О возможной льготе на круглом столе «ВСЁ О СТРОЙКЕ» сообщила управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Чтобы сэкономить на кредитовании, девелоперы должны обеспечить прозрачный процесс строительства.

22 декабря прошел онлайн-круглый стол проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» на тему «Проектное финансирование. Итоги 2022, и какие изменения будут в 2023».

Главные вопросы эфира:

• итоги 2022 года для банков и девелоперов;

• что нового произошло в практике применения проектного финансирования;

• оставшиеся проблемы и пути их решения;

• кейсы девелоперов по эффективной практике снижения ставок проектного финансирования.

В дискуссии приняли участие:

Андрей Бахмутов, вице-президент по развитию государственных программ Банка ДОМ.РФ;

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка;

Александра Болилая, директор по инвестициям холдинга LEGENDA;

Максим Инюшев, финансовый директор ГК ТОЧНО;

Егор Косарев, финансовой директор ГК КОРТРОС;

Олег Коновалов, руководитель экономического отдела ГК ЮгСтройИнвест;

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101;

Леонид Твердохлебов, финансовый директор федерального девелопера Неометрия;

Аскер Хакуй, руководитель инвестиционного отдела ГК Инсити.

Эфир провела директор проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» Светлана Опрышко (на фото).

Круглый стол прошел при поддержке Минстроя России, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и ВЭБ.РФ. Информационные партнеры проекта: портал ЕРЗ.РФ, «Строительная газета», агентство новостей «Строительный бизнес».

Главной новостью круглого стола стала возможность снизить проценты по проектному финансированию, о которой сообщила Светлана Назарова (на фото).

Чтобы получить скидку в Сбербанке, застройщики должны применять цифровые инструменты, обеспечивая таким образом прозрачность строительства.

«"Цифровизованные" застройщики могут получить скидку по проектному финансированию в случае снижения рисков для банка — то есть если мы видим весь объем затрат, как девелоперы работают на площадке и так далее», — объяснила Назарова.

В следующем году Банк ДОМ.РФ продолжит активное финансирование новых проектов застройщиков, опираясь на сформированные ранее подходы и оценивая деловую репутацию девелопера, опыт, финансовую модель и другие факторы, рассказал Андрей Бахмутов (на фото ниже).

«С точки зрения мер поддержки ориентируемся на спрос, а также будем смотреть, как поддержка спроса отражается в региональном разрезе, — отметил он, добавив: — По инфраструктурной нагрузке и поддержке ранних запусков планируется сформировать соответствующие инициативы».

Также Бахмутов раскрыл возможные перспективы особых условий по проектному финансированию в Банке ДОМ.РФ для цифровизованных застройщиков.

«Если говорить про внедрение ТИМ-технологий, я думаю, что это пока оцифровано не в полной мере, — отметил он, пояснив: — Действительно, есть положительные эффекты с точки зрения финансового контроля и этапа сопровождения. Если технологии будут давать снижение затрат на этих этапах, то в конечном счете это окажет положительное влияние на параметры банка. Но это путь небыстрый, и здесь правильно смотреть на динамику уже после внедрения», — подытожил эксперт.

Одну из ключевых трудностей при проектном финансировании в текущем году назвала Александра Болилая (на фото). 

По ее словам, банкам и застройщикам было важно предложить актуальный подход к формированию финмодели с учетом постоянно меняющихся макроэкономических показателей. При этом каждая из сторон прорабатывала риск-метрики отдельно, находясь в минимальной коммуникации друг с другом.

«2022 год подарил нам, банкам и девелоперам, понимание о необходимости работать в более тесной связке, — подчеркнула Александра Болилая. — Думаю, что в следующем году финансовые модели по действующим и вновь запускаемым проектам будут пересматриваться и уточняться в результате более плотной совместной работы банков и девелоперов», — резюмировала она.

Итогами партнерства ГК КОРТРОС с банками поделился Егор Косарев (на фото).

«В этот непростой год мы со Сбербанком и Банком ДОМ.РФ осуществили достаточно большое количество новых сделок по уже реализующимся объектам и по приобретению новых площадок, — рассказал эксперт. — Достигнуты прекрасные результаты касательно условий кредитования, собственного участия и ставок».

По мнению Косарева, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек, необходимо разработать новые программы для отдельных категорий граждан: многодетных семей, военных, работников науки и образования и т.д.

С обращением к банкам выступил Олег Коновалов (на фото). «Просьба рассмотреть возможность вывода на рынок таких продуктов по субсидированной ипотеке, при которых застройщики могли бы в период строительства пользоваться дополнительным покрытием в виде комиссионного вознаграждения на эскроу-счетах», — сформулировал свое видение ситуации специалист.

При этом, по предложению эксперта, оплачивать комиссионное вознаграждение застройщик должен с отсрочкой — уже после открытия эскроу.

Данное предложение прокомментировала Светлана Назарова. По ее словам, несмотря на широкую линейку продуктов Сбербанка, спросом пользуется только один — при котором комиссионное вознаграждение оплачивается в рамках проектного финансирования.

Фото: www.bn.ru

«Дело в том, что отсрочка — это тоже кредит, — пояснила она, конкретизировав: — В 2022 году большинству девелоперов было выгодно оплачивать КВ за счет проектного финансирования и получать уже сниженную процентную ставку на этот так называемый кредит, поскольку понимаем, что по проектному финансированию действует две ставки — она средневзвешенная».

Когда в банке пробовали предоставлять отсрочку в виде отельного кредита, это усложняло операционный процесс и становилось для девелоперов дороже, потому обеспечить бесплатную отсрочку ни один из банков не готов.

«Так, с помощью девелоперов мы пришли к выводу, что оплачивать КВ за счет проектного финансирования — это самый оптимальный вариант», — подытожила Назарова.

Аскер Хакуй (на фото) объяснил, почему ГК Инсити часто предпочитает строить без привлечения проектного финансирования.

«У девелопера есть определенный объем собственных средств, которые необходимо пускать в оборот, — рассказал он. — Если мы можем себе позволить построить комплекс за собственные средства, то к проектному финансированию мы не прибегаем».

В ГК ТОЧНО придерживаются обратной позиции, и все проекты реализуют с привлечением проектного финансирования. О подходе застройщика рассказал Максим Инюшев (на фото).

«Мы стараемся покрывать новые проекты лимитами проектного финансирования на максимально ранней стадии, чтобы полностью убрать риск недостройки и отсутствия ритмичности строительства, — пояснил эксперт. — Собственные средства мы направляем на покупку земли — базового актива для нашей отрасли».

Сотрудничество с банками прокомментировал Леонид Твердохлебов (на фото).

«Если говорить об ожиданиях и предложениях по развитию проектного финансирования, то частичное раскрытие эскроу стало бы отличной возможностью для застройщиков», — отметил эксперт.

Анатолий Клинков (на фото) назвал трудности, связанные с возможностью рефинансирования.

«Текущая модель фактически не позволяет застройщику рефинансироваться и перейти из одного банка в другой, — сказал он. — Из-за крайней сложности переноса счета эскроу каждого дольщика новый банк просто не учитывает остатки на счетах эскроу в прежнем банке. В этом случае процентная нагрузка в рамках проектного финансирования увеличивается в 6—7 раз. Кроме того, размер комиссии при переходе достигает 3—5% от величины ссудной задолженности», — заявил Клинков.

Запись выпуска от 22 декабря, а также презентации, представленные в эфире, доступны по ссылкам:

• просмотр выпуска на Youtube;

• просмотр выпуска на Rutube;

• презентации.

Переходите на сайт «ВСЁ О СТРОЙКЕ», чтобы ознакомиться с офлайн и онлайн-мероприятиями в 2023 году.

Круглые столы, битвы IT-решений, Цифровые Урбан-Туры, конференции по всему миру и развитие Альянса Цифровых Лидеров — все это уже в планах авторов проекта. Вас ждет еще больше громких анонсов, инсайдов, рекомендаций и нетворкинга. Оставайтесь вместе с проектом, чтобы укреплять экспертизу и развивать строительную отрасль!

Другие публикации по теме:

С 2019 года Сбербанк профинансировал начальные этапы строительства 24 млн кв. м жилья

ГК Самолет, Setl Group и группа ЦДС провели экскурсии по своим площадкам использования цифровых экосистем в строительстве

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам

На средства Сбера ГК ТОЧНО возведет в Краснодаре целый район

PR в непростое время: застройщики рассказали, как выстраивать коммуникацию с клиентами в текущих реалиях

«Слетели 20% сделок»: застройщики рассказали, как изменился уровень продаж и процесс цифровизации в текущих условиях

Cамую масштабную конференцию года по цифровизации строительства в Москве посетили более 200 застройщиков из России и СНГ

Лучшие продукты для работы с ТИМ: выбор застройщиков на битве IT-решений

Лидеры строительной отрасли провели экскурсии по своим объектам в рамках Первого Цифрового Урбан-Тура России

В руководстве банка этот шаг объяснили необходимостью соответствовать рыночным условиям. Эксперты отмечают, что тенденция подорожания ипотеки наблюдается и в других банках и объясняют ее желанием кредитных организаций подстраховать свои риски в связи с объявленной в стране частичной мобилизацией.

Фото: www.law-fm.ru

Как следует из соответствующего раздела на сайте ДомКлик, Сбербанк повысил базовые ставки по рыночной ипотеке (вне льготных госпрограмм) на 0,5 процентных пункта (п.п.) — до 10,4% для жилья новостроек и до 9,9% для вторичного жилья.

И на этот шаг крупнейший российский банк с госучастием и ведущий в стране ипотечный банк пошел, несмотря на то что ключевая ставка Банка России снижалась в течение последних месяцев (до 7,5% в сентябре).

«На ставки по ипотеке влияет ряд факторов помимо ключевой ставки ЦБ. Так, в течение почти месяца наблюдался рост доходности облигаций федерального займа, как долгосрочных, так и краткосрочных, что повлияло на повышение ставок по ипотечным кредитам у ряда банков», — пояснили ТАСС в пресс-центре Сбера, уточнив, что ставки по ранее одобренным ипотечным кредитам сохраняются на период действия одобрения.

Там также отметили, что банк приложил максимальные усилия для сохранения текущих ставок, «однако рыночные условия не позволяют сохранить их на прежнем уровне в течение такого длительного периода, потому с 8 октября мы вынуждены минимально скорректировать ставки по рыночным ипотечным продуктам на 0,5 п.п».

Фото: www.viberu.ru

Впрочем, в банке подчеркнули, что даже с учетом изменений ставки Сбербанка по ипотеке останутся одними из самых выгодных на рынке, а также обратили внимание на тот факт, что заемщики по-прежнему сохраняют возможность снижения ставки по рыночной ипотеке на 0,3—1,5 п.п. с помощью специальных акций и услуг

Фото: www.vk.com

Напомним, что в период с конца сентября по начало октября ряд других крупных банков России также повысил базовые ставки ИЖК до отметки 10,3—12,9%. В их числе Московский кредитный банк (МКБ), Зенит, Альфа Банк, Уралсиб, Газпромбанк.

Среди причин, по которым это могло произойти, ряд экспертов, в частности аналитики агентства Frank RG, назвали частичную мобилизацию, объявленную указом Президента России от 21.09.2022.

Фото: www.neprizyvnoi.ru

По мнению специалистов, она увеличивает риски невозврата кредитов со стороны молодых мужчин в возрасте до 35 лет.

Они могут быть призваны для участия в специальной военной операции (СВО), а значит, — автоматически получить льготу, дающую право не возвращать кредиты в случае гибели или получения инвалидности в ходе СВО на основании недавно вступившего в силу соответствующего закона, также предусматривающего кредитные каникулы для военнослужащих.

Фото: РБК Недвижимость 

«На фоне снижения ключевой ставки и дефляционных процессов единственным объяснением такого повышения [ставок по рыночной ипотеке — Ред.] может быть реакция банка на предоставление законом кредитных каникул мобилизованным (без мер компенсации убытков банков)», — отметил, комментируя шаг Сбербанка, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото). 

Эксперт подчеркнул, что в результате повышения ставки ИЖК ухудшается доступность ипотеки, что, по его мнению, «несомненно, негативно скажется на спросе, который и без того находится на низком уровне».

Фото: www.oooipkit.ru

Другие публикации по теме:

Сбербанк начал предоставлять кредитные каникулы военнослужащим

Банки начали повышать ставки по ипотеке

Сбербанк начал принимать предварительные заявки на кредитные каникулы для военнослужащих

Госдума: ипотечные долги погибших и ставших инвалидами мобилизованных участников СВО не спишут при одном условии

Forbes: не желая брать на себя риски, банки стали чаще отказывать в ипотеке россиянам, подпадающим под военный призыв  

Принят закон о кредитных каникулах для мобилизованных и военнослужащих

Основные положения закона о кредитных каникулах для мобилизованых и военнослужащих

Эксперты: мобилизация создает отложенный спрос на рынке новостроек