Об этом  говорили участники бизнес-бранча «Правовые вопросы в девелопменте», который прошел в Москве в среду.

Фото: www.perspectives.eiu.com

Тема санитарно-защитных зон (СЗЗ) стала главенствующей на бизнес-бранче «Правовые вопросы в девелопменте», затмив даже тему перехода на новые формы финансирования работы застройщиков с использованием счетов эскроу.

Фото: www.kazned.ru

Ведь, как справедливо напоминает журнал «Вести», прежде чем озаботиться эскроу-счетами, нужно получить разрешение на строительство. А это в свою очередь зависит не только от состояния конкретного строительного объекта, но также от понимания состояния соседних, и если оценка этого состояния произведена неверно — разрешение выдано не будет.

Фото: www.region.center

Неудивительно, что тревогу застройщиков вызывает усилившаяся активность государственных контрольно-надзорных органов и организаций в вопросе оформления зон с особыми условиями, прежде всего охранных и санитарно-защитных зон (СЗЗ), прилегающих к особо охраняемым и опасным объектам.

Как неоднократно указывал портал ЕРЗ.РФ, новые нормы закреплены в недавно вступившем в силу 342-ФЗ от 03.08.2018, который внес изменения в соответствующие статьи Градостроительного кодекса РФ.

Как было отмечено на бизнес-бранче, если раньше среди санитарно-защитных зон выделялись ориентировочные, расчетные и установленные, то после 1 января 2020 года в России должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре СЗЗ.

Фото: www.bki-tambov.ru

«Если объект признан опасным, он должен быть исключен. Источником может быть что-то, что в километре до вас, и это помешает Вам строить, — недвусмысленно заявил застройщикам замдиректора Департамента недвижимости Миэкономразвития России Михаил Бочаров (на фото). — Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен», — отрезал чиновник.

Фото: www.duma.mos.ru

Председатель Москомархитектуры Юлианна Княжевская (на фото) рассказала, что на сегодняшний день в Москве выделено 4 тыс. ориентировочных, 645 расчетных и 342 установленных санитарно-защитных зон. Всего на все санитарные зоны приходится 66 тыс. га столичных земель, или 40% от застраиваемой территории Москвы.

Цифры, что называется, впечатляют. Таким образом, целый ряд строящихся жилых проектов в России и Москве рискую оказаться внутри санитарно-защитных зон, в которых не допускается размещение жилья и соцобъектов.

Фото: www.projekt92.ru

Предполагается, что установлением границ санитарных зон будут заниматься правообладатели опасных объектов, которые должны обратиться с соответствующим заявлением в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 года.

При этом застройщики теряют возможность видеть в градостроительной документации возможные границы санитарной зоны, если собственник объекта с негативным воздействием не разработал проект СЗЗ и не подал заявление в Роспотребнадзор.

Владислав Преображенский

«Как пример, автозаправка на границе строящегося жилого дома, владелец которой по каким-то своим причинам не желает устанавливать границы санитарной зоны, не позволит ввести в строй построенный дом, в котором проданы квартиры, — пояснил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото выше). — Это дополнительный и труднопрогнозируемый для девелопера риск», — резюмировал он.

Он также указал, что при сокращении или прекращении СЗЗ застройщики сталкиваются с рядом административных барьеров. Например, внесение изменений в отношении зон может занимать длительное время, появление сведений о СЗЗ в ПЗЗ требует до 150 дней, «хотя и носит технический характер».

По мнению Преображенского, нужно переложить с хозяйствующего субъекта на Роспотребнадзор бремя обеспечения правообладателя земельного участка, граничащего с источником негативного воздействия, исходно-разрешительной и технической документацией по объектам, формирующим СЗЗ.

«При отсутствии такой возможности у Роспотребнадзора нужно принимать решение об изменении границ или ликвидации СЗЗ на основании акта санитарно-эпидемиологической экспертизы без подтверждения предприятием, чей объект формирует санитарную зону», — заявил Владислав Преображенский.

Заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото), опубликовавший на портале ЕРЗ.РФ целый ряд статей по этому вопросу, заявил, что существующие требования грозят не только строительному рынку, но и обществу в целом.

«Если мы строим дом, а его строить нельзя — остаются обманутые дольщики, — напомнил девелопер. — СЗЗ не должны стать причиной появления новых обманутых дольщиков, — подчеркнул он.

Другие публикации по теме:

Противоречит ли законодательству указание в документах территориального планирования ориентировочных размеров ССЗ: комментарий эксперта

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон 362-ФЗ, освобождающий от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) с материальной выгоды, возникшей в связи с экономией по процентам у россиян, взявших ипотеку до 2025 года.

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

Документ опубликован на портале правовой информации.

РБК, «Известия», «МК» и другие российские СМИ вместе с экспертами разбирались, что означают изменения в законодательстве и какую выгоду от них могут получать граждане, взявшие жилищный кредит.

Фото: empp.ru

Сергей ЕГОРОВ (на фото), управляющий партнер адвокатского бюро ЕМПП:

— Информацию об освобождении ипотечных заемщиков от уплаты НДФЛ не стоит понимать буквально.

Фото: r1-gkh.ru

Алексей СИМОНЕНКО (на фото), партнер Московской коллегии адвокатов «Арбат»:

— До вступления закона в силу, согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса РФ, у граждан возникала обязанность оплачивать НДФЛ, когда ставка по кредиту была ниже 2/3 от ключевой ставки ЦБ. На разницу, которая считалась материальной выгодой, и начислялся налог.

Таким образом, при сегодняшней ставке в 21% оплачивать НДФЛ должны были все ипотечники, оформившие кредиты под 14% годовых и ниже.

До 29 октября 2024 года на начисление налога действовал мораторий, а новые поправки и вовсе его отменяют.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Роман РОДИОНЦЕВ (на фото), директор по развитию риэлторского агентства Est-a-Tet:

— Нововведения позволяют не платить НДФЛ с материальной выгоды при соблюдении следующих условий:

• кредитный договор заключен до 31 декабря 2024 года;

• кредит выдан на ИЖС или приобретение на территории России уже построенного жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, а также земельных участков;

• у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет.

Подобное освобождение уже действовало ранее, но оно не распространялось на договоры, заключенные в 2024 году. Получается, что сейчас его продлили.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Освобождение от уплаты налога распространяется только на разницу между ставкой в кредитном договоре и ключевой ставкой ЦБ.

Фото: o2consult.com

Татьяна САФОНОВА (на фото), старший партнер консалтинговой компании O2Consulting:

— Освобождение граждане получат лишь в том случае, если у них есть право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, установленный пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса.

Такое право надо подтвердить в налоговой инспекции — там выдается специальное уведомление, форма которого утверждена приказом ФНС России от 17.08.2021.

Фото: obplaw.ru

Елена РОДИОНОВА (на фото), партнер, руководитель практики правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»:

— Для получения справки в налоговый орган направляется заявление в произвольной форме.

В нем обязательно должны быть реквизиты договора, на основании которого предоставлены заемные средства. Их отсутствие является основанием для отказа в использовании льготы.

Фото: q.etagi.com

Татьяна РЕШЕТНИКОВА (на фото), заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

— По закону материальной выгодой считается разница между 2/3 ставки рефинансирования и процентом по ипотеке.

Если речь идет о взаимозависимых заемщиках (например, кредит, дающий материальную выгоду, выдан банком сотруднику, с которым оформлены трудовые отношения), то НДФЛ будет автоматически удерживаться из зарплаты.

При существующей ключевой ставке ЦБ в 21% и 10% по кредиту с каждого 1 млн руб. ипотечного долга такой заемщик ежемесячно оплачивал бы 1 167 руб. НДФЛ.

Фото: banki.ru

Андрей БАРХОТА (на фото), независимый эксперт финансового рынка:

— В контексте налогообложения кредиты и займы, оформленные по ставке ниже, чем 2/3 ключевой ставки ЦБ, считаются исключительно выгодными заемщикам, и выигрыш в расходах подлежит налогообложению.

В итоге льготные кредиты могут полностью или частично иметь последствия, и гражданину придется платить, но это должен делать не он, а налоговый агент, который вносит деньги в безакцептном режиме.

Если бы Президент России не освободил заемщиков по льготным программам от уплаты налога на материальную выгоду, значительный объем дополнительных издержек понесли бы, например, домохозяйства, оформившие займы под 6% по «Семейной ипотеке» и т. д.

Фото: Freedom Finance Global

Наталья МИЛЬЧАКОВА (на фото), ведущий аналитик Freedom Finance Global:

— Освобождение от уплаты НДФЛ на положительную разницу между ключевой ставкой ЦБ и процентами по кредиту затронет только тех, кто был обязан платить такой налог. То есть это будут не все россияне, взявшие ипотеку по одной из льготных программ.

На весь рынок данная льгота значительного влияния не окажет, хотя некоторые категории граждан потенциально могут подпасть под льготный процент. В основном это сотрудники самих банков.

Тем не менее ажиотажный спрос, который имел место перед отменой программы льготной ипотеки, конечно, в этом случае не возникнет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Компенсации всем обманутым дольщикам предлагается освободить от уплаты НДФЛ

Эксперты: новая шкала НДФЛ в первую очередь коснется продавцов инвестиционного жилья

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Новая форма декларации по налогу на сверхприбыль

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству 

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Граждан освободят от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения им

Какие семьи с детьми и на каких условиях будут освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья