Сразу два прогноза по рынку жилья на 2020 год — пессимистический и оптимистический — подготовили аналитики компании «Метриум».

Фото: www.i.mycdn.me

Об опасности появления новых обманутых дольщиков

Возможное развитие негативных тенденций эксперты «Метриум» связывают прежде всего с наличием застройщиков, до сих пор не вписавшихся в реформу долевого строительства, переводящую отрасль на рельсы проектного финансирования с использованием счетов эскроу.       

«По данным ДОМ.РФ, на 13 января 2020 года из 3 473 юридических лиц–застройщиков, работающих в России, 390 компаний не могут привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ, — констатируют аналитики. — Иными словами, они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую», — подчеркивают специалисты «Метриум».

Они напоминают, что в таком подвешенном состоянии находятся 12,6 млн кв. м или около 11% от всего возводимого в стране жилья.

Фото: www.fotki.yandex.ru

Уже в 2020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков, число которых может составить до 260 тыс. человек, прогнозируют аналитики.

Это весьма тревожная цифра, так как уже сегодня, по данным Фонда защиты дольщиков, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. Подучается, что армия пострадавших от долгостроя граждан может вырасти более чем в два раза.

Фото: www.siapress.ru

«Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек», — делают вывод представители «Метриум».

По их мнению, крайний вариант негативного сценария развития событий будет выглядеть так: законодатели в этом году начнут обсуждать введение полного запрета продаж квартир до ввода домов в эксплуатацию.

О монополизации рынка

Реформа долевого строительства уже ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила крупные компании, с которыми охотнее сотрудничают банки, отмечают авторы прогноза. По их мнению, развитие этой тенденции в ближайшем будущем может привести к монополизации рынка.

По подсчетам экспертов «Метриум», на сегодняшний день общая площадь застройки в перспективных столичных проектах девелоперов составляет более 60 млн кв.м.

При этом на долю десяти крупнейших застройщиков приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек в Москве.

«Приобретение участков для строительства между девелоперами никак не координируется, поэтому практически в любое время возможно такое стечение обстоятельств, при котором порядка трети (или больше) всего предложения новостроек будут контролироваться 5—10 игроками», — прогнозируют аналитики «Метриум».

Они полагают, что отсутствие конкуренции может привести к:

1) резкому ухудшению качества строительства новых объектов;

2) росту средних цен на рынке, которые сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте столицы – более 173 тыс. руб. за 1 кв. м).

Фото: www.infokanal55.ru

О поэтапном раскрытии эскроу-счетов

Оптимистический вариант прогноза развития рынка жилья в 2020 году от аналитиков компании «Метриум» связан, в частности, с возможным предоставлением застройщикам права на поэтапное раскрытие эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере возведения объекта.

Фото: www.minstroyrf.ru

Как ранее не раз информировал портал ЕРЗ.РФ, глава Минстроя Владимир Якушев (на фото) не снимает с повестки предоставление такого права застройщикам в законодательном порядке, но осталось убедить в правильности такого шага Банк России и коммерческие банки, уполномоченные регулятором на предоставление услуг проектного финансирования.

На недавней встрече с нижегородскими девелоперами Якушев заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов».

По словам министра, процедура, «по которой работает весь мир», надо вводить и в России, так как это облегчит жизнь девелоперам и позитивно скажется на рентабельности жилищных проектов.

Фото: www.zaomos.news

О снятии социальных обременений с застройщиков

Также одной из мер по повышению рентабельности девелоперского бизнеса в 2020 году может стать снятие «социальных» обременений с застройщиков, указано в оптимистическом варианте прогноза от компании «Метриум».

Его авторы не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, которые позволят освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих социальных объектов.

«Прежде всего, такая мера могла бы помочь девелоперам, которые возводят жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы)», — подчеркивают аналитики.

Фото: www.megamakler.com.ua

Они полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов в этом году вполне может взять на себя государство с учетом его выросшей финансовой мощи: по данным Минфина РФ, за девять месяцев 2019 года профицит бюджета РФ составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет).

Снятие же обременений в виде строительства социальной инфраструктуры с девелоперов позволит, по мнению экспертов, существенно снизить себестоимость строительства и предоставит застройщикам «более широкое пространство для ценовой конкуренции и адаптации предложения под возможности покупателя».

Фото: www.st.novostroy.su

Об «амнистии» апартаментов

Аналитики «Метриум» расценивают как весьма вероятное принятие в этом году закона об апартаментах — на основе заявлений о необходимости такого шага, сделанных в конце минувшего года вице-премьером Виталием Мутко, замглавы Минстроя Никитой Стасишиным и руководителем госкорпорации ДОМ.РФ Александром Плутником. 

Как известно, апартаменты де юре не относятся к категории жилья, но данный формат весьма востребован застройщиками, особенно в столице, так как пользуется спросом у значительной части потенциальных покупателей, которые с помощью покупки апартаментов решают для себя де факто именно жилищный вопрос.        

Поэтому легализация данного формата помещений откроет для девелоперов дополнительную бизнес-нишу, которую можно будет полноценно использовать для компенсации издержек в сфере традиционного жилищного строительства, полагают эксперты «Метриум».

Фото: www.pbs.twimg.com

О перспективах ипотеки 

По словам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), оптимизм вселяет также и заметное снижение ставок ИЖК, которое произошло во втором полугодии 2019 года.

Фото: www.i.ytimg.com

«Это дает основания полагать, что в следующем году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне», — прогнозирует Сазонова.

Она также предсказывает появление таких тенденций на рынке в наступившем году, как: замедление темпов роста цен (а в некоторых не очень ликвидных проектах возможна и коррекция стоимости вниз) и стабилизация динамики предложения в результате адаптации большинства застройщиков к новой модели финансирования.

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

В стране 200 тыс. обманутых дольщиков и более 3 тыс. недостроенных домов

Минфин сомневается в необходимости господдержки мелких региональных застройщиков

Государство поддержит региональных застройщиков, у которых есть проблемы с переходом на проектное финансирование и счета эскроу

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид

Владимир Якушев: Региональным застройщикам надо помочь

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

Госдума не поддержала законопроект эсеров о поэтапном раскрытии счетов эскроу

Минстрой намерен включить апартаменты в общую статистику объемов строительства жилья

Депутаты планируют распространить требования по счетам эскроу на апартаменты

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

В июле — августе объемы выдачи ипотеки рухнули, доля застройщиков, не выполнивших план по продажам, выросла до максимума с весны 2022-го, а рост цен на новостройки резко затормозил. Стоит ли к концу года ожидать их снижения, выяснял РБК.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Опрошенные журналистами эксперты сошлись во мнении, что рынок недвижимости после завершения массовой программы ипотеки на новостройки постепенно адаптируется к новым условиям.

В дальнейшем, по их мнению, все будет зависеть от динамики ключевой ставки и продвижения новых госпрограмм, стимулирующих спрос.

Фото: Российская гильдия риэлторов

Константин АПРЕЛЕВ (на фото), вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР):

— На конец лета первичное жилье стоило на 30% дороже рынка, поэтому квартиры в новостройках неизбежно будут дешеветь, к концу года на 15% — 20%. Тренд на снижение спроса и цен наметился уже сейчас.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов:

— Многие девелоперы проектов комфорт- и бизнес-классов действительно устанавливают дисконт до 30% на широкий пул лотов. Но это временное явление, и оно скорее связано с текущей необходимостью пополнения счетов эскроу.

Кроме того, несмотря на предлагаемые скидки, цены на жилье продолжают расти в связи подорожанием стройматериалов и услуг. Застройщику здесь необходим баланс, иначе весь проект окажется нерентабельным, а финмодель покажет негативный результат.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор Яндекс Недвижимости:

— За последние четыре года девелоперы значительно опережали собственные планы реализации жилья и создали хорошие резервы, поэтому оказались готовы к спаду на рынке.

Сейчас им предстоит перестроиться на более умеренную динамику, но для неуправляемых распродаж причин нет, так как фондирование и наполнение счетов эскроу выполняется в срок, а накопленная подушка безопасности достаточно велика.

Так что до конца года резких колебаний цен на первичном рынке наблюдаться не будет.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Дом:

— Возможность снижения цен для девелоперов ограничена себестоимостью строящегося жилья и самой моделью проектного финансирования.

Компании могут давать отдельные скидки, например, на неликвидные лоты либо на последние квартиры в завершающихся проектах, стимулировать спрос через рассрочки платежей, субсидировать ипотечную ставку на несколько месяцев или лет.

Однако эти инструменты на фоне дорожающих стройматериалов, дефицита кадров и роста зарплат являются для застройщиков высокозатратными, поэтому существенно менять цены они не будут.

Им придется решить дилемму: продавать дешевле или строить меньше, — например, отказываясь от новых проектов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Важным индикатором на рынке первичного жилья является распроданность строящихся квартир. По проектам, ввод которых запланирован на текущий и следующий годы, этот показатель достигает 70% и 40% соответственно.

Поэтому у девелоперов нет стимула снижать стоимость 1 кв. м. К концу декабря цены на новостройки стабилизируются на уровне инфляции, то есть в реальном выражении практически не изменятся.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— До конца текущего года наиболее вероятен сценарий либо стагнации цен, либо их постепенного плавного снижения. Если рынок новостроек вовсе останется без поддержки спроса со стороны государства, то вполне возможно глубокое падение: более чем на 10% — 15%.

Но, как мне кажется, это вряд ли произойдет, потому что уменьшение числа сделок приведет к проблемам в строительстве, снижению рентабельности отрасли, которая дает существенный вклад в ВВП и остается мощным драйвером внутреннего роста.

Скорее всего, власти разработают новую конфигурацию мер поддержки, которая, с одной стороны, устранит «перегрев» на рынке, а с другой — поддержит его дальнейшее развитие.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты: наращивать новое строительство нельзя снижать — где поставить запятую

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные

Эксперты: цены на новостройки снижаются только в Подмосковье, в других столичных регионах они продолжают расти

Эксперты: с начала года больше всего подорожали новостройки Самары, Нижнего Новгорода и Воронежа