Как сообщил жителям губернатор региона Александр Дрозденко, власти Ленинградской области планируют ограничить строительство домов с малогабаритными квартирами, запретив строить жилье из расчета площади менее 35 кв. м на одного человека. Де-факто речь идет о запрете так называемых квартир-студий в новостройках.

Фото: www.dekoriko.ru

«Мы установим норматив минимального жилья, который должен быть при утверждении проектов жилых домов, — пояснил Александр Дрозденко (на фото) во время общения в прямом эфире с жителями области, добавив: — Минимальная площадь будет 35 квадратных метров — это мое поручение, и исходя из этого, мы будем строить свою градостроительную политику», — подчеркнул он.

Фото: www.s12.stc.all.kpcdn.net

Он добавил, что такие меры власти региона вынуждены принять из-за того, что компании при строительстве жилья эконом-класса в ближайших пригородах Санкт-Петербурга заполняют более чем на 40% дома малогабаритными дешевыми квартирами-студиями. Из-за этого в городах и поселках с массовой застройкой возникает перенаселение, и власти не успевают создавать инфраструктуру для их жителей.

Фото: www.smr77.ru

«Почему это важно — исходя из нормативов, мы планируем парковки, дороги, школы, детские сады, зеленые зоны и многое другое, — отметил Дрозденко и перешел к выводам: — Получается, мы сами себя загоняем в угол: с одной стороны квартира-студия — это самый дешевый и быстрый способ приобретения квартиры. А с другой стороны, таким образом, мы областную власть загоняем в кабалу по выполнению соцобязательств», — резюмировал губернатор.

Фото: www.fivestars-spb.ru

По его словам, субсидии из федерального бюджета на создание инфраструктуры регион получает из расчета, что на каждого человека приходится 32 кв. м жилья, а, фактически, «в некоторых домах, где квартиры-студии занимают до 40% — там по 14—15 квадратных метров на человека», — констатировал глава региона.

По данным ЕРЗ Ленинградская область занимает последнее место среди регионов России по средней площади строящихся жилых единиц.

Средняя площадь квартиры в регионе составляет всего 38,0 «квадратов». В целом по стране квартиры на 30% крупнее — 49,3 кв. м. За последний год средняя площадь строящихся квартир в Ленинградской области снизилась на 0,6 кв. м.

Десять крупнейших застройщиков региона, которые совокупно занимают более 50% рынка, строят квартиры средней площадью от 24,9 кв. м (СК ПЕТРОСТРОЙ, 5‑е место в регионе) до 56,5 кв. ² (Строительный трест, 10‑е место в регионе).

При этом большинство застройщиков ТОП-10 строят квартиры даже меньше, чем в среднем по региону.

Для портала ЕРЗ тему прокомментировали представители строительного сообщества региона.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС (1-е место в ТОП по Ленинградской области) Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото):

«Мы не сторонники малогабаритных студий, — отметил топ-менеджер, пояснив: — В наших проектах никогда не было доминирования таких планировок. Квартиры-студии присутствуют в наших объектах, но в достаточно небольшом количестве. Мы считаем, что качественное проживание обеспечивается на площади порядка 33—35 кв. м. Этого достаточно для эргономического распределения всех функций в пространстве.

С этой точки зрения нам понятно принятое решение, поскольку квартиры площадью от 35 кв. м являются значительно более качественными, чем 20-метровые студии. Вместе с тем, государственное регулирование экономической деятельности никогда не приводило ни к чему хорошему. Застройщики строят малогабаритные квартиры не потому, что им это нравится или так проще. Их строят исходя из одного соображения — они востребованы рынком. Если у человека есть потребность в отдельной квартире и, при этом, небольшой бюджет, он покупает студию.

Регулировать такую ситуацию административными методами несколько странно. Все, что мы получим, это потерянные 20—25% клиентов, которые не смогут позволить себе квартиру большей площади. В связи с этим существует вероятность, что застройщики пересмотрят целесообразность вывода некоторых проектов на рынок.

Также не совсем понятно, о каких показателях мы говорим в случае 35 кв. м. О минимальной площади квартир, либо о минимальном показателе в 35 кв. м на человека. Это совершенно разные понятия. Если мы говорим о 35 кв. м площади на человека, то получается, что двухкомнатная квартира в таком случае не может иметь площадь менее 70 кв. м.

Хотелось бы прояснить методологию расчета по отношению к двух- и трехкомнатным квартирам. И будет ли их в принципе касаться данное нововведение», — подчеркнул Сергей Терентьев.

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» (4-е место в ТОП по Ленинградской области) Ольга УЛЬЯНОВА (на фото):

«Как и у многих застройщиков, реализующих доступное жилье, в нашей квартирографии доля квартир-студий достигает 30—35%, — сообщила топ-менеджер. — Минимальная площадь составляет 20 кв. м. Следует подчеркнуть, что площадь квартиры — это, конечно, важный показатель, но не менее важно и планировочное решение, если мы говорим о функциональности квартиры.

Любые ограничения и запреты — это всегда неоптимальная практика. Спрос рождает предложение. Разница в цене между квартирой в 20 кв. м и 35 кв. м составит более 1 млн руб. На фоне снижающейся платежеспособности наших покупателей такое решение приведет к ограничению спроса, жилье превратиться в недоступный ресурс. Стоит ожидать, что основной поток покупателей, ориентированных на бюджетное жилье, уйдет в проекты, реализуемые в черте Санкт-Петербурга.

Фото: www.polis-group.ru

Если же мы говорим про нормативы на социальную инфраструктуру, то строительство студий не может создавать дополнительных сложностей. В студиях, как правило, не живут семьи с детьми: они выбирают однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры.

Основные сложности здесь — количество парковочных мест и дороги. Решением первой проблемы является строительство многоэтажных паркингов и четкие правила хранения автотранспорта. Не секрет, что автовладельцы не спешат приобретать машино-места, а предпочитают ставить свои автомобили во дворах и улицах, превращая дворовую территорию в сплошную автостоянку. 

Решением второй проблемы может стать создание дополнительных рабочих мест на территории Ленинградской области, чтобы снизить маятниковую миграцию», — отметила Ольга Ульянова.

Фото: www.dp.ru

Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей БЕЛОУСОВ (на фото):

«Оценка негативная, — заявил руководитель саморегулируемой организации, подчеркнув: — Рынок самостоятельно формирует спрос, и попытки его регулировать, как правило, отрицательно влияют на развитие инвестиционного климата региона и строительного бизнеса.

Таким шагом власти провоцируют формирование кластера new-коммуналок, когда одна семья не может купить маленькую «однушку», но две семьи уже могут позволить себе маленькую «двушку», 20—25 кв. м на каждую семью. 

В этих условиях ряду застройщиков необходимо вносить коррективы в будущие проекты. Ситуация осложняется и последними поправками в 214-ФЗ, ужесточением требований к застройщикам, переходом на эскроу-счета и проектное финансирование.

Все это мультипликативно приведет с резкому снижению объемов строящегося жилья, уходу с рынка большого числа строительных компаний, его монополизации и, как следствие, к существенному увеличению стоимости жилья.

Жилая площадь в расчете на одного жителя задается, как правило, генпланом, ограничения по площади однокомнатных квартир предполагается задать региональными нормативами  градпроектирования.

Если в доме по нормам генплана может проживать, например, 1 тыс. человек, то и расчетные показатели по инфраструктуре также будет рассчитываться на это количество людей, независимо от размеров квартир.

Поэтому, с точки зрения нормативов  градпроектирования, эта задача решена быть не может, а на сокращение площади жилья в расчете на одного жителя власти Ленобласти не пойдут.

Вывод: надо искать другие пути решения этой проблемы», — резюмировал Алексей Белоусов. 

Фото: www.raud.spb.ru

Другие публикации по теме:

Президент подписал 478-ФЗ об изменениях в долевом строительстве

Средняя площадь строящихся квартир по итогам апреля 2018 года закрепилась на уровне 49,4 кв.м. (графики)

Оживление спроса привело к росту средней площади строящихся квартир (график)

В разрешениях на строительство, выдаваемых в 2018 году, средняя площадь квартир снизилась до 47,4 кв. м (графики)

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового года

Средняя площадь строящихся квартир снизилась до 49 кв. м, но и это еще не предел

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо МЧС России от 14.10.2024 №43-6533-19 «О совершенствовании нормативного правового регулирования, оптимизации требований пожарной безопасности, содержащихся в нормативных правовых актах РФ и нормативных документах по пожарной безопасности».

Фото: © Сергей Спритнюк / Фотобанк Лори

В письме МЧС раскрывает свою позицию, касающуюся применения, специальных технических условий (СТУ), стандартов организации (СТО), расчетных величин пожарного риска.

Министерство обращает внимание на то, что при проведении экспертизы проектной документации (ПД) объекта защиты осуществляется оценка ее соответствия требованиям пожарной безопасности (ТПБ), действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

Выбор условия или сочетания условий соответствия объекта защиты ТПБ определяется при разработке задания на проектирование.

При обосновании мероприятий по обеспечению ПБ в ходе проектирования объекта защиты при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, техническом перевооружении, изменении функционального назначения следует учитывать, что при выполнении в полном объеме положений, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 6 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, разработка иных документов, в том числе СТУ, СТО, проведение расчетов по оценке пожарного риска (расчет), расчетов тепловых потоков, формирование отчетов по результатам проведения анализа пожарных проездов, подъездов и обеспечения доступа подразделений пожарной охраны, а также иных расчетов и (или) испытаний не требуется.

Порядок проведения расчета установлен Правилами проведения расчетов по оценке пожарного риска. Определение расчетных величин пожарного риска проводится по методикам, утверждаемым МЧС России, в частности:

• сводом правил СП 505.1311500.2021 «Расчет пожарного риска. Требования к оформлению»;

• методикой определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках различных классов функциональной пожарной опасности, утвержденной приказом МЧС России от 14.11.2022 №1140;

• методикой определения расчетных величин пожарного риска на производственных объектах, утвержденной приказом МЧС России от 10.07.2009 №404. Указанная методика отменяется с 01.01.2025 в связи с вступлением в силу приказа МЧС России от 26.06.2024 №533 «Об утверждении методики определения расчетных величин пожарного риска на производственных объектах».

МЧС указывает, что результаты и выводы, полученные при расчете по оценке пожарного риска, используются для обоснования только тех параметров и характеристик объекта защиты, которые учитываются указанными методиками.

Методики оценки рисков выполнены таким образом, что при проведенных расчетах с наличием в исходных данных отступлений от требований нормативных документов по ПБ, выполнение которых должно обеспечивать безопасность людей (пути эвакуации, системы пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, противодымной защиты, автоматических и автономных установок пожаротушения и т. п.), а также при отсутствии достаточно серьезной и качественной проработки компенсирующих мероприятий (объемно-планировочных решений и системы обеспечения ПБ объекта защиты) заключение таких расчетов получат заведомо ложный результат, превышающий уровень пожарного риска.

В случае выявления в ходе контрольного (надзорного) мероприятия несоответствия расчета предъявляемым требованиям, а равно несоблюдение требований ПБ, включенных в перечень мер, разработанных по результатам расчетов, контрольное (надзорное) мероприятие продолжается с установлением (оценкой) выполнения требований ПБ, определенных Техническим регламентом.

При несоответствии результатов расчета лицом (лицами), проводящим(-ими) контрольное (надзорное) мероприятие, в акте указываются причины несоответствия расчета предъявляемым требованиям и (или) невыполненные меры, разработанные по результатам расчетов.

На этапе проектирования вновь строящихся объектов защиты, для которых отсутствуют нормативные ТПБ, должны быть разработаны СТУ, что является непосредственной обязанностью хозяйствующих субъектов.

СТУ являются нормативным документом по пожарной безопасности и отнесены к одному из условий соответствия объекта защиты, тем самым наделяя соответствующих хозяйствующих субъектов правом осуществлять разработку СТУ на этапе эксплуатации зданий, сооружений.

СТО, согласованное в установленном порядке, не должно содержать отступления от требований нормативных документов по ПБ.

Фото: 26.mchs.gov.ru

В настоящее время возможность проведения исследований, расчетов и (или) испытаний не ограничивается нормативными правовыми актами РФ. В качестве примера расчета может выступать определение безопасных противопожарных расстояний на основе расчетной оценки плотности теплового потока, воздействующего при пожаре в одном объекте защиты на ограждающие конструкции соседнего здания, или алгоритм по разработке отчета по анализу пожарных проездов, подъездов и обеспечения доступа подразделений пожарной охраны (отчет).

Одновременно сообщается, что процедуры, а также необходимость согласования с МЧС России результатов расчетов по оценке пожарного риска, отчета, соответствующих программ и других исследований, расчетов или испытаний нормативными правовыми актами РФ не предусмотрено.

На основании изложенного в целях обеспечения ПБ объектов защиты при разработке ПД, необходимой для проектирования и эксплуатации зданий, в ПД следует включать обоснованные технические решения в виде мер ПБ, дифференцированных в соответствии с одним из выбранных условий, определенных ч. 1 ст. 6 Технического регламента, предусматривающей вариативность подходов к обеспечению ПБ объектов защиты и учитывающей возможность отступления от требований нормативных документов по ПБ.

Кроме того, МЧС сообщает, что проводит работу, направленную на исключение ТПБ из нормативных документов, утвержденных в целях подтверждения соответствия зданий и сооружений требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.

В связи с этим одной из приоритетных задач МЧС России остается работа по дальнейшему улучшению вышеуказанного набора инструментов для удобства исполнения хозяйствующими субъектами действующих нормативных требований с целью обеспечения ПБ объектов защиты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

МЧС разъяснило требования пожарной безопасности

Разработан новый регламент согласования пожарных СТУ

В МЧС разъяснили вопросы применения стандартов организаций, содержащих требования пожарной безопасности

МЧС разъяснила требования пожарной безопасности для закрытых автостоянок электромобилей с оборудованием для их зарядки

Источником исходных данных для разработки СТУ могут быть территориальные органы МЧС

МЧС разъяснил, кто выдает исходные данные для раздела «ПМ ГОЧС»

Порядок аттестации на право проектирования средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений

Разработаны стандарты пожарной безопасности для малоэтажных деревянных домов

Новые требования пожарной безопасности

Новые требования к проектированию систем передачи извещений о пожаре

Порядок измерения высоты зданий класса функциональной пожарной опасности Ф5

Обновленные требования пожарной безопасности вступят в силу в июле

Как изменятся требования пожарной безопасности

В «добровольный перечень» добавили правила пожарной безопасности

Девелоперов обяжут оборудовать новостройки выше 9 этажей противопожарными зонами спасения на крышах

МЧС утвердило новый свод правил о внутреннем противопожарном водопроводе

Новые правила противопожарного режима