Сразу два прогноза по рынку жилья на 2020 год — пессимистический и оптимистический — подготовили аналитики компании «Метриум».

Фото: www.i.mycdn.me

Об опасности появления новых обманутых дольщиков

Возможное развитие негативных тенденций эксперты «Метриум» связывают прежде всего с наличием застройщиков, до сих пор не вписавшихся в реформу долевого строительства, переводящую отрасль на рельсы проектного финансирования с использованием счетов эскроу.       

«По данным ДОМ.РФ, на 13 января 2020 года из 3 473 юридических лиц–застройщиков, работающих в России, 390 компаний не могут привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ, — констатируют аналитики. — Иными словами, они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую», — подчеркивают специалисты «Метриум».

Они напоминают, что в таком подвешенном состоянии находятся 12,6 млн кв. м или около 11% от всего возводимого в стране жилья.

Фото: www.fotki.yandex.ru

Уже в 2020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков, число которых может составить до 260 тыс. человек, прогнозируют аналитики.

Это весьма тревожная цифра, так как уже сегодня, по данным Фонда защиты дольщиков, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. Подучается, что армия пострадавших от долгостроя граждан может вырасти более чем в два раза.

Фото: www.siapress.ru

«Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек», — делают вывод представители «Метриум».

По их мнению, крайний вариант негативного сценария развития событий будет выглядеть так: законодатели в этом году начнут обсуждать введение полного запрета продаж квартир до ввода домов в эксплуатацию.

О монополизации рынка

Реформа долевого строительства уже ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила крупные компании, с которыми охотнее сотрудничают банки, отмечают авторы прогноза. По их мнению, развитие этой тенденции в ближайшем будущем может привести к монополизации рынка.

По подсчетам экспертов «Метриум», на сегодняшний день общая площадь застройки в перспективных столичных проектах девелоперов составляет более 60 млн кв.м.

При этом на долю десяти крупнейших застройщиков приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек в Москве.

«Приобретение участков для строительства между девелоперами никак не координируется, поэтому практически в любое время возможно такое стечение обстоятельств, при котором порядка трети (или больше) всего предложения новостроек будут контролироваться 5—10 игроками», — прогнозируют аналитики «Метриум».

Они полагают, что отсутствие конкуренции может привести к:

1) резкому ухудшению качества строительства новых объектов;

2) росту средних цен на рынке, которые сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте столицы – более 173 тыс. руб. за 1 кв. м).

Фото: www.infokanal55.ru

О поэтапном раскрытии эскроу-счетов

Оптимистический вариант прогноза развития рынка жилья в 2020 году от аналитиков компании «Метриум» связан, в частности, с возможным предоставлением застройщикам права на поэтапное раскрытие эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере возведения объекта.

Фото: www.minstroyrf.ru

Как ранее не раз информировал портал ЕРЗ.РФ, глава Минстроя Владимир Якушев (на фото) не снимает с повестки предоставление такого права застройщикам в законодательном порядке, но осталось убедить в правильности такого шага Банк России и коммерческие банки, уполномоченные регулятором на предоставление услуг проектного финансирования.

На недавней встрече с нижегородскими девелоперами Якушев заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов».

По словам министра, процедура, «по которой работает весь мир», надо вводить и в России, так как это облегчит жизнь девелоперам и позитивно скажется на рентабельности жилищных проектов.

Фото: www.zaomos.news

О снятии социальных обременений с застройщиков

Также одной из мер по повышению рентабельности девелоперского бизнеса в 2020 году может стать снятие «социальных» обременений с застройщиков, указано в оптимистическом варианте прогноза от компании «Метриум».

Его авторы не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, которые позволят освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих социальных объектов.

«Прежде всего, такая мера могла бы помочь девелоперам, которые возводят жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы)», — подчеркивают аналитики.

Фото: www.megamakler.com.ua

Они полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов в этом году вполне может взять на себя государство с учетом его выросшей финансовой мощи: по данным Минфина РФ, за девять месяцев 2019 года профицит бюджета РФ составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет).

Снятие же обременений в виде строительства социальной инфраструктуры с девелоперов позволит, по мнению экспертов, существенно снизить себестоимость строительства и предоставит застройщикам «более широкое пространство для ценовой конкуренции и адаптации предложения под возможности покупателя».

Фото: www.st.novostroy.su

Об «амнистии» апартаментов

Аналитики «Метриум» расценивают как весьма вероятное принятие в этом году закона об апартаментах — на основе заявлений о необходимости такого шага, сделанных в конце минувшего года вице-премьером Виталием Мутко, замглавы Минстроя Никитой Стасишиным и руководителем госкорпорации ДОМ.РФ Александром Плутником. 

Как известно, апартаменты де юре не относятся к категории жилья, но данный формат весьма востребован застройщиками, особенно в столице, так как пользуется спросом у значительной части потенциальных покупателей, которые с помощью покупки апартаментов решают для себя де факто именно жилищный вопрос.        

Поэтому легализация данного формата помещений откроет для девелоперов дополнительную бизнес-нишу, которую можно будет полноценно использовать для компенсации издержек в сфере традиционного жилищного строительства, полагают эксперты «Метриум».

Фото: www.pbs.twimg.com

О перспективах ипотеки 

По словам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), оптимизм вселяет также и заметное снижение ставок ИЖК, которое произошло во втором полугодии 2019 года.

Фото: www.i.ytimg.com

«Это дает основания полагать, что в следующем году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне», — прогнозирует Сазонова.

Она также предсказывает появление таких тенденций на рынке в наступившем году, как: замедление темпов роста цен (а в некоторых не очень ликвидных проектах возможна и коррекция стоимости вниз) и стабилизация динамики предложения в результате адаптации большинства застройщиков к новой модели финансирования.

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

В стране 200 тыс. обманутых дольщиков и более 3 тыс. недостроенных домов

Минфин сомневается в необходимости господдержки мелких региональных застройщиков

Государство поддержит региональных застройщиков, у которых есть проблемы с переходом на проектное финансирование и счета эскроу

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид

Владимир Якушев: Региональным застройщикам надо помочь

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

Госдума не поддержала законопроект эсеров о поэтапном раскрытии счетов эскроу

Минстрой намерен включить апартаменты в общую статистику объемов строительства жилья

Депутаты планируют распространить требования по счетам эскроу на апартаменты

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

Аналитики Домклик изучили динамику цены 1 кв. м в крупнейших регионах страны с июня по сентябрь и рассмотрели различные форматы новостроек: студии, малогабаритные и крупногабаритные квартиры. Согласно их расчетам, сегодня 1 кв. м жилья в новостройке стоит 186 тыс. руб.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Третий квартал текущего года ознаменовался активной фазой трансформации рынка первичной недвижимости после завершения массовой программы «Господдержка–2020» под 8% и корректировки условий выдачи «Семейной ипотеки».

Как отметили аналитики, несмотря на охлаждение спроса на льготную ипотеку, снижения цен на новостройки не наблюдается. Медианная стоимость 1 кв. м в стране за третий квартал выросла на 1,8%, до 186 тыс. руб. При этом зафиксировано снижение объема предложения на 2,3%.

Такую динамику эксперты объясняют по-прежнему высоким интересом населения к льготным ипотечным программам: в августе процент выдач на льготных условиях в сегменте новостроек вновь повысился — до 95% (с 93% в июле).

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото ниже) отсутствие видимого спада уровня цен связывает с неопределенностью по поводу финансирования «Семейной ипотеки», поскольку новую волну спроса вызвали заявления о том, что лимиты скоро будут исчерпаны и выдачи по программе — остановлены.

Фото: domclick.ru

«Так, в сентябре среднее количество выдач в неделю по госпрограммам составило около 6,6 тыс., в то время как в августе показатель был на уровне 5,5 тыс.», — уточнил топ-менеджер Сбера.

Кроме того, аналитики не увидели однозначного тренда на рынке первичного жилья при рассмотрении квартальной динамики изменения цены 1 кв. м в крупнейших регионах.

Примерно в половине мегаполисов отмечено снижение средней стоимости «квадрата», в частности в Красноярском крае (-6,6%), Омской (-4,1%) и Нижегородской (-4,0%) областях.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Плавное снижение цен на новостройки наметилось в столичных регионах — в Москве (-0,5%), Московской области (-2,3%) и Санкт-Петербурге (-2,6%). Причину этого аналитики видят в обновленных условиях программ «Семейная ипотека» и «Ипотека для IT».

Значительный рост стоимости 1 кв. м произошел в Республике Башкортостан (+10,4%), Челябинской (+8,6%) и Самарской (+8,4%) областях. Причем в Башкортостане и Челябинской области стоимость увеличилась на фоне существенного снижения предложения на рынке новостроек в третьем квартале (-15% и -26% соответственно).

В большинстве же крупнейших регионов объем предложения сократился примерно на 10%. Эксперты предположили, что рост цены в этих субъектах РФ обусловлен эффектом «вымывания» недорогих предложений.

Что касается квартирографии, то в новостройках России наиболее распространены одно- и двухкомнатные квартиры (38,5% и 33,2% соответственно). Трехкомнатных насчитывается 14%, студий — 13%, а квартир с четырьмя и более комнатами — 2%.

Исследование показало, что в одно- и двухкомнатных квартирах единица жилой площади стоит меньше, чем в студиях и четырехкомнатных квартирах. А дешевле всего «квадрат» в трехкомнатных квартирах.

За третий квартал студии подешевели на 0,3%, большие квартиры — на 0,7%. В одно-, двух- и трехкомнатных квартирах рост цены 1 кв. м составил 1,2%, 2,8% и 2,5% соответственно, что может быть связано с повышенным спросом на «Семейную ипотеку».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: наметилась тенденция снижения цен на новостройки

Эксперты назвали районы Новой Москвы, где снизились цены на новостройки

Эксперты: средняя стоимость апартаментов в России в 2024 году составила 7,6 млн руб.

Минфин: лимитов на программы льготной ипотеки хватит до ноября

Эксперты: корректировка IT-ипотеки не приведет к перегреву рынка в регионах

Эксперты: в августе выдачи льготной ипотеки сократились почти на 70%

Эксперты оценили рост стоимости жилья в новостройках Москвы

Минимальная площадь квартир в новостройках Ленинградской области вырастет до 28 кв. м с 2026 года

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Крупнейшие банки ограничили выдачи «Семейной ипотеки», повысив первоначальный взнос

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет