Об этом  говорили участники бизнес-бранча «Правовые вопросы в девелопменте», который прошел в Москве в среду.

Фото: www.perspectives.eiu.com

Тема санитарно-защитных зон (СЗЗ) стала главенствующей на бизнес-бранче «Правовые вопросы в девелопменте», затмив даже тему перехода на новые формы финансирования работы застройщиков с использованием счетов эскроу.

Фото: www.kazned.ru

Ведь, как справедливо напоминает журнал «Вести», прежде чем озаботиться эскроу-счетами, нужно получить разрешение на строительство. А это в свою очередь зависит не только от состояния конкретного строительного объекта, но также от понимания состояния соседних, и если оценка этого состояния произведена неверно — разрешение выдано не будет.

Фото: www.region.center

Неудивительно, что тревогу застройщиков вызывает усилившаяся активность государственных контрольно-надзорных органов и организаций в вопросе оформления зон с особыми условиями, прежде всего охранных и санитарно-защитных зон (СЗЗ), прилегающих к особо охраняемым и опасным объектам.

Как неоднократно указывал портал ЕРЗ.РФ, новые нормы закреплены в недавно вступившем в силу 342-ФЗ от 03.08.2018, который внес изменения в соответствующие статьи Градостроительного кодекса РФ.

Как было отмечено на бизнес-бранче, если раньше среди санитарно-защитных зон выделялись ориентировочные, расчетные и установленные, то после 1 января 2020 года в России должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре СЗЗ.

Фото: www.bki-tambov.ru

«Если объект признан опасным, он должен быть исключен. Источником может быть что-то, что в километре до вас, и это помешает Вам строить, — недвусмысленно заявил застройщикам замдиректора Департамента недвижимости Миэкономразвития России Михаил Бочаров (на фото). — Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен», — отрезал чиновник.

Фото: www.duma.mos.ru

Председатель Москомархитектуры Юлианна Княжевская (на фото) рассказала, что на сегодняшний день в Москве выделено 4 тыс. ориентировочных, 645 расчетных и 342 установленных санитарно-защитных зон. Всего на все санитарные зоны приходится 66 тыс. га столичных земель, или 40% от застраиваемой территории Москвы.

Цифры, что называется, впечатляют. Таким образом, целый ряд строящихся жилых проектов в России и Москве рискую оказаться внутри санитарно-защитных зон, в которых не допускается размещение жилья и соцобъектов.

Фото: www.projekt92.ru

Предполагается, что установлением границ санитарных зон будут заниматься правообладатели опасных объектов, которые должны обратиться с соответствующим заявлением в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 года.

При этом застройщики теряют возможность видеть в градостроительной документации возможные границы санитарной зоны, если собственник объекта с негативным воздействием не разработал проект СЗЗ и не подал заявление в Роспотребнадзор.

Владислав Преображенский

«Как пример, автозаправка на границе строящегося жилого дома, владелец которой по каким-то своим причинам не желает устанавливать границы санитарной зоны, не позволит ввести в строй построенный дом, в котором проданы квартиры, — пояснил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото выше). — Это дополнительный и труднопрогнозируемый для девелопера риск», — резюмировал он.

Он также указал, что при сокращении или прекращении СЗЗ застройщики сталкиваются с рядом административных барьеров. Например, внесение изменений в отношении зон может занимать длительное время, появление сведений о СЗЗ в ПЗЗ требует до 150 дней, «хотя и носит технический характер».

По мнению Преображенского, нужно переложить с хозяйствующего субъекта на Роспотребнадзор бремя обеспечения правообладателя земельного участка, граничащего с источником негативного воздействия, исходно-разрешительной и технической документацией по объектам, формирующим СЗЗ.

«При отсутствии такой возможности у Роспотребнадзора нужно принимать решение об изменении границ или ликвидации СЗЗ на основании акта санитарно-эпидемиологической экспертизы без подтверждения предприятием, чей объект формирует санитарную зону», — заявил Владислав Преображенский.

Заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото), опубликовавший на портале ЕРЗ.РФ целый ряд статей по этому вопросу, заявил, что существующие требования грозят не только строительному рынку, но и обществу в целом.

«Если мы строим дом, а его строить нельзя — остаются обманутые дольщики, — напомнил девелопер. — СЗЗ не должны стать причиной появления новых обманутых дольщиков, — подчеркнул он.

Другие публикации по теме:

Противоречит ли законодательству указание в документах территориального планирования ориентировочных размеров ССЗ: комментарий эксперта

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ «Высшая школа экономики» (ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ) любезно поделился с порталом ЕРЗ.РФ информацией о состоянии делового климата в строительстве во II квартале 2023 года и ожиданиях девелоперов на будущее.

Фото: www.юкщит.рф

В обзоре использованы результаты ежеквартальных опросов, проводимых Росстатом среди руководителей более 6 тыс. строительных организаций в 82 субъектах РФ.

Динамика ИПУ, %

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

При расчете главного индикатора обследования — Индекса предпринимательской уверенности (ИПУ) эксперты, вопреки прогнозам, выявили положительную коррекцию.

ИПУ по итогам II квартала улучшил свое значение на 2 п. п. до -12% и вновь приблизился к самым благоприятным значениям как минимум последних двух лет.

Во всяком случае, индекс значительно превосходит ближайший допандемийный, когда его среднее значение составляло -18%.

Динамика ИБП, %

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

При этом, отмечают эксперты, Индекс бизнес-потенциала (ИБП) относительно I квартала потерял 0.1 п. п. и снизился до 99,7%.

На ИБП, по их мнению, существенно повлияло то, что производственные планы на второе полугодие сохраняют тенденцию к снижению второй квартал подряд.

Настроения руководителей по-прежнему где-то рядом со «слабым пессимизмом», и эксперты не исключают, что в III квартале возможно ослабление производственной активности и общего финансово-экономического потенциала компаний.

Фото: www.sknvek.ru

В числе проблем респонденты назвали снижение инвестиционной активности в отрасли и сокращение собственных финансовых средств.

Исходя из этого, они видят риски возможного спада объема работ и числа заключенных договоров.

Тем не менее, по данным экспертов Центра конъюнктурных исследований, ИБП остается в относительно благоприятном диапазоне значений последних трех лет.

Состояние производственных мощностей и уровень загрузки в строительных организациях, %

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Уровень загрузки производственных мощностей в строительстве во II квартале был ниже своего долгосрочного тренда, но по сравнению с предшествующим кварталом он возрос на 2 п. п. до 57%.

Только 11% руководителей строительных компаний сочли текущий уровень производственных мощностей недостаточным. 77% им вполне довольны, и лидером здесь стал Сибирский федеральный округ (85%).

Фото: www.realty.interfax.ru

В качестве одного из позитивных моментов директор ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович (на фото) отметил возвращение максимального уровня рискоустойчивости отрасли.

«Несмотря на повышенную волатильность в начале 2023 года, по итогам первого полугодия строительные организации вновь показали высокую адаптацию к сложившейся конъюнктуре», — сказал он.

Динамика ИРУ, %

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Во II квартале значение Индекса рискоустойчивости (ИРУ) компенсировало предыдущий негативный всплеск и вернулось в самую благоприятную зону значений на отметку 99,3%, подчеркнул эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты ВШЭ: инерция 2022 года пока влияет на деловую активность в строительстве

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты ВШЭ: по уровню адаптации к сложной экономической ситуации строительство оказалось одной из самых успешных отраслей

Эксперты ВШЭ: строительство по-прежнему остается одной из самых независимых от внешней конъюнктуры отраслей

Эксперты ВШЭ: с начала года строительство стойко сопротивлялось неблагоприятным экономическим факторам

Эксперты ВШЭ: строительство ждет незначительное снижение деловой активности с последующей фазой подъема на границе 2023—2024 годов

Эксперты ВШЭ: строительная отрасль продолжит расти, но медленнее, чем в 2021 году

Эксперты ВШЭ: в III квартале рискоустойчивость в строительстве снизилось, но несущественно

Эксперты ВШЭ: пик деловой активности в строительной отрасли пошел на спад