При этом средняя ставка проектного финансирования для строительства составила 3,8% — в два раза меньше, чем средняя ставка корпоративного кредитования в целом для всех отраслей российской экономики, отмечается в докладе регулятора.

Согласно обнародованным Банком России данным, по итогам III квартала текущего года:

• общий объем строительства многоквартирных домов (МКД) составляет более 100 млн кв. м (впервые с апреля 2020 года);

• объем жилья, воздвигаемого по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, — 86,8 млн кв. м (+6,4% относительно II квартала);

Фото: www.86.ru

• доля такого жилья в общем объеме строительства МКД — 86%;

• объем запущенных в стройку новых проектов МКД (в III квартале) — около 11,9 млн кв. м (+24% за квартал);

• доля реализованного жилья по проектам с эскроу — порядка 32% (немного ниже уровня конца 2021 года, когда данный показатель составлял 33—34%).

Показатели кредитования застройщиков:

• совокупный портфель проектного финансирования российских банков — 4,3 трлн руб. (+21% относительно II квартала);

• его доля в корпоративном кредитном портфеле по всем отраслям — 8% (+0,8 п.п.);

Фото: www.yandex.net

• общий объем предлагаемых для строительной отрасли лимитов — 11,1 трлн руб. (+25% — рекордный рост за квартал);

• количество кредитных договоров по финансированию застройщиков — более 1 тыс. сделок (+52% за квартал);

• объем выданных застройщикам кредитов — более 1,1 трлн руб. (рекордный показатель: +25% за квартал);

• средневзвешенная ставка проектного финансирования — 3,8% (-0,1 п.п. за квартал), в два раза меньше, чем средняя ставка корпоративного кредитования (по действующим кредитным договорам) для всех отраслей российской экономики.

Фото: www.yandex.ru

В своем отчете аналитики ЦБ отметили, что спрос на жилье на российском рынке новостроек в III квартале частично восстановился после просадки во II квартале.

Объем поступлений на счета эскроу в период с августа по октябрь по сравнению с предыдущими тремя месяцами вырос на 35% — до 785 млрд руб. Однако это все же на 20% ниже рекордного уровня по итогам I квартала (985 млрд руб.).

Другие показатели проектного финансирования, связанные с размещением средств дольщиков в III квартале: 

Источник: Банк России

• общий остаток этих средств на счетах эскроу — 4,1 трлн руб. (+6% за квартал);

• объем «раскрытия» эскроу-счетов по завершенным проектам — 552 млрд руб.;

• покрытие счетами эскроу задолженности застройщиков банкам — 92% (-12 п.п., впервые с ноября 2020 года данный показатель оказался ниже 100%, что отражает опережающий рост выдач средств застройщикам в сравнении с поступлениями на эскроу).

Фото: www.itd2.mycdn.me

Аналитики ЦБ в своем исследовании также зафиксировали, что рост цен на жилье в новостройках в III квартале сохранился, хотя и замедлился до 4% после 6% во II квартале.

«В реальности он даже ниже из-за значительной доли продаж в рамках ипотеки с субсидией от застройщика, где низкие контрактные ставки достигаются за счет завышения цен на квартиры (эта разница с рыночной ценой платится застройщиком банку в виде комиссии для компенсации его выпадающих процентных доходов)», — отмечается в докладе.

Его прогнозная часть содержит следующие тезисы:

1) стоимость проектного финансирования для застройщиков в ближайшей перспективе может вырасти, если тенденция к снижению уровня покрытия банковских кредитов средствами дольщиков на счетах эскроу продолжится;

2) в дальнейшем можно ожидать некоторого снижения запуска новых проектов из-за сокращения спроса на жилье со стороны населения, что повлечет более консервативную оценку банками устойчивости проектов к снижению цен;

Источник: Банк России

3) ожидается дальнейший рост портфеля проектного финансирования с учетом необходимости кредитования запущенных в стройку начатых объектов;

4) в то же время может быть некоторое ухудшение качества портфеля ввиду возможного снижения темпов продаж жилья;

5) дальнейший рост спроса за счет избыточного стимулирования (масштабные госпрограммы, субсидии застройщика) на фоне текущей нестабильности будет только способствовать накоплению рисков на рынке жилья, не повышая его доступность.

Фото: www.cdn.inmyroom.ru

С целью предотвращения подобных рисков аналитики ЦБ предлагают разработать альтернативные, «более адресные меры поддержки населения и строительной отрасли, направленные в первую очередь на повышение доступности жилья».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 2,6% меньше, чем годом ранее (графики)  

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре вырос на 41,2% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре снизилась до 3,49% (графики)

ЦБ: в сентябре ипотека оставалась основным драйвером розничного кредитования в стране

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

Об этом говорится в ежегодном докладе уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова главе государства Владимиру Путину. Автор доклада представил его на встрече с Президентом, а сам документ посвящен мерам поддержки предпринимательства, в том числе и в сфере девелопмента, в период пандемии.

Фото: www.kremlin.ru

«В ближайшие шесть лет объемы строительства могут сократиться не менее чем в два раза из-за нехватки собственных средств и не менее чем в 3,5 раза в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования», — цитирует ТАСС выдержки из доклада Бориса Титова (на фото справа).

Фото: www.pbs.twimg.com

О недостатках нынешней системы проектного финансирования

Напомним, что Борис Юрьевич является последовательным критиком реформы долевого строительства в том ее варианте, в котором она реализовывается с 1 июля 2019 года.

Система проектного финансирования (с использованием эскроу-счетов) привела к тому, что жилищное строительство в России развивается исключительно в крупнейших агломерациях (15 городов с численностью населения каждого в 1 млн человек и более), отмечает бизнес-омбудсмен в своем докладе Президенту России.

Фото: www.bn.ru

Свой тезис он подтверждает статистикой ЦБ, согласно которой по состоянию на начало мая 2021 года из всего объема кредитов, выданных банками в рамках проектного финансирования строительства (3,57 трлн руб.):

• 43% приходилось на Москву;

• 12% — на Московскую область;

• 7,5% — на Санкт-Петербург;

• оставшиеся 37,5% — на 68 субъектов РФ;

• в 12 субъектах РФ проектное финансирование не предоставлялось вовсе.

Фото: www.edsro.center

В докладе Титова также приведена тревожащая его статистика Единого государственного ресурса застройщиков (портал ЕРЗ.РФ), согласно которой с ноября 2020 года по июнь этого года рынок покинули еще 20% строительных компаний (их число сократилось с 2 800 до 2 200 организаций).

По мнению уполномоченного по защите прав предпринимателей необходимо исключить:

1) завышенные требования к участию собственных средств застройщика в финансировании каждого отдельного проекта;

2) увеличить число уполномоченных банков, заинтересованных в кредитовании низкомаржинальных проектов жилой застройки в регионах;

Фото: www.twitter.com

3) обеспечить застройщикам правовую возможность для поэтапного раскрытия эскроу-счетов, вследствие чего они смогут увеличит качество возводимого жилья;

4) обеспечить в рамках проектного финансирования выделение кредитов на строительство объектов инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, многоэтажных паркингов), поскольку сегодня строительство таких объектов банками-кредиторами расценивается как низкорентабельное или убыточное.

Фото: www.opptrends.com

О проблеме роста кадастровой стоимости

На встрече с главой государства Борис Титов поднял проблему (она также зафиксирована в его докладе) роста в России кадастровой стоимости недвижимости, вслед за которой неумолимо растет рассчитываемая из этой стоимости налоговая нагрузка на малый и средний бизнес.

В качестве одной из срочных мер бизнес-омбудсмен предлагает ввести мораторий на повышение кадастровой стоимости на 2020—2022 годы по всем субъектам РФ.

«Мы хотели, чтобы ее [кадастровую стоимость — Ред.] зафиксировали на уровне 2019 года, потом — на уровне 2020-го, но решение так и не состоялось», — заметил он.

«Изначально эта мера была спорная, — отозвался глава государства. — Надо прорабатывать это с нашими крупными городами. Это актуально, прежде всего, для крупных мегаполисов и их доходов», — подчеркнул Президент.

Фото: www.profiz.ru

Для установления пониженных ставок налога на имущество Титов предложил применять следующие критерии: площадь объектов и их кадастровая стоимость, срок эксплуатации объекта, налоговый режим, местонахождение объекта. А в зависимости от площади и кадастровой стоимости объекта — устанавливать нулевую ставку по налогу на имущество организаций и физлиц в отношении объектов недвижимости площадью до 150 кв. м, чья кадастровая стоимость составляет не более 3 млн руб.

Для объектов площадью от 150 до 500 кв. м и кадастровой стоимостью до 10 млн руб. бизнес-омбудсмен предлагает ввести налоговую ставку в размере не более 0,5%, а для объектов площадью от 500 до 1 тыс. «квадратов» и кадастровой стоимостью до 20 млн руб. — не более 1%.

Фото: www.i-parks.ru

О совершенствовании системы защиты прав предпринимателей

Владимир Путин поддержал инициативу бизнес-омбудсмена Бориса Титова по организации совместного с Генеральной прокуратурой РФ мониторинга реализации федерального 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле (надзоре) в Российской Федерации».

По словам Титова, данный закон очень благоприятен для бизнеса, так как в нем в противовес наказанию делается акцент на профилактике нарушений, на применении риск-ориентированных подходов и на «недопущении необоснованного ограничения прав контролируемых лиц».    

Вместе с тем необходимо, чтобы контрольно-надзорные органы формировали такую правоприменительной практику 248-ФЗ, которая бы отвечала не только его букве, но и духу, подчеркнул Титов.

В своем докладе Президенту России он привел данные статистического опроса Федеральной службы охраны об административной среде в России.

Фото: www.yandex.ru

Согласно им, 85% предпринимателей считают, что, несмотря на мораторий на проверки и иные послабления в контрольно-надзорной сфере, административная нагрузка на их бизнес в 2020 году или увеличилась, или не изменилась.

А более 50% респондентов прогнозируют, что административная нагрузка на их бизнес не снизится и по итогам этого года, несмотря на вступление в силу «регуляторной гильотины», нового закона о контрольно-надзорной деятельности и дальнейшего моратория на проверки.

Это говорит о накопившемся недоверии к действиям государства в данной сфере, отмечается в докладе Титова.

Он предлагает в перспективе ввести (в рамках 248-ФЗ) новые принципы государственного контроля. В частности:

● сделать предупреждение безальтернативной санкцией для субъекта малого и среднего предпринимательства (МСП), если нарушение выявлено впервые, и оно не привело к причинению вреда жизни и здоровью людей;

Фото: www.u-f.ru

● распространить предупреждения на нарушения в налоговой сфере (если действия не умышленны и допущены впервые);

● разрешить накладывать штраф, только если административное производство открыто в ходе контрольно-надзорного мероприятия, проводимого по согласованию с прокуратурой;

● снизить на 50 % размеры штрафов для МСП, ИП и самозанятых и установить дифференцированные суммы штрафов в процентах от выручки хозяйствующего субъекта за определенный период (по аналогии со штрафами за антимонопольные нарушения);

● исключить одновременное административное наказание организации и ее должностного лица.

Фото: www.your-finance.ru

Также Титов предложил внедрить при поддержке государства систему финансового страхования субъектов предпринимательства от неправомерных действий (бездействия) контрольно-надзорных органов. Речь идет о том, чтобы ввести добровольное страховании бизнеса при одновременном софинансировании взносов со стороны государства.

В случае судебного подтверждения факта нарушения со стороны контрольного органа страховая компания должна будет выплатить предприятию компенсацию, а затем взыскивать понесенный ущерб с госоргана и его должностных лиц.

Фото: www.storage.myseldon.com

СПРАВКА

В ежегодный доклад Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту России о результатах деятельности бизнес-омбудсмена в 2020 году по уже сложившейся традиции включен «Реестр системных проблем российского бизнеса».

В него вошло 336 проблем, распределенных по 37 тематическим направлениям. 111 проблем заявлены в докладе вновь, остальные 225 остались с прошлых лет, поскольку их решение до сих пор не найдено. 45 проблем, указанных в докладе прошлого года, решены полностью или частично.

При подготовке реестра использовались результаты обработки жалоб и обращений предпринимателей, предложения экспертов ключевых деловых ассоциаций, а также аналитические материалы центра общественных процедур «Бизнес против коррупции» и Института экономики роста им. П. А. Столыпина.

Кроме того, в этот раз доклад бизнес-омбудсмена пополнился тремя специальными разделами: «МСП/Постковид. Время для системных решений», «Имущественные отношения. Право собственности и стоимость владения», и «Состояние рынка крепкой алкогольной продукции. Предложения по противодействию нелегальному обороту».

В целом меры государственной поддержки бизнеса в пандемию Борис Титов оценил как взвешенные, особо отметив отсутствие полного локдауна на второй стадии пандемии осенью-зимой 2020 года.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Борис Титов: Действующую модель проектного финансирования следует упростить

За что Борис Титов критикует принятый Госдумой в первом чтении законопроект о совершенствовании кадастровой оценки недвижимости

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно