Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не возводятся новые многоквартирные дома (МКД): отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.ngs.ru

Согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, в период с января по июнь этого года не было заключено ни одного договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в семи российских регионах:

• Карачаево-Черкесии,

• Мурманской области,

• Камчатском крае,

• Республике Тыва

• Еврейской автономной области,

• Магаданской области,

• Чукотском автономном округе.

Фото: www.siapress.ru

В большинстве из перечисленных субъектов РФ продажи по ДДУ прекратились после перевода отрасли на рельсы проектного (банковского) финансирования с аккумулированием средств дольщиков на эскроу-счетах — то есть с середины 2019 года.

В Магаданской области и на Чукотке новостройки с участием средств дольщиков перестали возводиться (а, соответственно, и продаваться) еще с 2016 года. В Карачаево-Черкесии — с начала текущего года.

Фото: www.yandex.ru

Эксперты признают, что в большинстве из вышеперечисленных регионов сложилась традиция жить в частных домах.

Тем не менее, они выделяют две другие основные причины, по которым здесь не появляются новые многоэтажки: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность жилищного строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.zel-city.ru

По оценочным данным Росстата, в семи упомянутых регионах на начало 2021 года проживали 2,2 млн человек, при этом растет население только в Туве, отметила директор по маркетингу девелоперской компании Талан Наталья Гарифуллина (на фото).

Фото: www.facebook.com

По расчетам генерального директора ПИК-Франшиза Егора Карченкова (на фото), если численность населения в регионе снижается более чем на 2% в год, то застройщикам (с их средним циклом строительства одного объекта в три года) не остается места для развития в таком регионе.

Кроме того, в упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, заметил эксперт.

Фото: www. moneyman.ru

По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, поэтому в современных реалиях проектного финансирования это обстоятельство не позволяет банкам выделить застройщикам кредитные средства.

Но даже если бы это стало возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта, сделав его убыточным, пояснил Карченков.

Фото: www.mvn.ru

Дополнительным фактором удорожания стройки и снижения маржи при отсутствии спроса являются сложные климатические условия в части рассматриваемых регионов, напомнил коммерческий директор ГК Страна Девелопмент Александр Гуторов (на фото).

Чтобы работа в регионе была интересна застройщику, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25—30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м,

Фото: www.rzn.info

Такое мнение высказал генеральный директор инвестиционно-строительной группы ИСГ Мармакс из Рязанской области Юрий Юров (на фото).

Как и другие эксперты, он не исключил того, что в зоне риска остановки продаж по ДДУ остаются и другие российские регионы — например, ряд областей Центрального федерального округа, где доходность девелоперов колеблется в районе 5—10%.

Фото: www.hrlider.ru

В едином институте развития жилищной сферы ДОМ.РФ проблему локальной стагнации долевого строительства пытаются решать с помощью ряда мер, сообщили РБК в пресс-службе госорганизации.

Одна из таких мер — заключение соглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В 2020 году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тувы и Карачаево-Черкесии.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Другие шаги ДОМ.РФ в этом направлении: 

• уже утвержденный проект по строительству арендного жилья в Магаданской области, по которому планируется возвести до 100 тыс. кв. м для улучшения жилищные условия молодых специалистов и расселения граждан из аварийного жилья;

• похожий проект в Мурманской области, где госкорпорация организует строительство арендного дома для работников бюджетной сферы и прорабатывает возможность привлечения инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Фото: www.rsport.ru

По мнению генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото), остановка долевого строительства в отдельных регионах России вызвано отсутствием спроса на него в условиях рыночной экономики.

«Я знаю эти регионы, мы с ними работаем, предлагаем им разные схемы удешевления себестоимости, запуска новых проектов, в том числе через инфраструктурные кредиты», — заявил Мутко на днях на встрече с журналистами.

Он также заметил, что решению данной проблемы будет способствовать планируемое Правительством создание Института пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие межрегиональных агломераций, объединяющих вместе экономические развитые и более слабые в этом отношении субъекты РФ.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Нехватка собственных средств у застройщиков в ближайшие годы может привести к двукратному падению объемов строительства

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

ДОМ.РФ: первые субсидии для поддержки низкомаржинальных жилищных проектов будут доступны застройщикам уже в апреле

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов       

Льготная программа для семей с детьми продлена до 2030 года, и Минфин раскрыл ее новые параметры. Как сообщили «Известиям» в ДОМ.PФ, лимит выдачи кредитов увеличен на 1,06 трлн руб., до конца июля 223,8 млрд руб. бюджетных ассигнований на текущий год будут распределены между банками.

Источник: ДОМ.РФ

СМИ продолжают выяснять у специалистов, как обновленная «Семейная ипотека» повлияет на рынок недвижимости.

Приведем ответы экспертов, которые они дали РБК в публикациях «Кто сохранит и кто потеряет право на «Семейную» ипотеку под 6%» и «Изменения в «Семейной ипотеке»: что будет с ценами на новостройки».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий ГОЛЕВ (на фото), коммерческий директор Optima Development:

— Изменение параметров «Семейной ипотеки» не приведет к снижению темпов выдачи кредитов. С одной стороны, почти половина потенциальных покупателей отсекается новыми условиями.

Но с другой, оставшиеся клиенты, вероятно, ускорят принятие решения о сделке, так как вырастут опасения дальнейшего ужесточения условий кредитования, в частности повышения ставки в рамках программы.

Фото: banki.ru

Инна СОЛДАТЕНКОВА (на фото), руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру:

— Категории граждан, для которых «Семейная ипотека» останется доступной, сузятся, но такие заемщики, безусловно, выиграют.

В текущих условиях ставка 6% позволит снизить ежемесячный платеж по кредиту, и это увеличивает шансы на одобрение ипотеки в условиях текущих «регуляторных» ножниц по размеру показателя долговой нагрузки.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— На рынок Москвы ужесточение параметров «Семейной ипотеки» окажет более серьезное влияние, чем непродление льготных кредитов под 8%. В первом полугодии более 40% заемщиков в столице использовали именно эту программу.

Примерно половина из них смогли оформить кредит благодаря наличию двух и более несовершеннолетних детей старше шести лет. Теперь эта категория клиентов остается без поддержки. В результате возможен временный спад продаж в массовом сегменте, зависимом от льготных программ.

При этом корректировка параметров «Семейной ипотеки» будет способствовать частичному перетоку спроса из «миллионников» в малые города. Цены в столицах на этом фоне могут и снизиться.

Фото: t.me/acraratingagency

Ирина НОСОВА (на фото), старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

— Строительство жилой недвижимости в малых городах в течение последних 30—35 лет практически отсутствует, поэтому потенциал для застройщиков там действительно есть. Цены на жилье в них подрастут, однако не теми темпами, что в «миллионниках».

Что касается больших городов и столиц, то застройщики сейчас начнут активно прорабатывать программы рассрочек с выплатой основной суммы к моменту завершения строительства. То есть когда надежда на снижение ставок будет гораздо выше. Это, на мой взгляд, и станет основной тенденцией текущего года.

Фото: telegram.org

Оксана РОМАНОВСКАЯ (на фото), топ-брокер Whitewill:

— Безусловно, новые условия благотворно повлияют на продажи в малых городах. Однако не думаю, что это сильно активизирует рост цен и строительство в этих регионах, потому что число покупателей, которые могут воспользоваться текущими условиями, ограничено.

На вторичный рынок корректировка госпрограммы существенно не повлияет. Скорее всего, будут продавать жилье только те, кто готов предложить наибольшую скидку.

А что касается аренды, то, безусловно, этот сегмент сейчас начнет активно расти, поскольку остается большой процент клиентов, отложивших покупку до лучших времен, то есть до снижения ставки ЦБ.

Фото: vk.com

Юрий НИКИТЧУК (на фото), руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании ГК Pioneer:

— Существует большая вероятность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании ЦБ. В результате большая часть граждан, которые не могут воспользоваться льготными кредитами, отложат процесс приобретения недвижимости.

Другими словами, основными драйверами продаж в ближайшие шесть месяцев будут «Семейная» и IT-ипотеки.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

Юрий БЕЛИКОВ (на фото), управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА:

— Новый дизайн «Семейной ипотеки» свидетельствует о том, что массовых льготных ипотечных программ в ближайшее время больше не будет, только адресные.

Сейчас ограничения соответствуют тем, что были установлены первоначально в рамках программы (при первом запуске она предоставлялась семьям с детьми, рожденными в период с 2018-го по 31 декабря 2023 года, то есть семьям с детьми младше шести лет — Ред.).

По сути, просто завершено действие послаблений, допускавших получение «Семейной ипотеки» гражданами с детьми в возрасте от шести до 18 лет. Это ожидаемое событие, оно говорит о признании властями сильных искажений на рынке жилой недвижимости, разогретом излишне стимулированным спросом.

Фото: vk.com

Игорь ЕФРЕМОВ (на фото), демограф:

— Любая программа, повышающая доступность жилья для семьи при рождении ребенка, помогает поддерживать рождаемость. Но оценить охват обновленной «Семейной ипотеки» крайне сложно.

Судя по статистике, в последние годы ею пользовались в среднем менее 200 тыс. семей в год. При сужении границ потенциальных пользователей программы таких должно стать в разы меньше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: С новыми параметрами адресность «Семейной ипотеки» повысилась

По поручению Президента «Семейная ипотека» продлена до 2030 года

Крупнейшие банки остановили выдачи «Семейной ипотеки»

Эксперты: приоритет по ипотеке на стороне семейных заемщиков

«Семейную ипотеку» под 6% могут распространить на жителей малых городов, регионы с низким уровнем строительства и ИЖС

Эксперты: покупатели жилья в столице начали переходить с льготной ипотеки на «Семейную» 

Эксперты: спрос на «Семейную ипотеку» удвоился

Эксперты: в I квартале 2024 года в столице выдали 8,5 тыс. семейных ипотек

Новые меры поддержки молодых семей, направленные на улучшение жилищных условий

Премьер-министр рассказал депутатам о запуске нового нацпроекта «Семья» и о продлении программы «Семейной ипотеки»