Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Управление малоэтажными домами и таунхаусами: что подсказывает опыт Чехии

Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости? Свои ответы на эти и другие вопросы в заключении по обсуждаемому законопроекту дали эксперты Европейского института экономики (Прага, Чехия).  

 

Фото: www.ekodomostroy.ru

  

Как разделились мнения членов рабочей группы

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, касающимся управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Разговор на эту тему, вызвавший большой интерес у читателей, продолжился на страницах портала ЕРЗ 10 апреля. Еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин согласился с коллегой Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки. При этом специалист отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал Валерий Казейкин. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). С результатами опроса можно ознакомиться здесь.

 

Фото: www.zagorod.ru

 

Что показала международная экспертиза законопроекта

По мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

Результаты этой экспертизы Валерий Казейкин любезно предоставил порталу ЕРЗ, который сегодня и знакомит с ними читателей.

 

  

Как отмечают в заключении ректор Европейского института экономики Александр Ижболдин и профессор Людмила Лисовская, принятие закона актуально и своевременно, так как малоэтажные жилые комплексы и блокированные жилые дома являются относительно новыми видами недвижимости в России и требуют принятия законодательных норм, регулирующих обязательства застройщика, собственников такого жилья, и порядок управления такими комплексами и постройками.

Отсутствие конкретных законодательных норм приводит к возникновению в настоящее время спорных ситуаций на территории уже построенных и строящихся комплексов подобного типа. Первостепенным здесь является вопрос о типизации блокированного жилого дома в кадастре недвижимости (в органах Росреестра).

Обращаясь к чешскому опыту, эксперты сообщили, что в Чешской Республике существует два способа оформления объектов недвижимости рядовой застройки.

 

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

 

Первый способ

В первом случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки (в проекте обсуждаемого законопроекта это «жилой дом блокированный») оформляется как самостоятельный объект недвижимости (записывается в кадастре как отдельная жилая единица), но при этом бремя эксплуатации данного жилого помещения возлагается полностью на собственника такого помещения. В этом случае не создается кондоминиумов и пр.

Общим имуществом с другими жилыми помещениями (жилыми домами блокированными) считаются только примыкающие стены. Земельные участки вспомогательного назначения, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества, как правило, являются собственностью городской части или поселка, на территории которого находится комплекс.

«Ввиду того, что управление жилым комплексом в таком случае осуществляется каждым собственником самостоятельно (касается только собственности, зарегистрированной в кадастре недвижимости), администрация населенного пункта (муниципалитета) только организовывает вывоз коммунальных отходов и водоснабжение (водоснабжение до водомерной шахты или счетчика расхода воды, электричество — до счетчика расхода электроэнергии, газ — до редуктора магистрального газопровода/газопровода низкого давления с интегрированным счетчиком расхода газа)», — поясняют эксперты.

По их словам, годовые затраты на вывоз отходов делятся пропорционально количеству постоянно проживающих на территории населенного пункта собственников жилья. При этом тарифы на сточные воды устанавливаются Министерством сельского хозяйства Чехии, а затраты на водоснабжение вычисляются индивидуально по показаниям счетчиков.

Каждый собственник после приобретения дома должен самостоятельно заключить договор с поставщиками на оказание соответствующих услуг, принять на себя обязательства по их оплате и заявить в администрацию о своем новом обязательстве оплаты коммунальных услуг. Организацию снабжения электричеством и газом каждый собственник проводит самостоятельно путем обращения непосредственно к поставщику, обслуживающему населенный пункт.

«Все вышеуказанное дает основание сделать вывод, что данный подход больше направлен на установление самостоятельности каждого здания, как частного жилого дома, и, согласно чешскому законодательству, собственники частных домов не имеют права на создание товарищества собственников жилья», — резюмируют эксперты.

 

Фото: www.news-factor.ru

 

Второй способ

Во втором случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки оформляется как квартира в многоквартирном доме, дом получает единый идентификационный номер, а собственники — право на создание ТСЖ. В данном случае земельный участок не подлежит разделу под каждым жилым помещением и является единым под всем домом рядовой застройки, состоящим из нескольких жилых помещений, уточняют авторы экспертного заключения.

При этом данный единый земельный участок можно оформить в залог банку, что существенно упрощает для застройщика доступ к кредитным ресурсам при проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Действует этот порядок на этапах покупки земельного участка, изготовления проектно-сметной документации, строительства, предварительной продажи, получения авансовых платежей. Но к моменту продажи непосредственно собственникам кредит должен быть погашен — в противном случае покупатель приобретает недвижимость, обремененную ограничениями, подчеркивают г-да Ижболдин и Лисовская.

При таком варианте компания-застройщик имеет возможность при освоении единого земельного участка получить дотации от Министерства регионального развития Чехии и Евросоюза. Эти дотации направляются на элементы благоустройства и объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник, а также на проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковочные места, площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО. Также практикуется передача прав собственности на подъездные коммуникации муниципалитету в обмен на проведение инженерных сетей до границ участков.

При этом эксперты поясняют, что вариант создания ТСЖ в Чехии используется, как правило, только жильцами многоквартирных домов. В этом случае товарищество регистрируется как юридическое лицо и имеет право на заключение договоров с обслуживающей компанией, поставщиками услуг. Кроме того, ТСЖ имеет право обращения в суд в случае возникновения неуплат со стороны одного из собственников жилья или нарушения договорных услуг одним из подрядчиков.

Данный вариант способствует организации управления жилыми помещениями в составе рядовой застройки («дома блокированной жилой застройки» в Российской Федерации) своевременно и профессионально. На территории жилого комплекса обеспечено систематическое отслеживание порядка, соблюдение единого архитектурного стиля. Кроме того, с жителями таких домов проводится работа — в отличие от первого варианта, где каждый житель самостоятельно осуществляет мероприятия по эксплуатации своего жилого помещения.

 

Фото: www.rembrigada116.ru

 

Предложения экспертов

По мнению авторов экспертного заключения, обсуждаемый законопроект подробно описывает порядок управления малоэтажными жилыми комплексами и жилыми домами блокированными (функции и компетенции товарищества собственников жилья или специализированного управленческого кооператива).

В качестве дополнения на основе чешского опыта можно рекомендовать расширение полномочий товарищества или кооператива для увеличения эффективности их работы, советуют специалисты. По их мнению, собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МЖК, должны иметь возможность принимать решения большинством голосов присутствующих. Остальные собственники, при невозможности присутствовать на собрании товарищества или кооператива, имеют право выписать доверенность на другого собственника.

Важнейшим дополнением может стать наделение товарищества собственников жилья или кооператива полномочиями для взыскания долгов с неплательщиков вплоть до обращения в суд. Для сохранения единого архитектурного облика ТСЖ или кооператив должны также обладать компетенцией вынесения решений по поводу выдачи разрешений на фасадные и ландшафтные работы отдельным собственникам, выбор единого подрядчика для проведения таких работ, как это практикуется в Чехии.

 

Фото: www.akbota.info

 

Предложенный законопроектом состав территории жилого комплекса, в который помимо самих жилых объектов и земельных участков входят также земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства; требует обязательного наличия четких границ такого жилого комплекса или установления наблюдения за его территорией, убеждены эксперты.

Именно такой вариант практикуется в Чехии: это либо ограждения по периметру всего жилого комплекса, либо установление видеонаблюдения на территории жилого комплекса и ее дополнительная охрана. Все части жилого комплекса во втором варианте являются максимально недоступными для посторонних, включая даже контейнеры для сбора отходов. Только при таком варианте собственники жилья могут быть уверены в том, что дополнительные затраты на обслуживание принадлежащего им общего имущества используются целесообразно, а территория недоступна для злоупотребления посторонними, поясняют авторы заключения.

Европейский институт экономики рекомендует сохранить в законопроекте целостность здания блокированной застройки, что соответствует его физической и правовой природе. Имеется в виду сохранение единого земельного участка под жилым домом блокированной застройки, уточняют эксперты, что, по их мнению, существенно упрощает проектное финансирование застройщика и, по опыту управления жилыми домами рядовой застройки в Чехии, способствует консолидации жителей жилого комплекса и своевременному и профессиональному управлению его имуществом.

Полностью экспертное заключение специалистов Европейского института экономики (Прага, Чехия) по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)» можно прочесть здесь.

