сообщества? Предлагаемые регулятором меры по стабилизации ипотеки прокомментировал главный аналитик портала ЕРЗ.РФ Виталий ЛАПШИН (на фото):

«В докладе ЦБ говорится, что после повышения в январе 2019 года надбавок к коэффициентам риска по кредитам с показателем «кредит/залог» в диапазоне 80–90% банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами, — отметил эксперт. — В результате доля ипотечных кредитов с показателем «кредит/залог» более 80% (т.е. с первоначальным взносом до 20%) снизилась с 45 до 37%.

Фактически эти кредиты «перетекли» в категорию с показателем «кредит/залог» 70—80%.

  

Источник: Банк России

    

Как видно из диаграммы выше наибольшее распространение имеют ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом (большим соотношением «кредит/залог»): две трети кредитов имеют первоначальный взнос не более 30%.

При этом распределение показателя долговой нагрузки существенно не меняется (см. диаграмму ниже). Заемщиков, у которых на выплаты по кредитам уходит 50—60% дохода около 17%. Тех, у кого кредит отнимает 60—70% ежемесячного дохода, около 12%.

  

Источник: Банк России

   

Порядка 7% тех, кто отдает за кредит 70—80% дохода. И, наконец, 6,6% заемщиков имеют ПДН более 80%, причем эта группа быстро растет. В целом 42% заемщиков имеет долговую нагрузку более 50%. Предложения ЦБ о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам направлены на заемщиков с ПДН от 50%. Сейчас надбавка по ним нулевая, а планируется установить ее на уровне от 10 до 60 п.п.

    

Фото: www.lombard-voronezh.ru

    

Таким образом, по расчетам ЕРЗ.РФ (они сделаны исходя из предположения о взаимной независимости факторов ПДН и «кредит/залог»), предлагаемые ЦБ изменения коснутся почти четверти (порядка 23%) выдаваемых ипотечных кредитов, в т.ч.:

• 42% кредитов с первоначальным взносом 20—30%;

• 26% кредитов с первоначальным взносом 30—40%;

• 14% кредитов с первоначальным взносом 40—50%;

7% кредитов с первоначальным взносом более 50%.

    

Фото: www.centr-mbk.ru

  

В результате многие заемщики столкнутся со сложностями при одобрении ипотеки банками. Можно предположить, что среди заемщиков с высоким показателем ПДН в реальности немало тех, кто имеет «серый» доход, и именно они почувствуют изменения в первую очередь.

  

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

   

Банки в свою очередь будут вынуждены транслировать повышение коэффициентов риска в процентные ставки, но вряд ли оно станет существенным.

По данным ЦБ в настоящее время разница в ставках по кредитам с небольшим (до 20%) первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами невелика и составляет до 0,7 п.п. — при том, что величина надбавки по таким кредитам составляет 100—200 п.п.

Предлагаемое ЦБ повышение коэффициентов риска в среднем составит 20—25 п.п., что может быть эквивалентно росту ставок по кредитам с низким первоначальным взносом при высокой долговой нагрузке заемщика на 0,15—0,20 п.п.», — резюмирует Виталий Лапшин.

   

  

А что думают застройщики жилья? Для портала ЕРЗ.РФ инициативу Банка России прокомментировал генеральный директор ГК «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ (на фото).

«Сколько я себя помню (имея в виду новейшую историю рынка девелопмента), у меня такое ощущение, что регулятору не дает покоя существование рынка недвижимости как такового. И он пытается его угробить своими далеко не всегда профессиональными решениями. Последняя инициатива — из той же оперы.

Создается впечатление, что те специалисты Центробанка, которые отвечают за подготовку решений по рынку недвижимости, не ходили в своей жизни никуда дальше своего офиса. Потому что более нелепого и непрофессионального решения сложно представить. Хотите угробить рынок — так и скажите: не нужен России рынок недвижимости. Но если вы хотите рынок регулировать — вы хотя бы выйдите на улицу. Прочитайте документы, которые подписывают люди.

     

Фото: www.zaim.com

     

Правительство и банки изо всех сил пытаются вернуть доверие розничных покупателей к рынку недвижимости. Они делают микрошаги и макрошажочки, чтобы вернуть доверие и сделать услугу доступной. А всё поведение Центробанка — это поведение слона в посудной лавке. Я не устаю это повторять. И еще повторю: не нужен рынок — закройте! Нужен — спуститесь и поймите, как он функционирует. Либо замените тот отдел, у которого не хватает компетенции и мотивации понять реальные экономические процессы на реально существующем крупнейшем розничном рынке.

За всю Российскую Федерацию я ответственно говорить не могу, но в Новосибирске строительный рынок — один из крупнейших розничных рынков. И такие методы регулирования, ничего, кроме стагнации и дезориентации, за собой не повлекут.

     

Фото: www.p0.zoon.ru

    

Нет пока у новосибирского потребителя доверия к ипотеке. Спросите все банки: сегодня люди с огромным трудом решаются взять на себя нагрузку даже на действующих условиях. Дополнительное резервирование для банков угробит розничный рынок окончательно. Который, к слову, еще до сих пор не отошёл от последних издевательств со стороны регулятора.  

…Если обратиться к русскому языку, то корень слова «угробить» — «гроб». Так вот пусть специалисты регулятора посчитают, как отразится на ВВП Российской Федерации «угробление» рынка недвижимости», — заключил топ-менеджер.

  

 

  

А вот мнение руководителя девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в ТОП девелоперов  Кемеровской области, 10-е место в ТОП Свердловской области) Евгения МОРДОВИНА (на фото):

«Если ЦБ РФ принудит банки к ужесточению процедуры выдачи ипотечных кредитов, то в ближайшем будущем это может привести к снижению спроса на квартиры в новостройках, — отметил топ-менеджер. — Применение принципа расчета предельной долговой нагрузки заемщика к ипотечному кредитованию — бесполезная и излишняя мера. Выдача таких кредитов уже достаточно серьезно контролируется самими банками: они рассматривают проект дома, устанавливают определенный размер первоначального взноса, процентную ставку, оценивают рыночую стоимость объекта, а соответственно — размер залога и т.д. 

Однако из-за введения ограничений со стороны ЦБ банки вынуждены будут чаще отказывать заемщикам в предоставлении ипотечных кредитов. Таким образом, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках лишатся такой возможности», — резюмировал Евгений Мордовин.

    

Фото: www.900igr.net

     

     

     

   

  

Другие публикации по теме:

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

Бедным кредиты не дадут

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%

+

Эксперты: из-за ужесточения регулирования банки могут лишиться в 2023 году порядка 80 млрд руб. прибыли

Это следует из обзора рейтингового агентства Эксперт РА и опроса рыночных аналитиков, проведенного «Коммерсантом» и «Ведомостями».

   

Фото: www.tsargrad.tv

 

С 30 мая, напоминают аналитики Эксперт РА, банки должны увеличить отчисления в резервы по кредитам, если их полная стоимость существенно ниже рыночной процентной ставки (РПС). Это коснется кредитов, выданных после 15 марта.

В зависимости от того, насколько ниже РПС будет полная стоимость кредита (ПСК), резервирование может быть увеличено на 30%—50%.

По оценке Эксперт РА, эта мера приведет к снижению выдач и сокращению единовременных комиссий, получаемых банками от застройщиков.

  

Рост цен на недвижимость привел к увеличению среднего размера ипотечного кредита

Источник: Эксперт РА

  

С 1 июня регулятор вводит макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом. Это также, считают эксперты, ведет к недополучению доходов.

В частности, банки будут обязаны применять надбавки в отношении ипотеки на новостройки, в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию.

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, участники рынка уже высказывали свои опасения по поводу технической сложности такого нововведения. Поэтому ЦБ уточнил этот критерий.

  

Фото: www.sakhalife.ru

 

Теперь банки смогут выбрать, с какого момента вести отсчет года: либо с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, либо с даты оформления залога готового жилья по кредиту.

ЦБ также лишил банки возможности навязывать покупку страхового полиса из списка аккредитованных ими страховщиков. Сегодня заемщик, отмечают авторы исследования, «сам вправе выбирать компанию среди страховщиков, имеющих кредитный рейтинг, что может снизить для него стоимость покупки страхового полиса на конкурентном рынке, но лишит банки существенной части комиссионного дохода».

 

Объем выдачи ипотечных кредитов, трлн руб.

Источник: Эксперт РА

 

Влиять на объем выдачи кредитов будет и общее снижение платежеспособного сегмента заемщиков. К тому же, говорится в обзоре, у населения возросла потребность сберегать и «часть спроса на недвижимость, которая оказывала поддержку рынку в прошлом году, сместилась в сторону депозитных продуктов».

В результате всех этих нововведений банки в текущем году, по расчетам агентства, лишатся порядка 80 млрд руб. прибыли.

Правда, в долгосрочной перспективе, полагают аналитики, эта упущенная выгода будет нивелирована за счет улучшения качества портфелей, на которое регулирование и направлено.

  

Фото: www.fa.ru

  

Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов (на фото) сообщил «Ведомостям», что по прогнозам ЦБ банки могут заработать в 2023 году 1,5 трлн руб.

«Если никаких "черных лебедей" — боишься что-то такое говорить — не будет, то 1 трлн руб. это консервативно. Скорее, будет выше», — уточнил он.

  

Фото предоставлено компанией HPA

 

Исходя из такой прогнозной прибыли, младший директор по банковским рейтингам Эксперт РА Надежда Караваева (на фото) оценивает возможные потери в 80 млрд руб. как «приемлемые».

Как пояснила она «Коммерсанту», в основном потери коснутся «нескольких крупных ипотечных игроков, выдающих льготную ипотеку».

  

Фото: www.auditorium-cg.ru

    

Изменения ограничат рост рынка и не дадут ему приблизиться к показателям 2021 года, считает директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин (на фото).

Тем не менее, «учитывая более высокий уровень ставок в сегменте по сравнению с 2021—2022 годами, процентные доходы банков вряд ли значительно снизятся», — уточнил он.

  

Фото: www.visualrian.ru

 

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) допускает, что «банки могут переложить издержки по новому, более высокому резервированию на клиента, повышая ипотечную ставку».

Однако, она уверена, что востребованность таких кредитов будет низкой.

  

Фото: www.financialit.net

 

Первый зампред правления Совкомбанка Сергей Хотимский (на фото), поддерживает меры ЦБ. Более здоровый рынок, согласен он, «без допинга нерыночных ставок выгоден всем участникам — девелоперам, банкам и покупателям».

По его мнению, реальная цифра потерь банков от ужесточения регулирования ипотечного кредитования будет существенно ниже 80 млрд руб.

  

 

При этом стоит заметить, что у Совкомбанка самый негативный прогноз по ипотеке: там ждут сокращения кредитования на 10%—15%, рассказала Эксперту РА главный аналитик банка Наталья Ващелюк (на фото).

  

Фото: www.nation-news.ru

 

Довольно оптимистично на ситуацию смотрит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

По его прогнозу, российские банки в 2023 году выдадут не менее 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб., что соответствует показателям прошлого года.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек за квартал снизился на 14,4%

Эксперты: средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в Москве снизилась, а в Подмосковье и Новой Москве выросла

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Эксперты: за три года льготной ипотеки доля сделок в новостройках выросла до 78%, а жилье подорожало на 82%

Эксперты: Москва на 13-м месте среди российских мегаполисов по росту предложения в новостройках

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится