Об этом  говорили участники бизнес-бранча «Правовые вопросы в девелопменте», который прошел в Москве в среду.

Фото: www.perspectives.eiu.com

Тема санитарно-защитных зон (СЗЗ) стала главенствующей на бизнес-бранче «Правовые вопросы в девелопменте», затмив даже тему перехода на новые формы финансирования работы застройщиков с использованием счетов эскроу.

Фото: www.kazned.ru

Ведь, как справедливо напоминает журнал «Вести», прежде чем озаботиться эскроу-счетами, нужно получить разрешение на строительство. А это в свою очередь зависит не только от состояния конкретного строительного объекта, но также от понимания состояния соседних, и если оценка этого состояния произведена неверно — разрешение выдано не будет.

Фото: www.region.center

Неудивительно, что тревогу застройщиков вызывает усилившаяся активность государственных контрольно-надзорных органов и организаций в вопросе оформления зон с особыми условиями, прежде всего охранных и санитарно-защитных зон (СЗЗ), прилегающих к особо охраняемым и опасным объектам.

Как неоднократно указывал портал ЕРЗ.РФ, новые нормы закреплены в недавно вступившем в силу 342-ФЗ от 03.08.2018, который внес изменения в соответствующие статьи Градостроительного кодекса РФ.

Как было отмечено на бизнес-бранче, если раньше среди санитарно-защитных зон выделялись ориентировочные, расчетные и установленные, то после 1 января 2020 года в России должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре СЗЗ.

Фото: www.bki-tambov.ru

«Если объект признан опасным, он должен быть исключен. Источником может быть что-то, что в километре до вас, и это помешает Вам строить, — недвусмысленно заявил застройщикам замдиректора Департамента недвижимости Миэкономразвития России Михаил Бочаров (на фото). — Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен», — отрезал чиновник.

Фото: www.duma.mos.ru

Председатель Москомархитектуры Юлианна Княжевская (на фото) рассказала, что на сегодняшний день в Москве выделено 4 тыс. ориентировочных, 645 расчетных и 342 установленных санитарно-защитных зон. Всего на все санитарные зоны приходится 66 тыс. га столичных земель, или 40% от застраиваемой территории Москвы.

Цифры, что называется, впечатляют. Таким образом, целый ряд строящихся жилых проектов в России и Москве рискую оказаться внутри санитарно-защитных зон, в которых не допускается размещение жилья и соцобъектов.

Фото: www.projekt92.ru

Предполагается, что установлением границ санитарных зон будут заниматься правообладатели опасных объектов, которые должны обратиться с соответствующим заявлением в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 года.

При этом застройщики теряют возможность видеть в градостроительной документации возможные границы санитарной зоны, если собственник объекта с негативным воздействием не разработал проект СЗЗ и не подал заявление в Роспотребнадзор.

Владислав Преображенский

«Как пример, автозаправка на границе строящегося жилого дома, владелец которой по каким-то своим причинам не желает устанавливать границы санитарной зоны, не позволит ввести в строй построенный дом, в котором проданы квартиры, — пояснил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото выше). — Это дополнительный и труднопрогнозируемый для девелопера риск», — резюмировал он.

Он также указал, что при сокращении или прекращении СЗЗ застройщики сталкиваются с рядом административных барьеров. Например, внесение изменений в отношении зон может занимать длительное время, появление сведений о СЗЗ в ПЗЗ требует до 150 дней, «хотя и носит технический характер».

По мнению Преображенского, нужно переложить с хозяйствующего субъекта на Роспотребнадзор бремя обеспечения правообладателя земельного участка, граничащего с источником негативного воздействия, исходно-разрешительной и технической документацией по объектам, формирующим СЗЗ.

«При отсутствии такой возможности у Роспотребнадзора нужно принимать решение об изменении границ или ликвидации СЗЗ на основании акта санитарно-эпидемиологической экспертизы без подтверждения предприятием, чей объект формирует санитарную зону», — заявил Владислав Преображенский.

Заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото), опубликовавший на портале ЕРЗ.РФ целый ряд статей по этому вопросу, заявил, что существующие требования грозят не только строительному рынку, но и обществу в целом.

«Если мы строим дом, а его строить нельзя — остаются обманутые дольщики, — напомнил девелопер. — СЗЗ не должны стать причиной появления новых обманутых дольщиков, — подчеркнул он.

Другие публикации по теме:

Противоречит ли законодательству указание в документах территориального планирования ориентировочных размеров ССЗ: комментарий эксперта

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Аналитики Домклик изучили, сколько платят ежемесячно ипотечные заемщики в ряде крупнейших регионов, имеющих города с населением свыше 1 млн человек, и определили медианный ежемесячный платеж по ипотеке на первичном и вторичном рынках, а также в сегменте ИЖС.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Расчеты аналитиков основаны на ипотечных сделках Сбербанка, заключенных в июле — августе 2024 года — после завершения программы «Господдержка-2020» и корректировки условий выдачи «Семейной ипотеки».

По данным аналитиков Сбера, в сегменте строящегося жилья медианный платеж по России составляет 34,2 тыс. руб. При этом доля кредитов, выданных на льготных условиях, в июле — августе равнялась 94%, из которых 81% приходится на программу «Семейной ипотеки».

Ипотечный платеж на первичном, вторичном рынках и в сегменте ИЖС

В крупнейших регионах доля льготных программ на рынке новостроек также достигает более 90%. Единственное исключение — Москва (87%).

Наименьший ипотечный платеж отмечен в Челябинской (26 тыс. руб.), Воронежской (27 тыс. руб.) и Волгоградской (27,3 тыс. руб.) областях. Наибольший — ожидаемо в Москве (58,7 тыс. руб.), Московской области (47,2 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (42,0 тыс. руб.).

В начале сентября медианная стоимость лота на первичном рынке в Московском регионе составляет около 16 млн руб., в Санкт-Петербурге — 11 млн руб., в среднем по другим мегаполисам — около 8 млн руб.

Фото: mobimg.b-cdn.net

На вторичном рынке платеж по ипотеке при покупке недвижимости на вторичном рынке несколько выше — 34,8 тыс. руб., несмотря на жесткие требования к заемщикам и рост ключевой ставки ЦБ.

Минимальные значения отмечены в Волгоградской области (28 тыс. руб.), Пермском крае (28,5 тыс. руб.) и Республике Башкортостан (28,9 тыс. руб.).

Как и в статистике по новостройкам, больше всего заемщики платят в Москве (73,7 тыс. руб.), Московской области (52,3 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (46,6 тыс. руб.). Это обусловлено более высокой стоимостью предложения: согласно данным сентября, медианная стоимость лотов в Московском регионе — более 14 млн руб., в Санкт-Петербурге — 11 млн руб., в то время как в других крупнейших регионах — около 6 млн руб.

Фото: terem-ermaka.ru

Столичный регион лидирует и по спросу на вторичную недвижимость: в июле — августе на рынке готового жилья в Москве и Подмосковье было заключено более 7,3 тыс. сделок, в других крупнейших регионах количество сделок не превышает 3,2 тыс.

Выше всего, по подсчетам аналитиков Домклик, платеж по ипотеке в сегменте ИЖС — в среднем по РФ 37,4 тыс. руб. в месяц.

В июле — августе 93% сделок в этом сегменте были проведены на льготных условиях. В крупнейших регионах процент льготной ипотеки несколько ниже — порядка 80%.

Наименьшие значения платежа зафиксированы в Нижегородской (30,1 тыс. руб.), Омской (30,3 тыс. руб.) и Новосибирской (30,7 тыс. руб.) областях.

Фото: domclick.ru

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото) подтвердил, что с точки зрения величины ипотечного платежа ситуация в Московском регионе и в других мегаполисах отличается.

«Если в столице платеж при строительстве дома в ипотеку существенно ниже, чем на рынке первичных и вторичных квартир, то в большинстве крупнейших регионов, напротив, индивидуальное строительство дома остается наиболее дорогим сегментом жилья», — уточнил топ-менеджер кредитного учреждения.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер приостановил выдачу ипотечных кредитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в августе на рынке жилья выросла доля новостроек, а сегмент ИЖС продолжает снижаться

Эксперты: число заявок на ипотеку с весны упало на 30% — 40%

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эксперты назвали банки, которые в сентябре выдают кредиты с господдержкой

Кирилл Царев (Сбербанк): спрос на кредиты остается на стабильно высоком уровне

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: субсидии банкам по льготной ипотеке за 10 лет могут составить 1,2 трлн руб.