Как сообщил жителям губернатор региона Александр Дрозденко, власти Ленинградской области планируют ограничить строительство домов с малогабаритными квартирами, запретив строить жилье из расчета площади менее 35 кв. м на одного человека. Де-факто речь идет о запрете так называемых квартир-студий в новостройках.

Фото: www.dekoriko.ru

«Мы установим норматив минимального жилья, который должен быть при утверждении проектов жилых домов, — пояснил Александр Дрозденко (на фото) во время общения в прямом эфире с жителями области, добавив: — Минимальная площадь будет 35 квадратных метров — это мое поручение, и исходя из этого, мы будем строить свою градостроительную политику», — подчеркнул он.

Фото: www.s12.stc.all.kpcdn.net

Он добавил, что такие меры власти региона вынуждены принять из-за того, что компании при строительстве жилья эконом-класса в ближайших пригородах Санкт-Петербурга заполняют более чем на 40% дома малогабаритными дешевыми квартирами-студиями. Из-за этого в городах и поселках с массовой застройкой возникает перенаселение, и власти не успевают создавать инфраструктуру для их жителей.

Фото: www.smr77.ru

«Почему это важно — исходя из нормативов, мы планируем парковки, дороги, школы, детские сады, зеленые зоны и многое другое, — отметил Дрозденко и перешел к выводам: — Получается, мы сами себя загоняем в угол: с одной стороны квартира-студия — это самый дешевый и быстрый способ приобретения квартиры. А с другой стороны, таким образом, мы областную власть загоняем в кабалу по выполнению соцобязательств», — резюмировал губернатор.

Фото: www.fivestars-spb.ru

По его словам, субсидии из федерального бюджета на создание инфраструктуры регион получает из расчета, что на каждого человека приходится 32 кв. м жилья, а, фактически, «в некоторых домах, где квартиры-студии занимают до 40% — там по 14—15 квадратных метров на человека», — констатировал глава региона.

По данным ЕРЗ Ленинградская область занимает последнее место среди регионов России по средней площади строящихся жилых единиц.

Средняя площадь квартиры в регионе составляет всего 38,0 «квадратов». В целом по стране квартиры на 30% крупнее — 49,3 кв. м. За последний год средняя площадь строящихся квартир в Ленинградской области снизилась на 0,6 кв. м.

Десять крупнейших застройщиков региона, которые совокупно занимают более 50% рынка, строят квартиры средней площадью от 24,9 кв. м (СК ПЕТРОСТРОЙ, 5‑е место в регионе) до 56,5 кв. ² (Строительный трест, 10‑е место в регионе).

При этом большинство застройщиков ТОП-10 строят квартиры даже меньше, чем в среднем по региону.

Для портала ЕРЗ тему прокомментировали представители строительного сообщества региона.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС (1-е место в ТОП по Ленинградской области) Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото):

«Мы не сторонники малогабаритных студий, — отметил топ-менеджер, пояснив: — В наших проектах никогда не было доминирования таких планировок. Квартиры-студии присутствуют в наших объектах, но в достаточно небольшом количестве. Мы считаем, что качественное проживание обеспечивается на площади порядка 33—35 кв. м. Этого достаточно для эргономического распределения всех функций в пространстве.

С этой точки зрения нам понятно принятое решение, поскольку квартиры площадью от 35 кв. м являются значительно более качественными, чем 20-метровые студии. Вместе с тем, государственное регулирование экономической деятельности никогда не приводило ни к чему хорошему. Застройщики строят малогабаритные квартиры не потому, что им это нравится или так проще. Их строят исходя из одного соображения — они востребованы рынком. Если у человека есть потребность в отдельной квартире и, при этом, небольшой бюджет, он покупает студию.

Регулировать такую ситуацию административными методами несколько странно. Все, что мы получим, это потерянные 20—25% клиентов, которые не смогут позволить себе квартиру большей площади. В связи с этим существует вероятность, что застройщики пересмотрят целесообразность вывода некоторых проектов на рынок.

Также не совсем понятно, о каких показателях мы говорим в случае 35 кв. м. О минимальной площади квартир, либо о минимальном показателе в 35 кв. м на человека. Это совершенно разные понятия. Если мы говорим о 35 кв. м площади на человека, то получается, что двухкомнатная квартира в таком случае не может иметь площадь менее 70 кв. м.

Хотелось бы прояснить методологию расчета по отношению к двух- и трехкомнатным квартирам. И будет ли их в принципе касаться данное нововведение», — подчеркнул Сергей Терентьев.

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» (4-е место в ТОП по Ленинградской области) Ольга УЛЬЯНОВА (на фото):

«Как и у многих застройщиков, реализующих доступное жилье, в нашей квартирографии доля квартир-студий достигает 30—35%, — сообщила топ-менеджер. — Минимальная площадь составляет 20 кв. м. Следует подчеркнуть, что площадь квартиры — это, конечно, важный показатель, но не менее важно и планировочное решение, если мы говорим о функциональности квартиры.

Любые ограничения и запреты — это всегда неоптимальная практика. Спрос рождает предложение. Разница в цене между квартирой в 20 кв. м и 35 кв. м составит более 1 млн руб. На фоне снижающейся платежеспособности наших покупателей такое решение приведет к ограничению спроса, жилье превратиться в недоступный ресурс. Стоит ожидать, что основной поток покупателей, ориентированных на бюджетное жилье, уйдет в проекты, реализуемые в черте Санкт-Петербурга.

Фото: www.polis-group.ru

Если же мы говорим про нормативы на социальную инфраструктуру, то строительство студий не может создавать дополнительных сложностей. В студиях, как правило, не живут семьи с детьми: они выбирают однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры.

Основные сложности здесь — количество парковочных мест и дороги. Решением первой проблемы является строительство многоэтажных паркингов и четкие правила хранения автотранспорта. Не секрет, что автовладельцы не спешат приобретать машино-места, а предпочитают ставить свои автомобили во дворах и улицах, превращая дворовую территорию в сплошную автостоянку. 

Решением второй проблемы может стать создание дополнительных рабочих мест на территории Ленинградской области, чтобы снизить маятниковую миграцию», — отметила Ольга Ульянова.

Фото: www.dp.ru

Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей БЕЛОУСОВ (на фото):

«Оценка негативная, — заявил руководитель саморегулируемой организации, подчеркнув: — Рынок самостоятельно формирует спрос, и попытки его регулировать, как правило, отрицательно влияют на развитие инвестиционного климата региона и строительного бизнеса.

Таким шагом власти провоцируют формирование кластера new-коммуналок, когда одна семья не может купить маленькую «однушку», но две семьи уже могут позволить себе маленькую «двушку», 20—25 кв. м на каждую семью. 

В этих условиях ряду застройщиков необходимо вносить коррективы в будущие проекты. Ситуация осложняется и последними поправками в 214-ФЗ, ужесточением требований к застройщикам, переходом на эскроу-счета и проектное финансирование.

Все это мультипликативно приведет с резкому снижению объемов строящегося жилья, уходу с рынка большого числа строительных компаний, его монополизации и, как следствие, к существенному увеличению стоимости жилья.

Жилая площадь в расчете на одного жителя задается, как правило, генпланом, ограничения по площади однокомнатных квартир предполагается задать региональными нормативами  градпроектирования.

Если в доме по нормам генплана может проживать, например, 1 тыс. человек, то и расчетные показатели по инфраструктуре также будет рассчитываться на это количество людей, независимо от размеров квартир.

Поэтому, с точки зрения нормативов  градпроектирования, эта задача решена быть не может, а на сокращение площади жилья в расчете на одного жителя власти Ленобласти не пойдут.

Вывод: надо искать другие пути решения этой проблемы», — резюмировал Алексей Белоусов. 

Фото: www.raud.spb.ru

Другие публикации по теме:

Президент подписал 478-ФЗ об изменениях в долевом строительстве

Средняя площадь строящихся квартир по итогам апреля 2018 года закрепилась на уровне 49,4 кв.м. (графики)

Оживление спроса привело к росту средней площади строящихся квартир (график)

В разрешениях на строительство, выдаваемых в 2018 году, средняя площадь квартир снизилась до 47,4 кв. м (графики)

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового года

Средняя площадь строящихся квартир снизилась до 49 кв. м, но и это еще не предел

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

Источник: ДОМ.РФ

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

Источник: Банк России

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

Источник: Банк России

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

Источники: Росстат, Банк России

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

Фото: cbr.ru

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав