Об этом  говорили участники бизнес-бранча «Правовые вопросы в девелопменте», который прошел в Москве в среду.

Фото: www.perspectives.eiu.com

Тема санитарно-защитных зон (СЗЗ) стала главенствующей на бизнес-бранче «Правовые вопросы в девелопменте», затмив даже тему перехода на новые формы финансирования работы застройщиков с использованием счетов эскроу.

Фото: www.kazned.ru

Ведь, как справедливо напоминает журнал «Вести», прежде чем озаботиться эскроу-счетами, нужно получить разрешение на строительство. А это в свою очередь зависит не только от состояния конкретного строительного объекта, но также от понимания состояния соседних, и если оценка этого состояния произведена неверно — разрешение выдано не будет.

Фото: www.region.center

Неудивительно, что тревогу застройщиков вызывает усилившаяся активность государственных контрольно-надзорных органов и организаций в вопросе оформления зон с особыми условиями, прежде всего охранных и санитарно-защитных зон (СЗЗ), прилегающих к особо охраняемым и опасным объектам.

Как неоднократно указывал портал ЕРЗ.РФ, новые нормы закреплены в недавно вступившем в силу 342-ФЗ от 03.08.2018, который внес изменения в соответствующие статьи Градостроительного кодекса РФ.

Как было отмечено на бизнес-бранче, если раньше среди санитарно-защитных зон выделялись ориентировочные, расчетные и установленные, то после 1 января 2020 года в России должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре СЗЗ.

Фото: www.bki-tambov.ru

«Если объект признан опасным, он должен быть исключен. Источником может быть что-то, что в километре до вас, и это помешает Вам строить, — недвусмысленно заявил застройщикам замдиректора Департамента недвижимости Миэкономразвития России Михаил Бочаров (на фото). — Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен», — отрезал чиновник.

Фото: www.duma.mos.ru

Председатель Москомархитектуры Юлианна Княжевская (на фото) рассказала, что на сегодняшний день в Москве выделено 4 тыс. ориентировочных, 645 расчетных и 342 установленных санитарно-защитных зон. Всего на все санитарные зоны приходится 66 тыс. га столичных земель, или 40% от застраиваемой территории Москвы.

Цифры, что называется, впечатляют. Таким образом, целый ряд строящихся жилых проектов в России и Москве рискую оказаться внутри санитарно-защитных зон, в которых не допускается размещение жилья и соцобъектов.

Фото: www.projekt92.ru

Предполагается, что установлением границ санитарных зон будут заниматься правообладатели опасных объектов, которые должны обратиться с соответствующим заявлением в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 года.

При этом застройщики теряют возможность видеть в градостроительной документации возможные границы санитарной зоны, если собственник объекта с негативным воздействием не разработал проект СЗЗ и не подал заявление в Роспотребнадзор.

Владислав Преображенский

«Как пример, автозаправка на границе строящегося жилого дома, владелец которой по каким-то своим причинам не желает устанавливать границы санитарной зоны, не позволит ввести в строй построенный дом, в котором проданы квартиры, — пояснил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото выше). — Это дополнительный и труднопрогнозируемый для девелопера риск», — резюмировал он.

Он также указал, что при сокращении или прекращении СЗЗ застройщики сталкиваются с рядом административных барьеров. Например, внесение изменений в отношении зон может занимать длительное время, появление сведений о СЗЗ в ПЗЗ требует до 150 дней, «хотя и носит технический характер».

По мнению Преображенского, нужно переложить с хозяйствующего субъекта на Роспотребнадзор бремя обеспечения правообладателя земельного участка, граничащего с источником негативного воздействия, исходно-разрешительной и технической документацией по объектам, формирующим СЗЗ.

«При отсутствии такой возможности у Роспотребнадзора нужно принимать решение об изменении границ или ликвидации СЗЗ на основании акта санитарно-эпидемиологической экспертизы без подтверждения предприятием, чей объект формирует санитарную зону», — заявил Владислав Преображенский.

Заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото), опубликовавший на портале ЕРЗ.РФ целый ряд статей по этому вопросу, заявил, что существующие требования грозят не только строительному рынку, но и обществу в целом.

«Если мы строим дом, а его строить нельзя — остаются обманутые дольщики, — напомнил девелопер. — СЗЗ не должны стать причиной появления новых обманутых дольщиков, — подчеркнул он.

Другие публикации по теме:

Противоречит ли законодательству указание в документах территориального планирования ориентировочных размеров ССЗ: комментарий эксперта

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Так считают опрошенные РИА Недвижимость специалисты. При этом они отмечают, что компенсации за «медленную» стройку дольщики могут получить даже при ныне действующем в отношении девелоперов моратории на штрафы.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

В случае возникновения подобных ситуаций эксперты советуют дольщикам добиваться от застройщика возмещения потерь, связанных с чрезмерным (сверх графика, предусмотренного проектной декларацией) ожиданием новоселья. Речь идет не только о денежных, но и о натуральных компенсациях в виде предоставления дополнительных квадратных метров, например.

В обзорном материале отмечается, что девелоперские компании, в особенности на Московском рынке жилья, сегодня оказались в достаточно сложном положении. По данным Росреестра продажи квартир в столичных новостройках в октябре 2022 года упали по сравнению с сентябрем на 40%, а о отношению к октябрю прошлого года — на 54%, до 4,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Фото: avatars.mds.yandex.net

Падение спроса, подогреваемое плановым завершением действия госпрограммы льготной ипотеки под 7% с конца этого года, сворачиванием  околонулевой ипотеки от застройщиков, а также дефицит кадров на стройках (до 5 млн рабочих, по оценке НОСТРОЙ), объективно вызывают некоторое замедление строек жилья в целом по стране.

«Сегодня 80% застройщиков вводят дома в срок, указанный в проектной декларации, 15% с небольшой задержкой — до трех месяцев, 5% — с задержкой более шести месяцев», — такие данные привел директор управления новостроек агентства ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото).

Фото: www.e.profkiosk.ru

До марта текущего года, если застройщик задерживал сроки ввода в эксплуатацию, дольщик мог взыскать с него неустойку за каждый день просрочки в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России.

Однако в марте Правительство РФ ввело мораторий на ответственность за нарушение срока сдачи жилья: перестали начисляться неустойки, штрафы, убытки, а также были предоставлены отсрочки исполнения по судебным актам, напомнила адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова (на фото).

Фото: www.versia.ru

Изначально мораторий был запланирован до конца 2022 года, но затем продлен до 1 июля 2023 года.

Таким образом, если дом не достроен в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023-го, дольщик не сможет обратиться в суд и взыскать неустойку за задержку, суд просто откажет в иске, пояснила эксперт.

Фото: www.fbss.ru

Но даже в такой ситуации в случае промедления сроков завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию покупателю жилья не стоит отказываться от стремления получить от застройщика компенсацию в том или ином виде, заметил председатель правления компании ГК МонолитХолдинг Гасан Архулаев (на фото).

Он и другие специалисты в сфере недвижимости, опрошенные информагентством, предложили следующие варианты поведения дольщиков. чье новоселье затормозилось из-за замедления стройки:

• не подписывать (обычно это происходит по инициативе девелопера) дополнительное соглашение об изменении сроков завершения строительства, поскольку такой документ означает добровольное соглашение на пролонгирование стройки и отказ от претензий к застройщику;

Фото: www.storm24.media

•  потребовать от застройщика, в том числе и в судебном порядке, (денежной) компенсации морального вреда;

•  предложить девелоперской компании для урегулирования конфликта предоставить дополнительные квадратные метры в том же строящемся доме — например, кладовые помещения;

•  попросить застройщика предоставить скидку на машино-место в размере, эквивалентном теоретически возможным штрафным санкциям за просрочку по ДДУ.

Фото: www.tilda.com

В качестве оптимального варианта, чтобы не попасть в ситуацию, когда срок ввода дома задерживается, а из-за действия моратория не удастся получить неустойку, эксперты порекомендовали покупать квартиры в максимально готовых домах.

«Если дом построен и ведутся отделочные работы, есть большая вероятность, что вы все же получите ключи в срок», — резюмировала юрист Дарья Коровина (на фото).

Фото: www.papik.pro

Другие публикации по теме:

Москомстройинвест: объемы строительства растут, при этом спрос падает, а контроль над застройщиками ослабевает

Эксперты: в преддверии планового завершения госпрограммы льготной ипотеки спрос на нее рекордно увеличился

Эксперты: снижение цен на столичные новостройки в сентябре вызвано падением спроса

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство