Документ, подготовленный Комитетом по жилищной политике и ЖКХ перекликается с законопроектом Минстроя РФ, внесенным в Госдуму около года назад и предполагающим регистрацию жильцов в зданиях нежилого назначения.

Фото: www.gospress.ru 

В Госдуму в середине июня внесен законопроект, предлагающий восстановить жилищные права владельцев апартаментов (апарт-отелей) и перевести данные помещения в статус жилых, сообщает «Парламентская газета».  

Соответствующий законопроект №488847-7 подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным, представляющим парламентскую фракцию от партии «Единая Россия».

Как сказано в пояснительной записке к документу, он предполагает внести изменения в действующий Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, которые позволили бы:

• определить юридический статус уже построенных «апартаментов» и зданий с «апартаментами»;

• сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в «апартаментах»;

• установить правовое регулирование апартаментов и зданий с апартаментами на будущий период;

• ввести раздельное зонирование жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).

Фото: www. karetniyplaza.ru

В настоящее время с точки зрения закона апартаменты не являются жилыми помещениями. Жилищным кодексом предусмотрена возможность перевода нежилого помещения в жилое. Вместе с тем в сложившейся ситуации апартаменты едва ли смогут пройти указанную процедуру, поскольку в большинстве случаев они не отвечают установленным жилищным законодательством требованиям, определяющим помещение как пригодное для жилья.

Так, законопроектом предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта. При этом наравне со специальными временными правилами субъектов РФ предлагается регламентировать:

• условия и порядок признания здания или части здания многофункциональным домом;

• требования к нежилым помещениям в таком доме, в отношении которых допускается перевод в жилые апартаменты;

• порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном доме в жилые апартаменты

• максимальный срок реализации собственниками апартаментом указанного права

Указанные новеллы, по мнению автора, позволят устранить наиболее острые проблемы, связанные с использованием для постоянного проживания граждан апартаментов.

В целях установления правового регулирования апартаментов и зданий с ними на будущий период законопроектом предусмотрено внесение изменений в такие базовые нормативный правовые акты как Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы.

В частности, в ЖК предусмотрели понятие «жилых апартаментов», под которыми будут пониматься структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В тексте проекта также раскрыли понятие «многофункционального дома».

Кроме того, законодатель тщательно подошел к решению вопроса общего имущества собственников помещений в многофункциональном доме. Так, например, отличительной чертой правового режима общего имущества собственников апартаментов является то, что в общее имущество не будет входить земельный участок, на котором расположен многофункциональный дом и который находится в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем законопроектом предусмотрена возможность выкупа такого земельного участка собственниками апартаментов.

Наряду с вышеназванными изменениями, также предлагается регламентировать отношения, касающиеся управления многофункциональным домом, платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок установления указанных платежей, а также порядок предоставления субсидий и компенсаций по оплате расходов на оплату апартаментов и коммунальных услуг.

Корреспондирующие изменения также предлагается внести в Градостроительный кодекс. Так, например, согласно пояснительной записке законопроектом предлагается осуществлять учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения:

• состава территориальных зон, в которых разрешается строительство;

• требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон;

• особенностей нормативов градостроительного проектирования для территориальных зон, в которых расположены многофункциональные дома.

При этом при выборе территориальных зон будет применяться принцип раздельного зонирования жилых зон на:

• зоны, допускающие размещение многоквартирных домов и других жилых объектов;

• общественно-деловые зоны, допускающие смешанное использование.

Вышеуказанный проект в части стремления уравнять в правах жильцов (владельцев) апартаментов с жильцами (владельцами) квартир перекликается с законопроектом от Минстроя, предлагающим разрешить регистрацию в апартаментах.

Решение о приравнивании апартаментов к жилью противоречит концепции градостроительного законодательства. Так прокомментировал порталу ЕРЗ законодательную инициативу Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли. По его мнению, апартаменты строятся в тех градостроительных зонах, где жилищное строительство запрещено. Чтобы обойти ограничение на жилищное строительство застройщики получают разрешение на строительство, например, гостиницы. Затем продают помещения в этой гостинице под видом юридически несуществующего типа помещения «апартаменты». Им это проще, чем добиваться внесения изменений в градостроительные регламенты. Все это идет от некачественной разработки правил землепользования и застройки. Или от высокой платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Корень проблемы надо искать в несовершенстве местного нормотворчества в городах, где массово строятся апартаменты. Узаконивая возможность постоянного проживания граждан в нежилых помещениях проблему не решить, т.к. могут быть случаи, когда постоянно жить в конкретном доме нельзя из-за неблагоприятного внешнего воздействия.

Другие публикации по теме:

Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах

Власти Москвы: В законопроекте Минстроя об апартаментах надо прописать требования к этому виду жилья

Минстрой России вынес на обсуждение законопроект об апартаментах. Комментарий эксперта

Только 20% апартаментов предназначены для проживания людей

В обзоре практики Верховного суда от 18.06.2025 по делам о банкротстве граждан (Обзор), суд сделал вывод, что исполнительский иммунитет распространяется даже на объекты без статуса жилого фонда.

Фото: t.me/hals_development

В 18 пункте Обзора указано, что само по себе несоответствие жилища условиям отнесения его к жилому фонду в соответствии с жилищным законодательством не может служить основанием для отказа в применении к такому жилищу исполнительского иммунитета.

В первом деле дом без документов признан единственным жильем.

Должник подал заявление в суд об исключении из конкурсной массы земельного участка (ЗУ) и дома, который официально не введен в эксплуатацию, не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрирован. Несмотря на это, должник утверждал, что именно этот объект используется им и членами его семьи как единственное жилье, представив заключения экспертов, подтверждающие фактическое использование объекта как жилого помещения.

Однако суды всех инстанций первоначально отклонили требования должника, мотивируя решение отсутствием юридического признания указанного объекта жилым помещением согласно действующему законодательству.

Верховный Суд РФ впоследствии отменил решения нижестоящих судов, указав, что наличие юридически зафиксированного статуса жилого помещения не обязательно для предоставления исполнительного иммунитета, если объективно установлено, что другое подходящее жилье у должника и его семьи отсутствует, а спорный объект фактически приспособлен для жизни.

Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что защита имущества, используемого должником и его семьей в качестве единственного жилья, осуществляется независимо от наличия правовых актов, подтверждающих статус объекта как жилого помещения.

Во втором деле апартаменты признаны единственным жильем вопреки их юридической классификации.

Должник просил исключить из конкурсной массы апартаменты, зарегистрированные как нежилые помещения. Суды предыдущих инстанций отказались удовлетворить ходатайство, поскольку формально апартаменты не соответствовали определению жилых помещений по нормам жилищного законодательства.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции, однако кассационный суд принял противоположное решение, отметив, что принадлежность помещения к жилому или нежилому фонду определяется не административным актом, а фактическим использованием помещения.

Кассационная инстанция подчеркнула, что ст. 446 ГПК РФ гарантирует защиту права гражданина на жилище вне зависимости от официального статуса помещения. Если гражданин проживает в помещении постоянно, пользуется всеми необходимыми коммуникациями и рассматривает данное помещение как свое основное жилье, основания для лишения его собственности на основании формального отсутствия статуса жилого помещения отсутствуют.

Кроме того, судом учтено обстоятельство, что гражданин продал свою предыдущую квартиру перед приобретением апартаментов и имеет лишь одно подобное помещение, которое соответствует требованиям пригодности для проживания и оборудовано инженерными системами.

За такое деяние, как установление неправомерных требований к лицам, обращающимся с жалобами в рамках контрольных процедур, предусмотрены санкции в виде предупреждения либо штрафа размером от 3 тыс. руб. до 5 тыс. руб., напомнили в Верховном Суде.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В «старой» Москве увеличилась доля новостроек бизнес-класса

Лоты с отделкой — это не выгодно московским застройщикам и не интересно покупателям

Доля ипотечных сделок с новостройками бизнес-класса сократилась до 34%, а цены при этом растут

В московских новостройках при сокращении объема предложения цена растет, а количество сделок падает

Цены на столичные новостройки премиум-класса преодолели рубеж в 800 тыс. руб. за «квадрат» 

Снижение цен и сокращение предложения: эксперты изучили ситуацию на рынке апартаментов

Депутаты и правоохранители пока не могут договориться, что делать с апартаментами

МВД предложило разрешить прописку в апартаментах: эксперты разъяснили, повысит ли данный шаг статус этого жилья

В «старой» Москве в IV квартале наибольшим спросом пользовались проекты ПИК

Госдума окончательно отклонила проект закона об апартаментах

Элитные жилые комплексы Санкт-Петербурга: от лобби с камином — до яхт-клубов и вертолетной площадки