Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не возводятся новые многоквартирные дома (МКД): отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.ngs.ru

Согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, в период с января по июнь этого года не было заключено ни одного договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в семи российских регионах:

• Карачаево-Черкесии,

• Мурманской области,

• Камчатском крае,

• Республике Тыва

• Еврейской автономной области,

• Магаданской области,

• Чукотском автономном округе.

Фото: www.siapress.ru

В большинстве из перечисленных субъектов РФ продажи по ДДУ прекратились после перевода отрасли на рельсы проектного (банковского) финансирования с аккумулированием средств дольщиков на эскроу-счетах — то есть с середины 2019 года.

В Магаданской области и на Чукотке новостройки с участием средств дольщиков перестали возводиться (а, соответственно, и продаваться) еще с 2016 года. В Карачаево-Черкесии — с начала текущего года.

Фото: www.yandex.ru

Эксперты признают, что в большинстве из вышеперечисленных регионов сложилась традиция жить в частных домах.

Тем не менее, они выделяют две другие основные причины, по которым здесь не появляются новые многоэтажки: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность жилищного строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.zel-city.ru

По оценочным данным Росстата, в семи упомянутых регионах на начало 2021 года проживали 2,2 млн человек, при этом растет население только в Туве, отметила директор по маркетингу девелоперской компании Талан Наталья Гарифуллина (на фото).

Фото: www.facebook.com

По расчетам генерального директора ПИК-Франшиза Егора Карченкова (на фото), если численность населения в регионе снижается более чем на 2% в год, то застройщикам (с их средним циклом строительства одного объекта в три года) не остается места для развития в таком регионе.

Кроме того, в упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, заметил эксперт.

Фото: www. moneyman.ru

По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, поэтому в современных реалиях проектного финансирования это обстоятельство не позволяет банкам выделить застройщикам кредитные средства.

Но даже если бы это стало возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта, сделав его убыточным, пояснил Карченков.

Фото: www.mvn.ru

Дополнительным фактором удорожания стройки и снижения маржи при отсутствии спроса являются сложные климатические условия в части рассматриваемых регионов, напомнил коммерческий директор ГК Страна Девелопмент Александр Гуторов (на фото).

Чтобы работа в регионе была интересна застройщику, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25—30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м,

Фото: www.rzn.info

Такое мнение высказал генеральный директор инвестиционно-строительной группы ИСГ Мармакс из Рязанской области Юрий Юров (на фото).

Как и другие эксперты, он не исключил того, что в зоне риска остановки продаж по ДДУ остаются и другие российские регионы — например, ряд областей Центрального федерального округа, где доходность девелоперов колеблется в районе 5—10%.

Фото: www.hrlider.ru

В едином институте развития жилищной сферы ДОМ.РФ проблему локальной стагнации долевого строительства пытаются решать с помощью ряда мер, сообщили РБК в пресс-службе госорганизации.

Одна из таких мер — заключение соглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В 2020 году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тувы и Карачаево-Черкесии.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Другие шаги ДОМ.РФ в этом направлении: 

• уже утвержденный проект по строительству арендного жилья в Магаданской области, по которому планируется возвести до 100 тыс. кв. м для улучшения жилищные условия молодых специалистов и расселения граждан из аварийного жилья;

• похожий проект в Мурманской области, где госкорпорация организует строительство арендного дома для работников бюджетной сферы и прорабатывает возможность привлечения инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Фото: www.rsport.ru

По мнению генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото), остановка долевого строительства в отдельных регионах России вызвано отсутствием спроса на него в условиях рыночной экономики.

«Я знаю эти регионы, мы с ними работаем, предлагаем им разные схемы удешевления себестоимости, запуска новых проектов, в том числе через инфраструктурные кредиты», — заявил Мутко на днях на встрече с журналистами.

Он также заметил, что решению данной проблемы будет способствовать планируемое Правительством создание Института пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие межрегиональных агломераций, объединяющих вместе экономические развитые и более слабые в этом отношении субъекты РФ.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Нехватка собственных средств у застройщиков в ближайшие годы может привести к двукратному падению объемов строительства

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

ДОМ.РФ: первые субсидии для поддержки низкомаржинальных жилищных проектов будут доступны застройщикам уже в апреле

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов       

Российские кредитные организации отказывают почти половине заявок на ипотеку для покупки готового жилья. Основная причина — долги заявителей, сообщили «Известия» со ссылкой на федеральную компанию «Этажи».

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

По подсчетам экспертов федеральной компании «Этажи», уровень одобряемости ипотечных кредитов на вторичном рынке опустился с 60,4% в декабре 2023 года до 52,8% в апреле текущего года. На первичном рынке аналитики отмечают аналогичную ситуацию: доля одобренных заявок за этот же период снизилась с 65,7% до 61,9%.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова обратила внимание на то, что требования к заемщикам ужесточаются, что снижает доступность ипотеки для покупки любых типов недвижимости. По мнению специалиста, в краткосрочной перспективе послаблений ждать не стоит.

Эксперт пояснила, что при расчете предельной долговой нагрузки банки учитывают абсолютно все потенциальные затраты будущего заемщика: рассрочки, различного рода обязательные платежи и даже одобренные, но неполученные кредиты.

Татьяна Решетникова (на фото ниже) считает, что риски получить отказ выше у обладателей кредитных карт, даже если потенциальный заемщик никогда ими не пользовался.

Фото: q.etagi.com

Перечисляя различные поводы для отказа, специалист советует гражданам приучить себя контролировать и периодически проверять свою кредитную историю, чтобы там обязательно отображалась корректная информация о закрытии ранее оформленных займов.

Перед подачей заявки на ипотеку, согласно рекомендации эксперта, нужно закрыть кредиты, по которым были допущены просрочки платежей или реструктуризация, проверить наличие судебных задолженностей и рассчитать долю уже имеющихся обязательных платежей с учетом оформляемой ипотеки. Кроме того, по ее словам, следует минимизировать риски получения отказов от кредитования в других банках и массовой рассылки заявок на кредиты.

«Часть банков еще допускают, чтобы долговая нагрузка потенциальных заемщиков была на уровне 70% — 80% от их реального дохода, — заметила Татьяна Решетникова и резюмировала: — Однако при столь высоких показателях риски получить отказ значительно возрастают».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперт: на жилищном рынке нет признаков формирования «пузырей»

Эльвира Набиуллина: Рост цен на жилье опережает доходы граждан

Эксперты: средний доход заемщика в России по программе «Семейная ипотека» вырос почти на 80%

Эксперты: количество заявок на ипотеку с октября прошлого года упало почти на треть

Эксперты: с какими доходами можно рассчитывать на льготную ипотеку в городе с миллионным населением

Эксперты: доходы населения не успевают за инфляцией

Эксперты: по итогам 2023 года в Москве снизилась доступность массовых новостроек

Эксперты: спрос на рынке жилья держится за счет семей с детьми

Эксперты: москвичи стали чаще покупать жилье без использования ипотеки

Эксперты: сколько лет нужно копить на первоначальный взнос по ипотеке

ЦБ: в 2024 году рост ипотечного кредитования замедлится до 7% — 12%