 

Фото: www.static.wixstatic.com

 

ОТ РЕДАКЦИИ. Как уже отмечалось, общественное обсуждение данного законопроекта на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов (ОРВ) завершается 19 апреля. Между тем, как сообщили порталу ЕРЗ читатели, в самой процедуре обсуждения заложен существенный недостаток.  

«Из всех вопросов, которые обычно выносятся на процедуру ОРВ, доступен только один: является ли предлагаемое регулирование оптимальным способом решения проблемы, — поясняет читатель портала ЕРЗ из Хабаровска. — В техподдержке портала ОРВ сказали, что список вопросов был отредактирован размещающим проект закона органом (Минстрой РФРед.). То есть фактически никакого обсуждения нормативно-правового акта не ведется», — резюмирует он.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Таунхаус считать зданием или помещением? Авторы законопроекта провели опрос застройщиков

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды

+

Виталий Мутко: Предлагаем сделать бессрочной «Семейную ипотеку»

С таким предложением генеральный директор госкорпорации ДОМ.РФ, являющейся оператором всех льготных ипотечных программ, обратился к Владимиру Путину на встрече с Президентом.

  

Фото: www.kremlin.ru

  

22 сентября Виталий Мутко (на фото справа) в ходе встречи с Президентом России Владимиром Путиным доложил о результатах и перспективах работы Единого института развития жилищной сферы.

Глава ДОМ.РФ отметил, что жилищная сфера прошла большой путь. «Фактически с нуля был создан рынок ипотеки, которая стала основным инструментом улучшения жилищных условий и простимулировала рост всей строительной отрасли. С начала 2000-х годов жилье с ее помощью приобрели более 14 млн семей, ввод жилья вырос в 3 раза (с 30 до 93 млн кв. м в 2021 году), а обеспеченность – с 19 до 28 кв. м на человека», — рассказал Мутко.

   

Фото: www.kubnews.ru

   

Как подчеркнул глава ДОМ.РФ, определяющим событием для рынка жилья стал перевод долевого строительства на систему эскроу и проектного финансирования (ПФ), благодаря которой в стране не появляются обманутые дольщики, а девелоперы запускают новые проекты.

Сейчас застройщикам открыто кредитных линий на 9,6 трлн руб., на счета эскроу привлечено 4 трлн руб. Банк ДОМ.РФ не только входит в тройку ведущих ипотечных кредиторов, но и является лидером рынка ПФ, финансируя строительство 44 млн кв. м жилья и инфраструктуры.

   

Фото: www.twitter.com

   

«По сути дела, с нуля создан такой продукт, как ипотека. Вы знаете, что с 2000 года этот продукт начал развиваться. На сегодняшний день 14 млн граждан за счет ипотеки улучшили жилищные условия», — уточнил Мутко.

Он заверил Президента, что на своем посту сделает все возможное, чтобы обеспечить выполнение поставленных главой государства задач в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».

«До 2030 года 5 млн семей должны улучшать свои жилищные условия, 120 млн кв. м жилья должны строиться ежегодно. Поэтому, конечно, мы всю свою работу сейчас перенастроили на достижение этих целей», — подчеркнул руководитель ДОМ.РФ.

  

Фото: www.in-news.ru

  

Особую важность для рынка имеют льготные ипотечные программы, оператором которых является ДОМ.РФ. На данный момент ими воспользовались уже 1,7 млн семей. «На сегодняшний день мы видим, что доля государственных программ достигает 35% в структуре. Надо сказать, что эти программы смогли поддержать рынок, он мог бы остановиться полностью», — отметил он.

«Дальневосточная ипотека» позволила увеличить практически в 1,8 раза строительство жилья в ДФО. Мощный демографический эффект имеет «Семейная ипотека». «Программа заканчивается в следующем году. Считаем, что можно рассмотреть её продление, сделать бессрочной» (по примеру «Сельской ипотеки»Ред.), — сказал Виталий Мутко.

Также в ДОМ.РФ считают целесообразным распространить ее на все семьи с детьми и дополнительно снижать ставку при покупке квартир более 55 кв. м.

 

Фото: www.sdelanounas.ru

 

Характеризуя динамику последнего, глава ДОМ.РФ сообщил, что в период с 2000 года по настоящее время ежегодный объем ввода жилья в эксплуатацию в стране вырос с 30 млн кв. м до рекордных 93 млн кв. м по итогам 2021 года (за восемь месяцев этого года введено уже 70 млн «квадратов»).

  

Фото: www.sasn.ru

 

Работая над поддержкой спроса, ДОМ.РФ инициировал и реализовал ряд мер по развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС), интерес населения к которому в последние несколько лет существенно вырос.

  

Фото: www.sia.ru

 

Речь идёт о создании реестра типовых проектов ИЖС, переводе частного домостроения на эскроу и проектное финансирование, запуск льготной ипотеки на ИЖС своими силами и суперсервиса строим.дом.рф, реализации комплексных проектов деревянного домостроения в разных регионах страны.

  

Фото: www.daraja.ru

  

Понимая, что многие не могут позволить себе покупку квартиры или собственного дома даже с помощью ипотеки с низкой ставкой, ДОМ.РФ с 2016 года развивает рынок цивилизованной аренды, безопасный для всех его участников. В портфеле компании почти 10 тыс. квартир и апартаментов в 7 регионах. Это проекты частной, социальной, корпоративной и студенческой аренды.

В ходе встречи с Владимиром Путиным Виталий Мутко подтвердил готовность ДОМ.РФ стать оператором госпрограммы по созданию арендного жилья на Дальнем Востоке для 10 тыс. молодых специалистов, которая будет разработана по поручению главы государства. Владимир Путин со своей стороны отметил своевременность работы ДОМ.РФ по развитию арендного рынка.

  

https://banking-finance.ru/wp-content/uploads/2020/06/69d1170316522074bdd245ea3976fe41.png

Фото: www.banking-finance.ru

  

Системной мерой поддержки спроса, по словам Виталия Мутко, является развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Секьюритизация обеспечивает банки ресурсами и капиталом, позволяя им снижать ставки и выдавать больше ипотеки.

«С 2016 года нами уже выпущено ипотечных облигаций на 1,5 трлн руб. Каждая десятая ипотека в стране гарантируется нашими облигациями», — сказал он.

Спрос на новостройки со стороны населения сейчас напрямую связан с благоустройством новых микрорайонов, внешним обликом и качественными характеристиками домов.

  

Фото: www.msfo.ru

 

В связи с этим ДОМ.РФ активно занимается формированием комфортной городской среды: разрабатываются мастер-планы городов и дизайн-проекты общественных пространств, реализуется образовательная программа «Архитекторы.РФ».

При участии ДОМ.РФ принят первый ГОСТ «зеленого» строительства для МКД, в 2023 году будет утвержден аналогичный стандарт для ИЖС.

  

Фото: www.gztslovo.ru

  

Другой механизм из арсенала ДОМ.РФ, работающий на увеличение предложения на рынке новостроек, — вовлечение в оборот неиспользуемых федеральных земель с помощью закона о КРТ и эффективных аукционов «за долю». Эти инструменты сокращают инвестиционно-строительный цикл и издержки застройщиков.

На землях ДОМ.РФ уже построено около 20 млн кв. м жилья, более 275 тыс. семей улучшили жилищные условия. Институт развития реализует и собственные проекты силами компании «ДОМ.РФ Девелопмент» — первый современный квартал будет построен во Владивостоке.

 

Фото: www.multiscreensite.com

 

Кроме того, Институтом развития разработан и запущен механизм льготного финансирования объектов инфраструктуры для жилья и городского развития с помощью облигаций ДОМ.РФ. Правительством уже одобрено 26 проектов в 13 регионах на сумму в 68 млрд руб., проинформировал главу государства Виталий Мутко.

 

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Правительство выделило новые субсидии на льготные ипотечные программы

Росстат: ввод жилья в России за январь-август 2022 года вырос на 33,3% (графики)

Михаил Мишустин: дополнительно направим 45,5 млрд руб. на субсидирование ставок по льготным ипотечным госпрограммам

Эксперты: поручение Президента смягчить условия льготной ипотеки подстегнет спрос на рынке жилья

Президент поручил установить ставку по льготной ипотеке не выше 7%

Президент продлил льготную ипотеку до конца года

Правительство снизило ставки и увеличило сумму льготной ипотеки

ДОМ.РФ: объем выдачи в рамках льготных ипотечных программ с начала года превысил 560 млрд руб.

Эксперты: выгоднее всего брать «Семейную ипотеку» сроком на 10—15 лет