В июле 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 59% (графики)
В июле 2023 года положительное заключение экспертизы проектной документации получили 108 объектов от 89 застройщиков.
Из них 64% (69 домов) будет возведено в новых жилых комплексах, 36% (39 домов) — это дополнительные корпуса в существующих ЖК.
По сравнению с июлем 2022 года количество объектов, получивших положительное заключение экспертизы проектной документации, уменьшилось на 59,4%. По сравнению с июнем количество таких объектов снизилось на 14,3%.
С начала года положительное заключение экспертизы проектной документации получили 763 объекта (на 49,2% меньше, чем за аналогичный период 2022 года).
Больше всего объектов, получивших за месяц положительные заключения экспертизы, находится в Челябинской области и г. Москве (по 6 объектов), а также в Нижегородской области, Новосибирской области, Свердловской области и г. Санкт-Петербурге (по 5 объектов).
Полные данные о выданных в отношении многоквартирных домов положительных заключениях экспертизы проектной документации в привязке к конкретным населенным пунктам содержатся в Реестре перспективных проектов. Для получения доступа к РПП необходимо оформить заявку по ссылке.
Эксперты: грозит ли банкротство московским девелоперам жилья
Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.
О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima DevelopmentДмитрий Голев (на фото ниже).
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.
Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.
Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФМихаил Гольдберг (на фото).
Динамика продаж в строящихся объектах Москвы
Год
2020
2021
2022
2023
2024
Объем строительства, млн м2
16
15,6
14,3
16,9
18,6
Не продано
30%
37%
36%
42%
45%
Продажи не открыты
21%
15%
16%
16%
11%
Продано, в т. ч.
50%
48%
48%
43%
44%
до 20% проектного объема
1%
1%
3%
1%
2%
21-40% проектного объема
3%
4%
6%
6%
5%
41-60% проектного объема
5%
7%
9%
9%
8%
61-80% проектного объема
11%
9%
11%
12%
11%
более 80% проектного объема
30%
27%
20%
14%
18%
Источник: NF Dom
С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.
Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.
Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.
Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ
Сегмент
Выручка в июне 2024 г., млрд руб.
Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.
Динамика
Всего
193,1
152,3
-21,1%
Массовый
49,6
37,4
-24,6%
Бизнес
66,2
53,8
-18,7%
Премиум
23,9
27,8
+16,3%
Элитный
8,8
14,6
+65,9%
Новая Москва
44,5
18,8
-57,8%
Источник: Метриум
Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.
Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.
Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.
Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК DominantaДенис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.
Фото: пресс-служба Dominanta
В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.
Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.
Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.
Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости
Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.
Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет НедвижимостиТатьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.
Фото: Key Capital
Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key CapitalОльга Гусева (на фото).
Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.
Фото: fsk.ru
К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).
Фото из личного архива Е. Тарасовой
Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus DevelopmentЕлены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.
Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.
Фото: NF Group
Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF DomНатальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.
А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.
Управляющий директор МетриумРуслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.
В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.
Фото: banki.ru
В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.
«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LESОлег Дедков (на фото).
В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.
Фото: kf.expert
«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).
Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.
Фото из личного архива И. Доброхотовой
В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.proИрины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.
Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
