Urban Group испортила статистику застройщиков-банкротов

14 августа 2018 15:47

Urban Group испортила статистику застройщиков-банкротов

За месяц количество застройщиков в активных процедурах банкротства выросло на 5,6%. А вот объем незавершенного ими строительства прибавил сразу 12,7%.

По данным Аналитического обзора «Застройщики-банкроты в Российской Федерации» на август 2018 года количество застройщиков-банкротов увеличилось до 342, а объем незавершенного ими строительства вырос до 9,2 млн м². Прирост количества застройщиков, которые находятся в активных процедурах банкротства (+5,6%), соответствует среднемесячному значению, сложившемуся после резкого роста в ноябре прошлого года. А вот увеличение объема незавершенного ими строительства более чем на 1 млн м² выглядит аномальным.

Очевидная причина такого скачка — банкротство пяти юридических лиц Urban Group, чей совокупный объем незавершенного строительства составляет не менее 880 тыс. м². В среднем по 176 тыс. м² на одну компанию. Для сравнения: все остальные застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, не достроили в среднем по 25 тыс. м² жилья — в семь раз меньше.

С таким объемом незавершенного строительства Urban Group едва не потеснил в списке ГК СУ‑155, чьи объекты достраивает ООО «РК Строй». Так ГК СУ‑155 имеет в незавершенном строительстве 891 тыс. м² жилья в 79 домах, против 880 тыс. м² в 78 домах у Urban Group. Зато по количеству незавершенных строительством жилых единиц (читай квартир) у Urban Group безусловное первенство: в незавершенных домах насчитывается 19,5 тыс. квартир, в то время как у ГК СУ‑155 — «только» 16,2 тыс. Третье место в сомнительном первенстве у бывшего застройщка ЖК «Царицыно» — Московского комбината хлебопродуктов (АО «МКХ»), чей объем незавершенного строительства составляет 362 тыс. м². Это 7,2 тыс. жилых единиц в 15 домах.

За год (с августа 2017 по август 2018) количество застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, выросло в 2,33 раза, а объем незавершенного ими строительства — в 2,12 раз.

Общее количество застройщиков, имеющих записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), достигло 394, а объем незавершенного ими строительства — 10 173 014 м².

На август 2018 года 106 застройщиков находятся в процедуре «наблюдение», 39 — в процедуре «внешнее управление », в отношении 194 ведется «конкурсное производство», в отношении 51 компаний производство по делу прекращено.

№	Процедура банкротства	Количество застройщиков		Объем незавершенного строительства ¹
№	Процедура банкротства	Ед.	%	м²	%
1	наблюдение	106	26,9%	3 015 956	29,6%
2	внешнее управление	39	9,9%	865 306	8,5%
3	конкурсное производство	194	49,2%	5 285 446	52,0%
4	производство по делу прекращено	51	12,9%	937 387	9,2%
5	финансовое оздоровление	3	0,8%	60 291	0,6%
6	процедура не введена	1	0,3%	8 628	0,1%
	Общий итог	394	100%	10 173 014	100%

В среднем за последний год количество застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, ежемесячно прирастает на 7,3%. При этом рекордными темпами растет число застройщиков, пребывающих в процедуре конкурсного производства: по 11,2% ежемесячно. В то же время количество застройщиков, которые находятся под «наблюдением», увеличивается всего на 2,9% в месяц.

В результате доля застройщиков, находящихся в процедуре конкурсного производства, достигла почти половины от всех застройщиков с записями в ЕФРСБ.

Среди застройщиков, в отношении которых производство по делу было прекращено, чаще всего это происходит в связи с утверждением мирового соглашения (27% застройщиков, 45% в объеме незавершенного строительства). На второе место среди причин вышла недостаточность средств должника (23% застройщиков, 17% в объеме незавершенного строительства), ранее занимавшая третью позицию в списке. Теперь вместо нее на третьем месте — отказ от заявленных требований всех кредиторов (16% застройщиков, 16% в объеме).

Причина прекращения производства	Количество застройщиков		Объем незаверш. строительства ¹
Причина прекращения производства	Ед.	%	м²	%
утверждение мирового соглашения	14	27,5%	426 357	45,5%
недостаточность средств должника	12	23,5%	160 452	17,1%
отказ от заявленных требований всех кредиторов	8	15,7%	154 034	16,4%
исполнение требований кредиторов	8	15,7%	65 217	7,0%
отсутствие кандидатуры конкурсного управляющего	3	5,9%	45 360	4,8%
отмена решения суда о введении наблюдения вышестоящим судом	1	2,0%	42 381	4,5%
завершение конкурсного производства	3	5,9%	27 240	2,9%
отсутствие признаков банкротства	1	2,0%	12 956	1,4%
причина не указана	1	2,0%	3 390	0,4%
Общий итог	51	100%	937 387	100%

Застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, по состоянию на август 2018 года имеют в незавершенном строительстве 1 653 дома, в состав которых входит 177 218 жилых единиц совокупной площадью 9 226 999 м².

За месяц объем незавершенного строительства застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, вырос на 1 036 224 м² или на 12,7% (в прошлом месяце было 8 190 775 м²).

Из общего объема незавершенного строительства застройщики-банкроты продолжают активное строительство в отношении 638 домов, в состав которых входит 78 077 жилых единиц совокупной площадью 3 926 998 м². Это на 1 022 511 м² или на 35,2% больше объемов прошлого месяца.

Вид дома	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Вид дома	ед.	%	ед.	%	м²	%
многоквартирный дом	497	77,9%	76 694	98,2%	3 789 730	96,5%
блокированный дом	138	21,6%	966	1,2%	113 695	2,9%
дом с апартаментами	3	0,5%	417	0,5%	23 573	0,6%
Общий итог	638	100%	78 077	100%	3 926 998	100%

Из общего объема незавершенного строительства застройщики-банкроты остановили строительство в отношении 1 015 домов, в состав которых входит 99 141 жилая единица совокупной площадью 5 300 001 м². Объем строительства, остановленного застройщиками-банкротами, вырос по отношению к прошлому месяцу на 13 713 м² или на 0,3%.

Вид дома	Домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Вид дома	ед.	%	ед.	%	м²	%
многоквартирный дом	776	76,5%	94 351	95,2%	4 998 454	94,3%
блокированный дом	231	22,8%	1 658	1,7%	196 150	3,7%
дом с апартаментами	8	0,8%	3 132	3,2%	105 397	2,0%
Общий итог	1 015	100%	99 141	100%	5 300 001	100%

Застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, осуществляют строительство 419 жилых комплексов в 62 регионах России. По объему жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, с большим отрывом лидирует Московская область (30,8% совокупного объема незавершенного строительства). «Благодаря» объектам Urban Group, расположенным исключительно в Московской области, доля подмосковного региона выросла сразу на 7,8 п.п. (в июле было 23%). На втором месте Москва (7,3%), на третьем — Краснодарский край (6,9%). По сравнению с прошлым месяцем тройка регионов-лидеров осталась прежней.

Застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, осуществляют строительство на основании разрешений на строительство, выданных в период c января 2001-го по апрель 2018 года.

Год выдачи разрешения на строительство	Незавершенных домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Год выдачи разрешения на строительство	ед.	%	ед.	%	м²	%
до 2012	103	6,2%	13 137	7,4%	943 383	10,2%
2012	126	7,6%	14 714	8,3%	757 875	8,2%
2013	348	21,1%	31 924	18,0%	1 663 264	18,0%
2014	715	43,3%	67 879	38,3%	3 451 746	37,4%
2015	171	10,3%	25 005	14,1%	1 243 931	13,5%
2016	148	9,0%	16 858	9,5%	800 334	8,7%
2017	32	1,9%	5 746	3,2%	273 613	3,0%
2018	10	0,6%	1 955	1,1%	92 853	1,0%
Общий итог	1 653	100%	177 218	100%	9 226 999	100%

Мониторинг СМИ позволил выявить оказание финансовой помощи как минимум в отношении 86 застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, (на 3 больше, чем месяцем ранее). Крупнейшие санаторы — АКБ «Российский капитал», ФСК Лидер, Западный луч, ПАО «Орёлстрой» и др. Отдельным застройщикам-банкротам выделяется кредитование со стороны Сбербанка, СМП Банка.

Застройщики-банкроты, находящихся в процедуре «конкурсное производство», имеют объекты с датой выдачи разрешения на строительство после 01.01.2014 в 132 жилых комплексах совокупной площадью 3 211 523 м² (месяцем ранее таких жилых комплексов было 118 объемом 2 216 797 м²). Согласно нормам 214-ФЗ, в отношении указанных объектов дольщики имеют основания требовать выплаты страхового возмещения.

Полная версия аналитического обзора (объемом 116 страниц) доступна по ссылке.

¹ Объем незавершенного строительства и доли процедур банкротства в объеме незавершенного строительства рассчитаны по объектам с известными характеристиками площади.

Другие публикации по теме:

Рост количества застройщиков-банкротов ускорился

Объем страховых случаев в связи с банкротством застройщика за год вырос в 4 раза

Темпы роста количества застройщиков-банкротов замедляются

Печать

Банкротство Остановленные стройки Аналитика

12 апреля 2023 09:03

Эксперты: итоги 2023 года будут зависеть от решений ЦБ и Минстроя

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

Фото: www.st1.bsn.ru

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

Фото: www.obzor78.ru

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

Фото РБК

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

Фото: www.voms.ru

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

Фото: www.office-news.ru

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

Фото: www.mebel-go.ru

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

Фото: www.ttfinance.ru

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

Фото: www. admin.nsp.ru

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

Фото: www.shtory-deco.ru

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

Фото: www.sakhalife.ru

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

Фото: www.mk.ru

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

Фото: www.newnevsky.ru

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.