Депутаты Николай Николаев, Александр Якубовский и ряд других внесли на рассмотрение Госдумы РФ законопроект о внесении ряда изменений в 214-ФЗ и отдельные законодательные акты РФ.

Фото:www.ktostroit.ru

Законодательные инициативы, предпринятые в целях защиты прав участников строительства в формате постановлений Правительства РФ, иных федеральных законов, о подготовке и принятии которых неоднократно писал портал ЕРЗ.РФ, теперь вновь нашли свое отражение в основном Федеральном законе от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ) и ряде федеральных законов.

В частности, внесенным на рассмотрение Госдумы законопроектом предусматривается запрет возможности использования денежных средств дольщиков по исполнительным документам, за исключением случаев, предусматривающих:

• перечисление денежных средств на удовлетворение требований о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью,

• перечисление денежных средств на расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда,

• взыскание денежных средств в доход Российской Федерации.

Перечень возможного использования денежных средств участников строительства (ст. 18 214-ФЗ) дополняется возможностью использования денежных средств дольщиков для подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий для строительства, реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик; сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (техприсоединения) к ним МКД и иных объектов недвижимости.

Устанавливается единый срок внесения изменений в проектную декларацию: теперь, согласно документу, это будет происходить ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Это оптимизирует работу застройщика с декларациями и потенциально уменьшит количество изменений деклараций по проекту строительства.

Фото: www.gkh-sibiri.ru

Информация о проекте строительства в ЕИСЖС должна будет также содержать данные о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда; о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Первую проектную декларацию в ЕИСЖС необходимо будет размещать с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи. Право доступа к ЕИСЖС теперь будет предоставляться также и органам местного самоуправления.

Законопроект дополняет единый реестр проблемных объектов перечнем оснований для исключения проблемных объектов. Таковыми являются:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• принятие Фондом защиты дольщиков решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства;

• вынесение арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства и ликвидации застройщика.

Фото: www.pbs.twimg

Если говорить об изменениях, предложенных в Федеральный закон от 26.10.2002 года «О несостоятельности (банкротстве)» (127-ФЗ), то, в частности, снижаются до двух лет требования к наличию стажа работы конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Конкретизируется перечень документации, предоставляемой конкурсным управляющим в Фонд защиты дольщиков для принятия решения о целесообразности завершения строительства силами Фонда.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с ходатайством об отстранении арбитражного управляющего и представлении новой кандидатуры.

Изменяется (повышается) очередность удовлетворения требований участников долевого строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций. Они будут удовлетворяться одновременно с требованиями по взысканию основной суммы задолженности.

Дополняется, что основанием наступления субсидиарной ответственности должностных лиц ЖСК является превышение количества членов кооператива над количеством жилых помещений, и невозможность в связи с этим удовлетворить все требования пайщиков.

Фото: www.versia.ru

Действие 127-ФЗ в новой редакции предлагается распространить и на дела о банкротстве застройщиков, в том числе возбужденные до 1 января 2018 года, если в таких делах не начались расчеты с кредиторами третьей очереди.

Теперь коротко перечислим основные изменения, предложенные в Федеральный закон 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства…» (218-ФЗ).

Подготовлены поправки, позволяющие Фонду вести работу с участниками ЖСК.

Исключаются ограничения на работу Фонда с жилыми домами блокированной застройки, состоящими из менее трех блоков. Для определения всего круга лиц и их форм участия в строительстве вводится понятие «участник строительства».

Исключаются упоминания о создании Фондом некоммерческой организации в целях урегулирования обязательств перед участниками строительства.

Фото: www.penzainform.ru

Функциями застройщика и технического заказчика при выполнении работ по завершению строительства наделяется непосредственно Фонд.

Процедура определения стоимости возмещения приводится в соответствие принятым на основании отдельного Постановления Правительства РФ «Правилам выплаты возмещения…» и «Методике определения стоимости…», о которых ранее писал портал ЕРЗ.РФ.

Вводится указание о возможности принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства в случае, если размер такого финансирования не превышает максимальную величину возможных выплат возмещения гражданам — участникам строительства.

Другие публикации по теме:

Правительство РФ установило правило выплаты возмещения дольщикам вместо достройки объектов

Члены ЖСК, созданные в рамках банкротства застройщика, смогут получить возмещение от Фонда защиты прав дольщиков

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

Николай Николаев: 214-ФЗ будет доработан, но возможности финансировать одни проекты за счет других застройщики не получат

Правительство внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков