Как сообщил жителям губернатор региона Александр Дрозденко, власти Ленинградской области планируют ограничить строительство домов с малогабаритными квартирами, запретив строить жилье из расчета площади менее 35 кв. м на одного человека. Де-факто речь идет о запрете так называемых квартир-студий в новостройках.

Фото: www.dekoriko.ru

«Мы установим норматив минимального жилья, который должен быть при утверждении проектов жилых домов, — пояснил Александр Дрозденко (на фото) во время общения в прямом эфире с жителями области, добавив: — Минимальная площадь будет 35 квадратных метров — это мое поручение, и исходя из этого, мы будем строить свою градостроительную политику», — подчеркнул он.

Фото: www.s12.stc.all.kpcdn.net

Он добавил, что такие меры власти региона вынуждены принять из-за того, что компании при строительстве жилья эконом-класса в ближайших пригородах Санкт-Петербурга заполняют более чем на 40% дома малогабаритными дешевыми квартирами-студиями. Из-за этого в городах и поселках с массовой застройкой возникает перенаселение, и власти не успевают создавать инфраструктуру для их жителей.

Фото: www.smr77.ru

«Почему это важно — исходя из нормативов, мы планируем парковки, дороги, школы, детские сады, зеленые зоны и многое другое, — отметил Дрозденко и перешел к выводам: — Получается, мы сами себя загоняем в угол: с одной стороны квартира-студия — это самый дешевый и быстрый способ приобретения квартиры. А с другой стороны, таким образом, мы областную власть загоняем в кабалу по выполнению соцобязательств», — резюмировал губернатор.

Фото: www.fivestars-spb.ru

По его словам, субсидии из федерального бюджета на создание инфраструктуры регион получает из расчета, что на каждого человека приходится 32 кв. м жилья, а, фактически, «в некоторых домах, где квартиры-студии занимают до 40% — там по 14—15 квадратных метров на человека», — констатировал глава региона.

По данным ЕРЗ Ленинградская область занимает последнее место среди регионов России по средней площади строящихся жилых единиц.

Средняя площадь квартиры в регионе составляет всего 38,0 «квадратов». В целом по стране квартиры на 30% крупнее — 49,3 кв. м. За последний год средняя площадь строящихся квартир в Ленинградской области снизилась на 0,6 кв. м.

Десять крупнейших застройщиков региона, которые совокупно занимают более 50% рынка, строят квартиры средней площадью от 24,9 кв. м (СК ПЕТРОСТРОЙ, 5‑е место в регионе) до 56,5 кв. ² (Строительный трест, 10‑е место в регионе).

При этом большинство застройщиков ТОП-10 строят квартиры даже меньше, чем в среднем по региону.

Для портала ЕРЗ тему прокомментировали представители строительного сообщества региона.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС (1-е место в ТОП по Ленинградской области) Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото):

«Мы не сторонники малогабаритных студий, — отметил топ-менеджер, пояснив: — В наших проектах никогда не было доминирования таких планировок. Квартиры-студии присутствуют в наших объектах, но в достаточно небольшом количестве. Мы считаем, что качественное проживание обеспечивается на площади порядка 33—35 кв. м. Этого достаточно для эргономического распределения всех функций в пространстве.

С этой точки зрения нам понятно принятое решение, поскольку квартиры площадью от 35 кв. м являются значительно более качественными, чем 20-метровые студии. Вместе с тем, государственное регулирование экономической деятельности никогда не приводило ни к чему хорошему. Застройщики строят малогабаритные квартиры не потому, что им это нравится или так проще. Их строят исходя из одного соображения — они востребованы рынком. Если у человека есть потребность в отдельной квартире и, при этом, небольшой бюджет, он покупает студию.

Регулировать такую ситуацию административными методами несколько странно. Все, что мы получим, это потерянные 20—25% клиентов, которые не смогут позволить себе квартиру большей площади. В связи с этим существует вероятность, что застройщики пересмотрят целесообразность вывода некоторых проектов на рынок.

Также не совсем понятно, о каких показателях мы говорим в случае 35 кв. м. О минимальной площади квартир, либо о минимальном показателе в 35 кв. м на человека. Это совершенно разные понятия. Если мы говорим о 35 кв. м площади на человека, то получается, что двухкомнатная квартира в таком случае не может иметь площадь менее 70 кв. м.

Хотелось бы прояснить методологию расчета по отношению к двух- и трехкомнатным квартирам. И будет ли их в принципе касаться данное нововведение», — подчеркнул Сергей Терентьев.

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» (4-е место в ТОП по Ленинградской области) Ольга УЛЬЯНОВА (на фото):

«Как и у многих застройщиков, реализующих доступное жилье, в нашей квартирографии доля квартир-студий достигает 30—35%, — сообщила топ-менеджер. — Минимальная площадь составляет 20 кв. м. Следует подчеркнуть, что площадь квартиры — это, конечно, важный показатель, но не менее важно и планировочное решение, если мы говорим о функциональности квартиры.

Любые ограничения и запреты — это всегда неоптимальная практика. Спрос рождает предложение. Разница в цене между квартирой в 20 кв. м и 35 кв. м составит более 1 млн руб. На фоне снижающейся платежеспособности наших покупателей такое решение приведет к ограничению спроса, жилье превратиться в недоступный ресурс. Стоит ожидать, что основной поток покупателей, ориентированных на бюджетное жилье, уйдет в проекты, реализуемые в черте Санкт-Петербурга.

Фото: www.polis-group.ru

Если же мы говорим про нормативы на социальную инфраструктуру, то строительство студий не может создавать дополнительных сложностей. В студиях, как правило, не живут семьи с детьми: они выбирают однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры.

Основные сложности здесь — количество парковочных мест и дороги. Решением первой проблемы является строительство многоэтажных паркингов и четкие правила хранения автотранспорта. Не секрет, что автовладельцы не спешат приобретать машино-места, а предпочитают ставить свои автомобили во дворах и улицах, превращая дворовую территорию в сплошную автостоянку. 

Решением второй проблемы может стать создание дополнительных рабочих мест на территории Ленинградской области, чтобы снизить маятниковую миграцию», — отметила Ольга Ульянова.

Фото: www.dp.ru

Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей БЕЛОУСОВ (на фото):

«Оценка негативная, — заявил руководитель саморегулируемой организации, подчеркнув: — Рынок самостоятельно формирует спрос, и попытки его регулировать, как правило, отрицательно влияют на развитие инвестиционного климата региона и строительного бизнеса.

Таким шагом власти провоцируют формирование кластера new-коммуналок, когда одна семья не может купить маленькую «однушку», но две семьи уже могут позволить себе маленькую «двушку», 20—25 кв. м на каждую семью. 

В этих условиях ряду застройщиков необходимо вносить коррективы в будущие проекты. Ситуация осложняется и последними поправками в 214-ФЗ, ужесточением требований к застройщикам, переходом на эскроу-счета и проектное финансирование.

Все это мультипликативно приведет с резкому снижению объемов строящегося жилья, уходу с рынка большого числа строительных компаний, его монополизации и, как следствие, к существенному увеличению стоимости жилья.

Жилая площадь в расчете на одного жителя задается, как правило, генпланом, ограничения по площади однокомнатных квартир предполагается задать региональными нормативами  градпроектирования.

Если в доме по нормам генплана может проживать, например, 1 тыс. человек, то и расчетные показатели по инфраструктуре также будет рассчитываться на это количество людей, независимо от размеров квартир.

Поэтому, с точки зрения нормативов  градпроектирования, эта задача решена быть не может, а на сокращение площади жилья в расчете на одного жителя власти Ленобласти не пойдут.

Вывод: надо искать другие пути решения этой проблемы», — резюмировал Алексей Белоусов. 

Фото: www.raud.spb.ru

Другие публикации по теме:

Президент подписал 478-ФЗ об изменениях в долевом строительстве

Средняя площадь строящихся квартир по итогам апреля 2018 года закрепилась на уровне 49,4 кв.м. (графики)

Оживление спроса привело к росту средней площади строящихся квартир (график)

В разрешениях на строительство, выдаваемых в 2018 году, средняя площадь квартир снизилась до 47,4 кв. м (графики)

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового года

Средняя площадь строящихся квартир снизилась до 49 кв. м, но и это еще не предел

Экономколлегия Верховного Суда РФ определением по делу №301-ЭС19-25810 отменила судебные акты нижестоящих инстанций в споре между Администрацией города Владимира и ООО «Инвест-Строй» об исполнении обязательств по договору о РЗТ.

Фото: www.recept.photo.ru

Администрация города Владимира в 2104 году приняла решение о развитии застроенной территории части квартала №22 исторического центра города Владимира, а также утвердила здания, строения и сооружения, подлежащие сносу, реконструкции, расположенные на территории, планируемой к развитию.

По результатам открытого аукциона Администрация и ООО «Инвест-Строй» заключили договор о развитии застроенной территории на срок 4 года.

Администрация, указывая на то, что застройщик не исполнил своих обязательств по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в соответствии с условиями заключенного договора, обратилась в арбитражный суд с иском об обязании общества исполнить данное обязательство.

Фото: www.obrazilla.ru

Застройщик, возражая против удовлетворения иска и в обоснование встречного иска о признании договора РЗТ недействительным, ссылался на запрет строительства любых капитальных объектов на предоставленном земельном участке.

Суды первой, апелляционной и окружной инстанции пришли к выводу об обоснованности требования Администрации.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда не согласилась с выводами нижестоящих судов.

По мнению суда, в результате исполнения договора РЗТ достигаются не только преследуемые органом местного самоуправления цели по увеличению жилищного фонда, но и преследуемые застройщиком цели по получению земельных участков для осуществления капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых следовало бы, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Фото: www.rg.ru

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного договора РЗТ определяют, что РЗТ осуществляется в целях строительства объектов недвижимости.

Также в силу положений гражданского законодательства, в случае невозможности исполнения администрацией своих обязательств, в том числе из-за наличия градостроительных ограничений, прекращаются и обязательства исполнителя такого договора.

По итогам рассмотрения дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Фото: www.cashcirculation.ru  

Другие публикации по теме:

Верховный Суд о расчете арендной платы по договору РЗТ

Утвержден порядок расчета субсидии при реализации договоров КРТ и РЗТ

Верховный Суд: передача права аренды земельного участка под КОТ возможна

Татьяна Тихонова (РГ-Девелопмент): Первый в Москве проект КРТ планируем завершить досрочно

Эксперты: Строительная отрасль будет восстанавливаться с помощью инструментов, уже показавших свою эффективность

Отраслевая нормативная база корректируется для внедрения стандарта КРТ

Владимир Якушев: Прежде чем прописывать стандарт КРТ в форме закона, нужно посмотреть, как покажут себя пилотные проекты

Работа над Стандартом комплексного развития территорий завершится в 2020 году

По поводу внедрения стандарта КРТ в Госдуме и Правительстве наметились разногласия

Виталий Мутко: С помощью проектного финансирования, ипотеки, ИЖС, стандарта КРТ решим проблему низкой доступности жилья в РФ

Минстрой поддержал включение стандарта КРТ в Стратегию развития строительной отрасли-2030