Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Управление малоэтажными домами и таунхаусами: что подсказывает опыт Чехии

Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости? Свои ответы на эти и другие вопросы в заключении по обсуждаемому законопроекту дали эксперты Европейского института экономики (Прага, Чехия).  

 

Фото: www.ekodomostroy.ru

  

Как разделились мнения членов рабочей группы

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, касающимся управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Разговор на эту тему, вызвавший большой интерес у читателей, продолжился на страницах портала ЕРЗ 10 апреля. Еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин согласился с коллегой Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки. При этом специалист отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал Валерий Казейкин. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). С результатами опроса можно ознакомиться здесь.

 

Фото: www.zagorod.ru

 

Что показала международная экспертиза законопроекта

По мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

Результаты этой экспертизы Валерий Казейкин любезно предоставил порталу ЕРЗ, который сегодня и знакомит с ними читателей.

 

  

Как отмечают в заключении ректор Европейского института экономики Александр Ижболдин и профессор Людмила Лисовская, принятие закона актуально и своевременно, так как малоэтажные жилые комплексы и блокированные жилые дома являются относительно новыми видами недвижимости в России и требуют принятия законодательных норм, регулирующих обязательства застройщика, собственников такого жилья, и порядок управления такими комплексами и постройками.

Отсутствие конкретных законодательных норм приводит к возникновению в настоящее время спорных ситуаций на территории уже построенных и строящихся комплексов подобного типа. Первостепенным здесь является вопрос о типизации блокированного жилого дома в кадастре недвижимости (в органах Росреестра).

Обращаясь к чешскому опыту, эксперты сообщили, что в Чешской Республике существует два способа оформления объектов недвижимости рядовой застройки.

 

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

 

Первый способ

В первом случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки (в проекте обсуждаемого законопроекта это «жилой дом блокированный») оформляется как самостоятельный объект недвижимости (записывается в кадастре как отдельная жилая единица), но при этом бремя эксплуатации данного жилого помещения возлагается полностью на собственника такого помещения. В этом случае не создается кондоминиумов и пр.

Общим имуществом с другими жилыми помещениями (жилыми домами блокированными) считаются только примыкающие стены. Земельные участки вспомогательного назначения, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества, как правило, являются собственностью городской части или поселка, на территории которого находится комплекс.

«Ввиду того, что управление жилым комплексом в таком случае осуществляется каждым собственником самостоятельно (касается только собственности, зарегистрированной в кадастре недвижимости), администрация населенного пункта (муниципалитета) только организовывает вывоз коммунальных отходов и водоснабжение (водоснабжение до водомерной шахты или счетчика расхода воды, электричество — до счетчика расхода электроэнергии, газ — до редуктора магистрального газопровода/газопровода низкого давления с интегрированным счетчиком расхода газа)», — поясняют эксперты.

По их словам, годовые затраты на вывоз отходов делятся пропорционально количеству постоянно проживающих на территории населенного пункта собственников жилья. При этом тарифы на сточные воды устанавливаются Министерством сельского хозяйства Чехии, а затраты на водоснабжение вычисляются индивидуально по показаниям счетчиков.

Каждый собственник после приобретения дома должен самостоятельно заключить договор с поставщиками на оказание соответствующих услуг, принять на себя обязательства по их оплате и заявить в администрацию о своем новом обязательстве оплаты коммунальных услуг. Организацию снабжения электричеством и газом каждый собственник проводит самостоятельно путем обращения непосредственно к поставщику, обслуживающему населенный пункт.

«Все вышеуказанное дает основание сделать вывод, что данный подход больше направлен на установление самостоятельности каждого здания, как частного жилого дома, и, согласно чешскому законодательству, собственники частных домов не имеют права на создание товарищества собственников жилья», — резюмируют эксперты.

 

Фото: www.news-factor.ru

 

Второй способ

Во втором случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки оформляется как квартира в многоквартирном доме, дом получает единый идентификационный номер, а собственники — право на создание ТСЖ. В данном случае земельный участок не подлежит разделу под каждым жилым помещением и является единым под всем домом рядовой застройки, состоящим из нескольких жилых помещений, уточняют авторы экспертного заключения.

При этом данный единый земельный участок можно оформить в залог банку, что существенно упрощает для застройщика доступ к кредитным ресурсам при проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Действует этот порядок на этапах покупки земельного участка, изготовления проектно-сметной документации, строительства, предварительной продажи, получения авансовых платежей. Но к моменту продажи непосредственно собственникам кредит должен быть погашен — в противном случае покупатель приобретает недвижимость, обремененную ограничениями, подчеркивают г-да Ижболдин и Лисовская.

При таком варианте компания-застройщик имеет возможность при освоении единого земельного участка получить дотации от Министерства регионального развития Чехии и Евросоюза. Эти дотации направляются на элементы благоустройства и объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник, а также на проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковочные места, площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО. Также практикуется передача прав собственности на подъездные коммуникации муниципалитету в обмен на проведение инженерных сетей до границ участков.

При этом эксперты поясняют, что вариант создания ТСЖ в Чехии используется, как правило, только жильцами многоквартирных домов. В этом случае товарищество регистрируется как юридическое лицо и имеет право на заключение договоров с обслуживающей компанией, поставщиками услуг. Кроме того, ТСЖ имеет право обращения в суд в случае возникновения неуплат со стороны одного из собственников жилья или нарушения договорных услуг одним из подрядчиков.

Данный вариант способствует организации управления жилыми помещениями в составе рядовой застройки («дома блокированной жилой застройки» в Российской Федерации) своевременно и профессионально. На территории жилого комплекса обеспечено систематическое отслеживание порядка, соблюдение единого архитектурного стиля. Кроме того, с жителями таких домов проводится работа — в отличие от первого варианта, где каждый житель самостоятельно осуществляет мероприятия по эксплуатации своего жилого помещения.

 

Фото: www.rembrigada116.ru

 

Предложения экспертов

По мнению авторов экспертного заключения, обсуждаемый законопроект подробно описывает порядок управления малоэтажными жилыми комплексами и жилыми домами блокированными (функции и компетенции товарищества собственников жилья или специализированного управленческого кооператива).

В качестве дополнения на основе чешского опыта можно рекомендовать расширение полномочий товарищества или кооператива для увеличения эффективности их работы, советуют специалисты. По их мнению, собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МЖК, должны иметь возможность принимать решения большинством голосов присутствующих. Остальные собственники, при невозможности присутствовать на собрании товарищества или кооператива, имеют право выписать доверенность на другого собственника.

Важнейшим дополнением может стать наделение товарищества собственников жилья или кооператива полномочиями для взыскания долгов с неплательщиков вплоть до обращения в суд. Для сохранения единого архитектурного облика ТСЖ или кооператив должны также обладать компетенцией вынесения решений по поводу выдачи разрешений на фасадные и ландшафтные работы отдельным собственникам, выбор единого подрядчика для проведения таких работ, как это практикуется в Чехии.

 

Фото: www.akbota.info

 

Предложенный законопроектом состав территории жилого комплекса, в который помимо самих жилых объектов и земельных участков входят также земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства; требует обязательного наличия четких границ такого жилого комплекса или установления наблюдения за его территорией, убеждены эксперты.

Именно такой вариант практикуется в Чехии: это либо ограждения по периметру всего жилого комплекса, либо установление видеонаблюдения на территории жилого комплекса и ее дополнительная охрана. Все части жилого комплекса во втором варианте являются максимально недоступными для посторонних, включая даже контейнеры для сбора отходов. Только при таком варианте собственники жилья могут быть уверены в том, что дополнительные затраты на обслуживание принадлежащего им общего имущества используются целесообразно, а территория недоступна для злоупотребления посторонними, поясняют авторы заключения.

Европейский институт экономики рекомендует сохранить в законопроекте целостность здания блокированной застройки, что соответствует его физической и правовой природе. Имеется в виду сохранение единого земельного участка под жилым домом блокированной застройки, уточняют эксперты, что, по их мнению, существенно упрощает проектное финансирование застройщика и, по опыту управления жилыми домами рядовой застройки в Чехии, способствует консолидации жителей жилого комплекса и своевременному и профессиональному управлению его имуществом.

Полностью экспертное заключение специалистов Европейского института экономики (Прага, Чехия) по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)» можно прочесть здесь.

 

Фото: www.static.wixstatic.com

 

ОТ РЕДАКЦИИ. Как уже отмечалось, общественное обсуждение данного законопроекта на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов (ОРВ) завершается 19 апреля. Между тем, как сообщили порталу ЕРЗ читатели, в самой процедуре обсуждения заложен существенный недостаток.  

«Из всех вопросов, которые обычно выносятся на процедуру ОРВ, доступен только один: является ли предлагаемое регулирование оптимальным способом решения проблемы, — поясняет читатель портала ЕРЗ из Хабаровска. — В техподдержке портала ОРВ сказали, что список вопросов был отредактирован размещающим проект закона органом (Минстрой РФРед.). То есть фактически никакого обсуждения нормативно-правового акта не ведется», — резюмирует он.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Таунхаус считать зданием или помещением? Авторы законопроекта провели опрос застройщиков

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды

+

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Заместитель Председателя Правительства РФ подчеркнул, что механизм комплексного развития территорий (КРТ), действующий в России с 2021 года, позволяет ускорить вовлечение в оборот заброшенных или неэффективно используемых территорий, прежде всего, под жилищное строительство.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Вице-премьер назвал механизм КРТ одним из основных перспективных инструментов градостроительного развития и качественного обновления городских пространств.

Он позволяет создавать современные городские кварталы, где сразу есть все необходимое для жизни, работы и отдыха граждан, включая коммунальную, социальную, дорожную инфраструктуру.

«На сегодняшний день в 86 субъектах страны реализуется 1 192 проекта КРТ на разных этапах, от проработки таких территорий до моделирования дальнейшего жизненного цикла реализуемого проекта», — отметил Марат Хуснуллин (на фото).

 

Фото: goverment.ru

 

Зампред Правительства РФ уточнил, что общая площадь земельных участков под КРТ составляет 30,9 тыс. га, а градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов комплексного развития, достигает более 215 млн кв. м, включая почти 155 млн кв. м жилой площади.

По сравнению с 2022 годом, добавил он, количество проектов КРТ выросло на 35%, а их градостроительный потенциал — на 36%.

Согласно статистике Минстроя, градостроительный потенциал жилищного строительства земельных участков под КРТ занимает уже более трети от общего объема градпотенциала жилищного строительства в России, который составляет 442 млн кв. м.

Первый замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин (на фото) заявил, что в 2024 году запланирован ввод более 1,5 млн кв. м недвижимости в рамках проектов КРТ, включая 1,4 млн кв. м жилья.

 

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

 

«Объем выданных разрешений на строительство по проектам КРТ на сегодняшний день составляет порядка 5,5 млн кв. м жилой площади», — подчеркнул госчиновник.

В 2024 году вступил в силу федеральный закон 627-ФЗ, который расширил возможности применения механизма КРТ в регионах, а также упростил некоторые процедуры. Закон также ввел понятие «Оператор комплексного развития территории» и конкретизировал его функции.

Генеральный директор ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ) Ильшат Шагиахметов (на фото ниже) считает, что одной из ключевых функций КРТ является обновление жилищного фонда, ведь в рамках проектов КРТ происходит расселение не только аварийного, но и ветхого жилья при согласии жителей.

 

Фото: t.me/goverment_rus

 

«Фонд, являясь оператором программы расселения аварийного жилья, частично компенсирует эти затраты по проектам КРТ жилой застройки, — рассказал Шагиахметов. — Уже подтвержден размер финансовой поддержки на данные цели на сумму 1,2 млрд руб. для 12 проектов КРТ». Он уточнил, что по этим проектам подлежит расселению более 117 тыс. кв. м жилья.

Департамент комплексного развития территорий Минстроя России при участии ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России» осуществляют мониторинг реализации механизма КРТ в России, всесторонне анализируя весь полученный объем данных.

По данным экспертов, фактический ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в рамках КРТ с 2021 года составил более 1,4 млн кв. м, в том числе более 1,2 млн кв. м жилья.

 

Фото: www.pdminstroy.ru

 

Директор ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России» Дина Сафиуллина (на фото) подчеркнула, что помимо стимулирования жилищного строительства реализация механизма КРТ в регионах также способствует ускорению расселения аварийного жилья за счет внебюджетного финансирования.

«В 23 регионах уже переселены граждане из аварийного жилья площадью более 153 тыс. кв. м в рамках проектов комплексного развития», — рассказала специалист.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов

Марат Хуснуллин: в I квартале общий градостроительный потенциал в России вырос на 14% — до 442 млн кв. м

Сергей Пахомов (Госдума): Депутаты поручили Счетной палате проверить Фонд развития территорий

Как упорядочат предоставление земельных участков льготным категориям граждан

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В Москве при реализации проектов КРТ инвесторы получат льготу по программе создания рабочих мест

Информация о 784 земельных участках содержится в Маркетплейсе земли для строительства на 1 марта 2024 года

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Эксперты: в текущем году спрос девелоперов на земельные участки может сократиться вдвое

Новые механизмы для решения проблемы долгостроев и обманутых дольщиков