Как сообщил жителям губернатор региона Александр Дрозденко, власти Ленинградской области планируют ограничить строительство домов с малогабаритными квартирами, запретив строить жилье из расчета площади менее 35 кв. м на одного человека. Де-факто речь идет о запрете так называемых квартир-студий в новостройках.

Фото: www.dekoriko.ru

«Мы установим норматив минимального жилья, который должен быть при утверждении проектов жилых домов, — пояснил Александр Дрозденко (на фото) во время общения в прямом эфире с жителями области, добавив: — Минимальная площадь будет 35 квадратных метров — это мое поручение, и исходя из этого, мы будем строить свою градостроительную политику», — подчеркнул он.

Фото: www.s12.stc.all.kpcdn.net

Он добавил, что такие меры власти региона вынуждены принять из-за того, что компании при строительстве жилья эконом-класса в ближайших пригородах Санкт-Петербурга заполняют более чем на 40% дома малогабаритными дешевыми квартирами-студиями. Из-за этого в городах и поселках с массовой застройкой возникает перенаселение, и власти не успевают создавать инфраструктуру для их жителей.

Фото: www.smr77.ru

«Почему это важно — исходя из нормативов, мы планируем парковки, дороги, школы, детские сады, зеленые зоны и многое другое, — отметил Дрозденко и перешел к выводам: — Получается, мы сами себя загоняем в угол: с одной стороны квартира-студия — это самый дешевый и быстрый способ приобретения квартиры. А с другой стороны, таким образом, мы областную власть загоняем в кабалу по выполнению соцобязательств», — резюмировал губернатор.

Фото: www.fivestars-spb.ru

По его словам, субсидии из федерального бюджета на создание инфраструктуры регион получает из расчета, что на каждого человека приходится 32 кв. м жилья, а, фактически, «в некоторых домах, где квартиры-студии занимают до 40% — там по 14—15 квадратных метров на человека», — констатировал глава региона.

По данным ЕРЗ Ленинградская область занимает последнее место среди регионов России по средней площади строящихся жилых единиц.

Средняя площадь квартиры в регионе составляет всего 38,0 «квадратов». В целом по стране квартиры на 30% крупнее — 49,3 кв. м. За последний год средняя площадь строящихся квартир в Ленинградской области снизилась на 0,6 кв. м.

Десять крупнейших застройщиков региона, которые совокупно занимают более 50% рынка, строят квартиры средней площадью от 24,9 кв. м (СК ПЕТРОСТРОЙ, 5‑е место в регионе) до 56,5 кв. ² (Строительный трест, 10‑е место в регионе).

При этом большинство застройщиков ТОП-10 строят квартиры даже меньше, чем в среднем по региону.

Для портала ЕРЗ тему прокомментировали представители строительного сообщества региона.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС (1-е место в ТОП по Ленинградской области) Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото):

«Мы не сторонники малогабаритных студий, — отметил топ-менеджер, пояснив: — В наших проектах никогда не было доминирования таких планировок. Квартиры-студии присутствуют в наших объектах, но в достаточно небольшом количестве. Мы считаем, что качественное проживание обеспечивается на площади порядка 33—35 кв. м. Этого достаточно для эргономического распределения всех функций в пространстве.

С этой точки зрения нам понятно принятое решение, поскольку квартиры площадью от 35 кв. м являются значительно более качественными, чем 20-метровые студии. Вместе с тем, государственное регулирование экономической деятельности никогда не приводило ни к чему хорошему. Застройщики строят малогабаритные квартиры не потому, что им это нравится или так проще. Их строят исходя из одного соображения — они востребованы рынком. Если у человека есть потребность в отдельной квартире и, при этом, небольшой бюджет, он покупает студию.

Регулировать такую ситуацию административными методами несколько странно. Все, что мы получим, это потерянные 20—25% клиентов, которые не смогут позволить себе квартиру большей площади. В связи с этим существует вероятность, что застройщики пересмотрят целесообразность вывода некоторых проектов на рынок.

Также не совсем понятно, о каких показателях мы говорим в случае 35 кв. м. О минимальной площади квартир, либо о минимальном показателе в 35 кв. м на человека. Это совершенно разные понятия. Если мы говорим о 35 кв. м площади на человека, то получается, что двухкомнатная квартира в таком случае не может иметь площадь менее 70 кв. м.

Хотелось бы прояснить методологию расчета по отношению к двух- и трехкомнатным квартирам. И будет ли их в принципе касаться данное нововведение», — подчеркнул Сергей Терентьев.

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» (4-е место в ТОП по Ленинградской области) Ольга УЛЬЯНОВА (на фото):

«Как и у многих застройщиков, реализующих доступное жилье, в нашей квартирографии доля квартир-студий достигает 30—35%, — сообщила топ-менеджер. — Минимальная площадь составляет 20 кв. м. Следует подчеркнуть, что площадь квартиры — это, конечно, важный показатель, но не менее важно и планировочное решение, если мы говорим о функциональности квартиры.

Любые ограничения и запреты — это всегда неоптимальная практика. Спрос рождает предложение. Разница в цене между квартирой в 20 кв. м и 35 кв. м составит более 1 млн руб. На фоне снижающейся платежеспособности наших покупателей такое решение приведет к ограничению спроса, жилье превратиться в недоступный ресурс. Стоит ожидать, что основной поток покупателей, ориентированных на бюджетное жилье, уйдет в проекты, реализуемые в черте Санкт-Петербурга.

Фото: www.polis-group.ru

Если же мы говорим про нормативы на социальную инфраструктуру, то строительство студий не может создавать дополнительных сложностей. В студиях, как правило, не живут семьи с детьми: они выбирают однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры.

Основные сложности здесь — количество парковочных мест и дороги. Решением первой проблемы является строительство многоэтажных паркингов и четкие правила хранения автотранспорта. Не секрет, что автовладельцы не спешат приобретать машино-места, а предпочитают ставить свои автомобили во дворах и улицах, превращая дворовую территорию в сплошную автостоянку. 

Решением второй проблемы может стать создание дополнительных рабочих мест на территории Ленинградской области, чтобы снизить маятниковую миграцию», — отметила Ольга Ульянова.

Фото: www.dp.ru

Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей БЕЛОУСОВ (на фото):

«Оценка негативная, — заявил руководитель саморегулируемой организации, подчеркнув: — Рынок самостоятельно формирует спрос, и попытки его регулировать, как правило, отрицательно влияют на развитие инвестиционного климата региона и строительного бизнеса.

Таким шагом власти провоцируют формирование кластера new-коммуналок, когда одна семья не может купить маленькую «однушку», но две семьи уже могут позволить себе маленькую «двушку», 20—25 кв. м на каждую семью. 

В этих условиях ряду застройщиков необходимо вносить коррективы в будущие проекты. Ситуация осложняется и последними поправками в 214-ФЗ, ужесточением требований к застройщикам, переходом на эскроу-счета и проектное финансирование.

Все это мультипликативно приведет с резкому снижению объемов строящегося жилья, уходу с рынка большого числа строительных компаний, его монополизации и, как следствие, к существенному увеличению стоимости жилья.

Жилая площадь в расчете на одного жителя задается, как правило, генпланом, ограничения по площади однокомнатных квартир предполагается задать региональными нормативами  градпроектирования.

Если в доме по нормам генплана может проживать, например, 1 тыс. человек, то и расчетные показатели по инфраструктуре также будет рассчитываться на это количество людей, независимо от размеров квартир.

Поэтому, с точки зрения нормативов  градпроектирования, эта задача решена быть не может, а на сокращение площади жилья в расчете на одного жителя власти Ленобласти не пойдут.

Вывод: надо искать другие пути решения этой проблемы», — резюмировал Алексей Белоусов. 

Фото: www.raud.spb.ru

Другие публикации по теме:

Президент подписал 478-ФЗ об изменениях в долевом строительстве

Средняя площадь строящихся квартир по итогам апреля 2018 года закрепилась на уровне 49,4 кв.м. (графики)

Оживление спроса привело к росту средней площади строящихся квартир (график)

В разрешениях на строительство, выдаваемых в 2018 году, средняя площадь квартир снизилась до 47,4 кв. м (графики)

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового года

Средняя площадь строящихся квартир снизилась до 49 кв. м, но и это еще не предел

Об этом глава финансового института развития в жилищной сфере заявил во Владивостоке на полях ВЭФ–2024.

Фото: roscongress.org

«Уже начиная с июля мы видим, что продажи новых квартир в годовом выражении просели примерно на треть», — сказал Виталий Мутко (на фото). До конца года, по его мнению, продолжат замедляться и темпы выдачи ипотеки.

Согласно прогнозам ДОМ.РФ, по итогам 2024 года будет выдано порядка 1,3 млн — 1,4 млн кредитов (-35% за год) на сумму около 5 трлн руб. (-40%).

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Но рынок не остался без мер господдержки. Гендиректор госкорпорации считает, что льготную программу на новостройки компенсируют «Семейная», «Дальневосточная и арктическая» и IT-ипотеки.

По его оценке, на их долю в 2024 году придется примерно 70% от общего объема ипотечного кредитования. Основной станет «Семейная ипотека», заняв порядка 40% — 45%.

По этой программе с января банки уже предоставили порядка 240 тыс. займов на сумму свыше 1,3 трлн руб. Основной объем выдач пришелся на период ажиотажного спроса в марте — июне.

Фото ©Elnur/Фотобанк Лори

IT-ипотека стала более адресной. После того как из нее исключили Москву и Санкт-Петербург, она больше ориентирована на поддержку региональных компаний, пояснил Виталий Мутко. До конца года по этой программе может быть выдано 35 тыс. кредитов, или на 15% меньше, чем в 2023-м.

Кроме того, по его словам, застройщиков поддержит и накопленная ими подушка безопасности. Благодаря ей они способны пройти нынешний непростой период, не уменьшая предложения.

Сейчас наибольший уровень распроданности наблюдается в проектах с плановым вводом в текущем году: в таких домах квартиры реализованы на 70%, в 2025 году будет около 40%.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Только за первое полугодие 2024-го с раскрытых счетов эскроу получено свыше 1,5 трлн руб. в дополнение к 3,7 трлн руб. годом ранее. Поэтому темпы строительства пока не снижаются, а даже, наоборот, растут, пояснил Мутко.

В августе на рынок было выведено 4,5 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 17% больше, чем в 2023-м. Одним из основных локомотивов рынка является Дальний Восток, где темпы запусков за год ускорились на 141%, до 0,6 млн кв. м.

По оценкам ДОМ.РФ, жилищное строительство в ДФО продолжит расти, поскольку стабильный спрос обеспечен продлением до 2030 года «Дальневосточной и арктической ипотеки» под 2%.

Фото: moydom21.ru

В настоящее время первичный рынок жилья России, по мнению Виталия Мутко, наконец-то начал приходить к балансу спроса и предложения.

«Это же рыночная сфера, — напомнил глава ДОМ.РФ и добавил: — Мы видим, что сейчас цены растут где-то в районе инфляции, застройщики начинают применять скидки, рассрочки. Где-то начинает охлаждаться даже вторичный рынок».

После стабилизации цен у застройщиков исчезнет необходимость уменьшать площадь квартир. Поэтому госкорпорация поддерживает решения об ограничении строительства микрожилья.

«Сейчас мы начали пересматривать новые договоры о КРТ по итогам аукционов с тем, чтобы предусмотреть размещение в жилых комплексах однокомнатных квартир площадью не менее 33 кв. м», — сообщил Виталий Мутко.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Другие публикации по теме:

Владимир Путин поручил сохранить ставку в 2% по «Дальневосточной и арктической ипотеке» и предоставить льготы инвесторам

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты: доля выдач по «Дальневосточной и арктической ипотеке» выросла до 7,6%

Эксперты: уровень выдачи ипотеки может превысить 5 трлн руб.

Эксперты: в августе запуск новых проектов застройщиками вырос более чем на треть

Эксперты: наращивать новое строительство нельзя снижать — где поставить запятую

Никита Стасишин: Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья и не исключает корректировку показателей нацпроекта

Эксперт: за 7 месяцев российские банки предоставили ипотечным заемщикам 3,2 трлн руб. — на 13% меньше, чем год назад

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные