Совет директоров Банка России принял решение о повышении с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков, сообщила пресс-служба регулятора.
Фото: www.sakhalife.ru
Напомним, что с 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%.
Однако, согласно позиции ЦБ, влияние этих мер на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.
Фото: www.mds.yandex.net
В сообщении отмечается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года ежемесячно объем выдачи ипотечного кредитования увеличивался более чем на 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%.
На 1 июля 2023 года прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Причину этого эксперты ЦБ видят в расширении ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования.
Фото: www.yandex.ru
В кредитах на финансирование ДДУ, по данным ЦБ, доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика), составляющим более 80%, выросла во II квартале 2023 года до 39% (+18 п. п.), в кредитах на готовое жилье — до 43%. (+20 п. п.).
Также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — до 63% (+15 п. п.), в кредитах на готовое жилье — до 44% (+10 п. п.).
Фото: www.cojo.ru
Регулятор отмечает, что практики завышения цен при продаже жилья на рынке новостроек в основном свернуты. В результате средняя сумма выдаваемого кредита в этом сегменте снизилась с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. во II квартале 2023 года.
Однако разрыв цен между рынком новостроек и готового жилья, по данным ЦБ, сохраняется. В первом квартале он составил 40%, во втором — 39%.
В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут занижаться (т. е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше).
Фото: www.ok.ru
Не имея возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и напрямую ограничивать долю наиболее рискованных кредитов, Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне.
Самые большие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
Надбавка |
Интервал ПДН, % |
| Нет ПДН6 |
0-30 |
30-40 |
40-50 |
50-60 |
60-70 |
70-80 |
Свыше 80,
ПДН не рассчитан |
|
| Первоначальный взнос, % |
[0;10] |
9,0 |
9,0 |
9,0 |
9,0 |
9,0 |
9,0 |
9,0 |
9,0 |
| (10;15] |
н/п |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
3,0 |
4,0 |
5,0 |
6,0 |
| (15;20] |
н/п |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,5 |
2,0 |
3,0 |
4,0 |
| (20;30] |
н/п |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
1,0 |
1,5 |
2,0 |
3,0 |
| (30;50] |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
1,0 |
2,0 |
| (50;100) |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
0,5 |
1,0 |
Источник: Банк России
На вторичном рынке жилья регулятор не наблюдает значимого завышения стоимости залога, поэтому в этом сегменте с 1 октября 2023 года надбавки повышаются в меньшей степени.
По заявлению Банка России, повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года
по ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью
Надбавка |
Интервал ПДН, % |
| Нет ПДН6 |
0-30 |
30-40 |
40-50 |
50-60 |
60-70 |
70-80 |
Свыше 80,
ПДН не рассчитан |
|
| LTV8, % |
[0;50] |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
0,25 |
0,5 |
| (50;70] |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
0,5 |
1,0 |
| (70;80] |
н/п |
н/п |
н/п |
н/п |
0,25 |
0,5 |
0,75 |
1,5 |
| (80;85] |
н/п |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,75 |
1,0 |
1,5 |
2,0 |
| (85;90] |
н/п |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,75 |
2,0 |
2,5 |
3,0 |
| Более 90 |
4,0 |
4,0 |
4,0 |
4,0 |
4,0 |
4,0 |
4,0 |
4,0 |
Источник: Банк России
Сохранение структуры кредитования на текущем уровне, по расчетам ЦБ, позволит банкам накопить за год макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб. — это 4% портфеля ипотеки.
Учитывая запретительный характер надбавок, по мнению экспертов, можно ожидать снижения рисков в области кредитования. От повышения надбавок ожидают более сбалансированных темпов роста ипотечного кредитования.
Впрочем, Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке при стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования.
Другие публикации по теме:
ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)
ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июне вырос на 66% по отношению к прошлому году (графики)
ЦБ: средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в июне вырос до 4,92 млн руб. (график)
ЦБ: у государства нет необходимости помогать банкам — это успешно делает население
Эксперты: новым рекламным слоганом вместо «Покупай выгоднее» становится «Покупай быстрее»
ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% годовых (график)
Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности
ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизируют
С 15 мая банки поднимают ставки по ипотеке
Эльвира Набиуллина: Допустить роста рискованной ипотеки нельзя!
Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования
ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками
В апреле банки вновь начали повышать ставки по ипотеке
Ипотека под 3—4% не устраивает ЦБ точно так же, как околонулевая или ипотека с кешбэком
Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности
Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ
ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой
Застройщики: новые требования ЦБ негативно отразятся на рынке недвижимости
ЦБ: выдача рыночной ипотеки продолжает расти, льготной — сокращается
