Сразу два прогноза по рынку жилья на 2020 год — пессимистический и оптимистический — подготовили аналитики компании «Метриум».

Фото: www.i.mycdn.me

Об опасности появления новых обманутых дольщиков

Возможное развитие негативных тенденций эксперты «Метриум» связывают прежде всего с наличием застройщиков, до сих пор не вписавшихся в реформу долевого строительства, переводящую отрасль на рельсы проектного финансирования с использованием счетов эскроу.       

«По данным ДОМ.РФ, на 13 января 2020 года из 3 473 юридических лиц–застройщиков, работающих в России, 390 компаний не могут привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ, — констатируют аналитики. — Иными словами, они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую», — подчеркивают специалисты «Метриум».

Они напоминают, что в таком подвешенном состоянии находятся 12,6 млн кв. м или около 11% от всего возводимого в стране жилья.

Фото: www.fotki.yandex.ru

Уже в 2020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков, число которых может составить до 260 тыс. человек, прогнозируют аналитики.

Это весьма тревожная цифра, так как уже сегодня, по данным Фонда защиты дольщиков, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. Подучается, что армия пострадавших от долгостроя граждан может вырасти более чем в два раза.

Фото: www.siapress.ru

«Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек», — делают вывод представители «Метриум».

По их мнению, крайний вариант негативного сценария развития событий будет выглядеть так: законодатели в этом году начнут обсуждать введение полного запрета продаж квартир до ввода домов в эксплуатацию.

О монополизации рынка

Реформа долевого строительства уже ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила крупные компании, с которыми охотнее сотрудничают банки, отмечают авторы прогноза. По их мнению, развитие этой тенденции в ближайшем будущем может привести к монополизации рынка.

По подсчетам экспертов «Метриум», на сегодняшний день общая площадь застройки в перспективных столичных проектах девелоперов составляет более 60 млн кв.м.

При этом на долю десяти крупнейших застройщиков приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек в Москве.

«Приобретение участков для строительства между девелоперами никак не координируется, поэтому практически в любое время возможно такое стечение обстоятельств, при котором порядка трети (или больше) всего предложения новостроек будут контролироваться 5—10 игроками», — прогнозируют аналитики «Метриум».

Они полагают, что отсутствие конкуренции может привести к:

1) резкому ухудшению качества строительства новых объектов;

2) росту средних цен на рынке, которые сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте столицы – более 173 тыс. руб. за 1 кв. м).

Фото: www.infokanal55.ru

О поэтапном раскрытии эскроу-счетов

Оптимистический вариант прогноза развития рынка жилья в 2020 году от аналитиков компании «Метриум» связан, в частности, с возможным предоставлением застройщикам права на поэтапное раскрытие эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере возведения объекта.

Фото: www.minstroyrf.ru

Как ранее не раз информировал портал ЕРЗ.РФ, глава Минстроя Владимир Якушев (на фото) не снимает с повестки предоставление такого права застройщикам в законодательном порядке, но осталось убедить в правильности такого шага Банк России и коммерческие банки, уполномоченные регулятором на предоставление услуг проектного финансирования.

На недавней встрече с нижегородскими девелоперами Якушев заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов».

По словам министра, процедура, «по которой работает весь мир», надо вводить и в России, так как это облегчит жизнь девелоперам и позитивно скажется на рентабельности жилищных проектов.

Фото: www.zaomos.news

О снятии социальных обременений с застройщиков

Также одной из мер по повышению рентабельности девелоперского бизнеса в 2020 году может стать снятие «социальных» обременений с застройщиков, указано в оптимистическом варианте прогноза от компании «Метриум».

Его авторы не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, которые позволят освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих социальных объектов.

«Прежде всего, такая мера могла бы помочь девелоперам, которые возводят жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы)», — подчеркивают аналитики.

Фото: www.megamakler.com.ua

Они полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов в этом году вполне может взять на себя государство с учетом его выросшей финансовой мощи: по данным Минфина РФ, за девять месяцев 2019 года профицит бюджета РФ составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет).

Снятие же обременений в виде строительства социальной инфраструктуры с девелоперов позволит, по мнению экспертов, существенно снизить себестоимость строительства и предоставит застройщикам «более широкое пространство для ценовой конкуренции и адаптации предложения под возможности покупателя».

Фото: www.st.novostroy.su

Об «амнистии» апартаментов

Аналитики «Метриум» расценивают как весьма вероятное принятие в этом году закона об апартаментах — на основе заявлений о необходимости такого шага, сделанных в конце минувшего года вице-премьером Виталием Мутко, замглавы Минстроя Никитой Стасишиным и руководителем госкорпорации ДОМ.РФ Александром Плутником. 

Как известно, апартаменты де юре не относятся к категории жилья, но данный формат весьма востребован застройщиками, особенно в столице, так как пользуется спросом у значительной части потенциальных покупателей, которые с помощью покупки апартаментов решают для себя де факто именно жилищный вопрос.        

Поэтому легализация данного формата помещений откроет для девелоперов дополнительную бизнес-нишу, которую можно будет полноценно использовать для компенсации издержек в сфере традиционного жилищного строительства, полагают эксперты «Метриум».

Фото: www.pbs.twimg.com

О перспективах ипотеки 

По словам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), оптимизм вселяет также и заметное снижение ставок ИЖК, которое произошло во втором полугодии 2019 года.

Фото: www.i.ytimg.com

«Это дает основания полагать, что в следующем году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне», — прогнозирует Сазонова.

Она также предсказывает появление таких тенденций на рынке в наступившем году, как: замедление темпов роста цен (а в некоторых не очень ликвидных проектах возможна и коррекция стоимости вниз) и стабилизация динамики предложения в результате адаптации большинства застройщиков к новой модели финансирования.

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

В стране 200 тыс. обманутых дольщиков и более 3 тыс. недостроенных домов

Минфин сомневается в необходимости господдержки мелких региональных застройщиков

Государство поддержит региональных застройщиков, у которых есть проблемы с переходом на проектное финансирование и счета эскроу

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид

Владимир Якушев: Региональным застройщикам надо помочь

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

Госдума не поддержала законопроект эсеров о поэтапном раскрытии счетов эскроу

Минстрой намерен включить апартаменты в общую статистику объемов строительства жилья

Депутаты планируют распространить требования по счетам эскроу на апартаменты

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня