Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не возводятся новые многоквартирные дома (МКД): отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.ngs.ru

Согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, в период с января по июнь этого года не было заключено ни одного договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в семи российских регионах:

• Карачаево-Черкесии,

• Мурманской области,

• Камчатском крае,

• Республике Тыва

• Еврейской автономной области,

• Магаданской области,

• Чукотском автономном округе.

Фото: www.siapress.ru

В большинстве из перечисленных субъектов РФ продажи по ДДУ прекратились после перевода отрасли на рельсы проектного (банковского) финансирования с аккумулированием средств дольщиков на эскроу-счетах — то есть с середины 2019 года.

В Магаданской области и на Чукотке новостройки с участием средств дольщиков перестали возводиться (а, соответственно, и продаваться) еще с 2016 года. В Карачаево-Черкесии — с начала текущего года.

Фото: www.yandex.ru

Эксперты признают, что в большинстве из вышеперечисленных регионов сложилась традиция жить в частных домах.

Тем не менее, они выделяют две другие основные причины, по которым здесь не появляются новые многоэтажки: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность жилищного строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.zel-city.ru

По оценочным данным Росстата, в семи упомянутых регионах на начало 2021 года проживали 2,2 млн человек, при этом растет население только в Туве, отметила директор по маркетингу девелоперской компании Талан Наталья Гарифуллина (на фото).

Фото: www.facebook.com

По расчетам генерального директора ПИК-Франшиза Егора Карченкова (на фото), если численность населения в регионе снижается более чем на 2% в год, то застройщикам (с их средним циклом строительства одного объекта в три года) не остается места для развития в таком регионе.

Кроме того, в упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, заметил эксперт.

Фото: www. moneyman.ru

По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, поэтому в современных реалиях проектного финансирования это обстоятельство не позволяет банкам выделить застройщикам кредитные средства.

Но даже если бы это стало возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта, сделав его убыточным, пояснил Карченков.

Фото: www.mvn.ru

Дополнительным фактором удорожания стройки и снижения маржи при отсутствии спроса являются сложные климатические условия в части рассматриваемых регионов, напомнил коммерческий директор ГК Страна Девелопмент Александр Гуторов (на фото).

Чтобы работа в регионе была интересна застройщику, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25—30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м,

Фото: www.rzn.info

Такое мнение высказал генеральный директор инвестиционно-строительной группы ИСГ Мармакс из Рязанской области Юрий Юров (на фото).

Как и другие эксперты, он не исключил того, что в зоне риска остановки продаж по ДДУ остаются и другие российские регионы — например, ряд областей Центрального федерального округа, где доходность девелоперов колеблется в районе 5—10%.

Фото: www.hrlider.ru

В едином институте развития жилищной сферы ДОМ.РФ проблему локальной стагнации долевого строительства пытаются решать с помощью ряда мер, сообщили РБК в пресс-службе госорганизации.

Одна из таких мер — заключение соглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В 2020 году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тувы и Карачаево-Черкесии.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Другие шаги ДОМ.РФ в этом направлении: 

• уже утвержденный проект по строительству арендного жилья в Магаданской области, по которому планируется возвести до 100 тыс. кв. м для улучшения жилищные условия молодых специалистов и расселения граждан из аварийного жилья;

• похожий проект в Мурманской области, где госкорпорация организует строительство арендного дома для работников бюджетной сферы и прорабатывает возможность привлечения инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Фото: www.rsport.ru

По мнению генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото), остановка долевого строительства в отдельных регионах России вызвано отсутствием спроса на него в условиях рыночной экономики.

«Я знаю эти регионы, мы с ними работаем, предлагаем им разные схемы удешевления себестоимости, запуска новых проектов, в том числе через инфраструктурные кредиты», — заявил Мутко на днях на встрече с журналистами.

Он также заметил, что решению данной проблемы будет способствовать планируемое Правительством создание Института пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие межрегиональных агломераций, объединяющих вместе экономические развитые и более слабые в этом отношении субъекты РФ.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Нехватка собственных средств у застройщиков в ближайшие годы может привести к двукратному падению объемов строительства

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

ДОМ.РФ: первые субсидии для поддержки низкомаржинальных жилищных проектов будут доступны застройщикам уже в апреле

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов       

К такому выводу пришли аналитики федерального портала МИР КВАРТИР, изучив цены на строящееся жилье и их динамику в 70 городах России.

Фото: stroiteh-msk.ru

По данным экспертов, за апрель — июнь 1 кв. м жилья в строящихся домах подорожал в 57 городах из 70, подешевел — в 12, в одном не изменился в цене.

Высокие темпы роста цен на новостройки отмечены во Владикавказе (+14,6%), в Липецке (+11,3%), Нижнем Тагиле (+9,3%), Севастополе (+7,9%), Кургане (+7,1%), Калуге (+7,1%), Пензе (+6,2%), Саранске (+5,5%), Тольятти (+5,3%) и Красноярске (+5,3%). 

ТОП-5 по снижению цен — Махачкала (-8,2%), Краснодар (-5,3%), Ставрополь (-5,3%), Сургут (-4%), Магнитогорск (-3,4%).

В столице цена 1 кв. м за квартал в среднем прибавила 5,3%, до 375 472 руб., в Подмосковье — 1,9%, до 193 218 руб., Санкт-Петербурге — 4%, до 248 153 руб.

А по всем исследованным городам с конца марта средняя цена 1 кв. м строящегося жилья увеличилась на 2,4%, до 135 257 руб.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Общая стоимость квартиры во II квартале выросла в 41 городе из 70, снизилась в 29.

Положительная динамика зафиксирована в Нижнем Тагиле (+17,8%), Владикавказе (+17,5%), Красноярске (+10,4%), Мурманске (+9,1%), Кургане (+8,5%), Новосибирске (+7,9%), Набережных Челнах (+7,5%), Липецке (+7,2%), Пензе (+7%) и Калуге (+6,6%). Отрицательная — в Магнитогорске (-5,8%), Улан-Удэ (-5,4%), Новокузнецке (-4,7%), Рязани (-4,2%), Чебоксарах (-4%), Грозном (-3,5%), Кирове (-3,3%), Туле (-3,3%), Краснодаре (-3,2%) и Ставрополе (-3,1%).

Средняя цена лота в Москве поднялась на 6,2%, до 20 998 632 руб., в Подмосковье — на 5,2%, до 9 797 466 руб., в Санкт-Петербурге — на 6,3%, до 12 878 251 руб.

В целом прирост цены среднего лота по всем городам составил 2,1%, до 7 185 921 руб.

Фото: mobimg.b-cdn.net

А вот за I полугодие снижение цены 1 кв. м наблюдалось только в 4 городах, в остальных 66 она выросла.

Лидеры подорожания — Череповец (+16,9%), Владикавказ (+16,4%), Севастополь (+15,4%), Улан-Удэ (+14,4%), Липецк (+13,5%), Саранск (+13,4%), Самара (+12,1%), Курган (+11,1%), Симферополь (+11%) и Омск (+10,5%). 

Подешевели Краснодар (-6,2%), Сургут (-3,5%), Махачкала (-3,5%), Архангельск (-2%).

Рост цены московского «квадрата» составил 8%, подмосковного — 3,7%, петербургского — 3%.

Средняя цена метра новостроек по всем городам прибавила 6,1%.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

За полгода лот поднялся в цене в 60 городах, в 10 — подешевел.

Лидеры роста — Севастополь (+16,8%), Владикавказ (+16,5%), Самара (+14,1%), Нижний Тагил (+13,9%), Мурманск (+13,6%), Красноярск (+11,1%), Набережные Челны (+11%), Омск (+10,8%), Череповец (+10,8%), Курган (+10,1%) и Калуга (+10%). Снижение цены среднего лота за I полугодие показали Грозный (-6,1%), Архангельск (-5,3%), Махачкала (-3,2%), Владимир (-3,2%), Краснодар (-2,4%). (Полный список исследованных городов см. здесь)

Прибавление цены среднего лота за полгода в Москве составило 8,3%, Подмосковье — 6,1%, Санкт-Петербурге — 3,5%.

В целом по всем городам средняя цена квартиры на первичном рынке за I полугодие выросла на 5,3%.

Фото: mirkvartir.ru

Генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) отметил, что рост цен на новостройки за I полугодие текущего года оказался больше, чем за тот же период 2023-го, а количество городов с отрицательной динамикой цен — меньше.

«Несомненно, повлиял ажиотажный покупательский спрос в преддверии окончания льготной ипотеки, — пояснил эксперт и добавил: — Теперь главная интрига в том, как поведет себя рынок после 1 июля, когда эта программа прекратит свое действие».

Луценко предположил, что, скорее всего, застройщики постараются удерживать цены на прежнем уровне, но потом им придется все равно урезать ценники. Тем не менее, по его словам, одновременно будет сокращаться количество выводимых на рынок новых ЖК, создавая дефицит предложения, — и процесс падения цен будет весьма умеренным и постепенным.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Москве растет спрос на жилье бизнес-класса

Эксперты: продажи новостроек после 1 июля могут сократиться на 50%

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Минфин: катастрофы на рынке ипотеки из-за сворачивания госпрограмм не ожидается

Эксперты: столичные девелоперы сохранят свою активность независимо от ситуации со спросом и ценами

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Прогнозы экспертов о ценах на жилье во второй половине 2024 года

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья

Льготная ипотека завершается. Что будет после нее: мнение экспертов