Однако, по мнению самих дольщиков, одной этой меры недостаточно.

Источник: www.realnoevremya.ru

Портал ЕРЗ неоднократно рассказывал о том, как в регионах для завершения проблемных долгостроев долевого строительства в качестве мер поддержки инвесторам предоставляют земельные участки, в том числе и находящиеся в федеральной собственности.

Напомним, что для упрощения решения проблем обманутых дольщиков в рамках реализации Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) предложило передавать региональным органам власти полномочия по управлению и распоряжению такими земельными участками. При этом власти субъектов должны аргументировать необходимость предоставления им таких участков.

После проведения в июле в Госдуме парламентских слушаний по защите прав дольщиков в АИЖК (который является агентом Российской Федерации по вовлечению в оборот федеральных земель), как рассказал его генеральный директор Александр Плутник, с запросом на предоставление федеральных участков обратились шесть регионов. В их число вошла и Республика Татарстан.

Привлекать земли планируется в рамках указов президента РТ о предоставлении земли инвесторам долгостроя без проведения торгов и о создании Республиканского фонда поддержки (РФП). Эти законодательные меры поддержки обозначены в дорожной карте по решению в РТ проблем обманутых дольщиков. Всего в региональный план-график, подписанный премьер-министром РТ Алексеем Песошиным и опубликованный на сайте Минстроя, включены 36 долгостроев, 11 из которых, судя по документу, планируется завершить в нынешнем году (хотя ранее власти республики говорили о шести объектах).

Как следует из информации с официального сайта РФП, эта организация создана «для оказания помощи лицам, пострадавшим от деятельности кредитных или иных финансовых организаций, а также лицам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, зарегистрированных на территории Татарстана».

Этой организации передаются участники земли, которые в Татарстане принято называть «компенсационными» или «инвестиционными». Практически вся земля, с помощью которой власти намерены решить проблемы обманутых дольщиков, находится в одном месте: в казанском Аракчино.

В концепции развития этой территории рассмотрены все базовые варианты ее застройки, включая многоэтажную застройку, предложенную Татфондбанком, а также учтено мнение крупнейших коммерческих застройщиков, девелоперов и риэлторов республики. Проанализировав ситуацию, специалисты пришли к выводу, что оптимальной моделью развития участка является смешанная застройка с предпочтением индивидуального жилищного строительства.

Фото: www.tetyushy.ru

«Этот вариант является наиболее целесообразным в сравнении с другими по величине доходности, скорости реализации и минимальному вмешательству в природный каркас района, — пояснили в РФП. Согласно концепции, предложенной Фондом, предлагаемая застройка территории позволит получить не менее 12 млрд руб. для оказания поддержки гражданам, пострадавшим от недобросовестных организаций, включая застройщиков.

На участке уже начались подготовительные работы, направленные на повышение его первоначальной стоимости за счет подведения коммуникаций и обеспечения всей необходимой инфраструктурой.

Для строительства на территории Аракчино республика уже выделила РФП 760 га, а недавно, как сообщили местные СМИ, к этой земле добавился еще один участок в 17,7 га. «Этот участок находится в муниципальной собственности и рассматривается в качестве актива, передаваемого инвестору на условиях завершения строительства проблемных домов дольщиков, — пояснили в РФП. — Кроме того, кабинетом министров РТ, исполкомом Казани и РФП рассматривается вопрос о выделении дополнительного участка, принадлежащего фонду, потенциальному инвестору с целью обеспечения завершения строительства большего количества проблемных домов дольщиков».

Фото: www.kommersant.ru

Между тем члены инициативных групп дольщиков проблемных объектов Татарстана считают, что для завершения долгостроев одной землей не обойтись. По их мнению, нужны преференции в виде государственных подрядов, чтобы строители могли заработать на одном объекте и за счет части этих средств достроить проблемные. В числе прочих вариантов предлагается привлечь строительные компании из других регионов, которые ради вхождения на строительный рынок Татарстана готовы помочь местным обманутым дольщикам.

Впрочем, конкретная модель оказания Фондом поддержки обманутым участникам долевого строительства еще не выбрана, и поэтому в РФП заявления от дольщиков пока не принимают, в отличие от заявлений пострадавших вкладчиков банков.

СПРАВКА ЕРЗ

План-график (дорожная карта) по решению проблем обманутых дольщиков, размещенный на сайте Минстроя России 28.09.2017 г., содержит сведения о 39 проблемных объектах в Республике Татарстан, в том числе:

18 домов застройщика ГК Фон — ЖК Молодежный, г. Казань (5 домов), ЖК Яшьлек, г. Набережные Челны (4 дома), ЖК МЧС, г. Казань (5 домов), ЖК Симфония, г. Казань (3 дома), дом по ул. Юлиуса Фучика, г. Казань;

6 домов застройщика «СтройКом» в Пестречинском р-не — ЖК Мкр Яшьлек;

6 домов в г. Казани застройщика «Свей» (Маг-Строй) — 4 дома по ул. Четаева, дом по ул. Достоевского, дом по ул. Заслонова;

по 1 дому (всего 8 домов) застройщиков Вектр, Инерт Добыча, Универсальное строительство, Стройинвест, Веха, ИЧП «Йолдыз», Гарантконтиненталь-сервис, ПСК Камстройсервис;

1 дом застройщика «Инновационно-технический центр», входящего в ГК 7Я. Это введенный в эксплуатацию дом в г. Казани, ул. Галимджана Баруди, 4 (разрешение на ввод в эксплуатацию RU 16301000-54-2016), в котором возникла проблема с передачей квартир.

Не включены в перечень проблемных объектов 2 дома застройщика «Свей» (Маг-Строй) в г. Казани по ул. Чистопольская, 61 и ул. Четаева, д. 3/15, в отношении которых в феврале 2017 года сообщалось о наличии граждан, чьи права нарушены. Вероятно, данные дома достроены.

Другие публикации по теме:

Шесть регионов попросили АИЖК предоставить им участки для решения проблем обманутых дольщиков

Какую льготу в Удмуртии получат инвесторы, достраивающие проблемные объекты

Губернаторы включаются в решение проблем обманутых дольщиков

За достройку проблемного объекта долевого строительства — земельный участок без торгов

АИЖК передало тюменским властям 141 га земли для решения проблем обманутых дольщиков

250 новых квартир обманутым тюменским дольщикам в обмен на участок земли площадью более 140 га

17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.

Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.

Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.

18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.

Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.

Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.

Фото: www.polinov.ru

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Фото: www.edsro.center

Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.

На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Фото: www.anspb.ru

При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.

Фото: www.amgkh.ru

Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.

Другие публикации по теме:

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения