Так считают эксперты «Метриум Групп», проанализировавшие поправки в 214-ФЗ, ужесточающие работы девелоперов в переходный период.

Фото: www.magspace.ru   

Застройщиков ждут полтора-два года плавной адаптации к новым правилам работы на рынке, и в течение этого срока роста цен на жилье не предвидится. Но спустя два года, «когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен». Такой прогноз высказали эксперты «Метриум Групп».

По мнению аналитиков, с рынка жилищного строительства постепенно уйдет часть некрупных застройщиков, которые не выдержат ужесточающих условий обновленного 214-ФЗ.    

Фото: www.kr-gazeta.ru

Всего этих условий, по большому счету, пять, делает вывод агентство:

1. переход на счета эскроу (обязательный с 1 июля 2019 года) предполагает обременение застройщика на весь период строительства объекта банковским кредитом с процентной ставкой 3% годовых на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах и не ниже 10—12% — на остальную сумму кредита;
2. введение понятия «специализированный застройщик» — организация, обязанная иметь свыше 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м., отсюда трудность вхождения на рынок новых игроков;
3. над расходами застройщика устанавливается банковский контроль, банк получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве (например, все административные расходы застройщика не должны превышать 10% от стоимости строительства);
4. общая сумма авансовых платежей застройщика; генподрядчику не должна превышать 30% от проектной стоимости;
5. запрет на выдачу застройщику заключения о его соответствии 214-ФЗ, если он запоздал более чем на три месяца с вводом в эксплуатацию хотя бы одного из своих объектов (что чревато пробуксовкой больших объемов строительства из-за одного из-за просроченного объекта).

В недавнем интервью управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото) уточнила свой осторожный прогноз относительно того, как изменения в 214-ФЗ повлияют на жилищное строительство в ближайшие годы. «Введение безальтернативного проектного финансирования и заморозка средств покупателей на эскроу-счетах приведет к тому, что отрасль попадает в зависимость от банковской сферы и кредитно-денежной политики», — заявила она.

Чтобы не вовлечь отрасль в чрезмерно жесткую зависимость от банковского сектора (сегодня, по расчетам Марии Литинецкой, требуется не менее 2 трлн руб. для замещения средств дольщиков, а риски жилищного строительства из-за низкого спроса остаются высокими) банковское и долевое финансирование должны сосуществовать параллельно друг другу еще минимум 3—5 лет, считает эксперт.

Фото: www.vestikavkaza.ru

С тем, что речь идет о триллионах рублей, согласны и сами застройщики. «Смотрите, у нас сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 трлн руб., — аргументирует владелец «Корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. — Закончить эти проекты — нужно еще примерно 1,3 трлн руб. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600—700 млрд руб., собственного капитала застройщиков — тоже на 700 млрд руб. Итого вся стройка оценивается в 6 трлн, из них 1,4 трлн — это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2—3 года», — резюмирует топ-менеджер.  

Фото: www.applicature.com 

Другие публикации по теме:

Стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составить порядка 5 тыс. руб. в месяц

Росреестр зарегистрировал первую сделку Брусники с использованием счета эскроу

Леонид Казинец: Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2—3 года

В Госдуму внесен законопроект, позволяющий банку выпускать облигации под обязательства застройщика перед дольщиком

Владимир Якушев: Банкам, застройщикам и властям на местах нужно наладить открытый диалог

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Об этом в интервью ТАСС рассказал председатель правления ПАО «Банк ДОМ.РФ» Артем Федорко.

Фото: www. domrfbank.ru

«В настоящее время в банке находятся на рассмотрении более 400 проектов, и мы видим, что рост числа заявок на проектное финансирование начался после нового года», — проинформировал руководитель Артем Федорко (на фото ниже).

Говоря об условиях проектного финансирования, разработанных в банке, топ-менеджер отметил: «Несмотря на то что продукт был готов еще в прошлом году, большого спроса со стороны рынка мы не видели. Потому что по старым правилам была возможность привлекать средства дольщиков, за которые не нужно платить банковский процент».

Фото: Петр Ковалев / ТАСС

Однако в последние месяцы эта тенденция сменилась другой. «В связи с поправками, которые внесены в законодательство, с 1 января мы видим существенный всплеск интереса к продукту проектного финансирования со стороны застройщиков, — отметил руководитель банка, уточнив: — Рост числа заявок на проектное финансирование начался преимущественно после Нового года».

При этом он напомнил, что у застройщиков есть возможность уже сейчас работать по новым правилам, и некоторые идут именно по этому пути. Как рассказал Артем Федорко, в настоящее время в банке находятся на рассмотрении более 400 проектов. «Думаю, что этот объем существенно увеличится ближе к середине года», — дал прогноз топ-менеджер.

Фото: www.god2018.org

Говоря о критериях при принятии решения об открытии счетов эскроу и начале проектного финансирования того или иного девелопера, Артем Федорко пояснил: «Новая модель состоит в том, что анализируется не застройщик, а сам проект, его экономика».

Такой подход к финансированию он назвал «более современным», отметив, что «для застройщиков он является тоже более привлекательным». «Проекты разные, у них разная экономика, и застройщики могут получить по своим лучшим проектам более выгодные условия и иметь либо лучшую экономику, либо предложить более низкие цены. Мы полностью поддерживаем переход к новым правилам», — резюмировал глава дочерней кредитно-финансовой организации ДОМ.РФ.

Фото: www.applicature.com

Проектное финансирование с использованием эскроу-счетов устроено так, что процентная ставка зависит от ряда параметров, напомнил Артем Федорко. От качества самого проекта, от стратегии застройщика по темпам продаж. Помимо этого она зависит от того, как застройщик выстраивает свою стратегию реализации, с каким темпом продает квартиры и с каким темпом наполняются эскроу счета.

По той части кредитной линии, которая не обеспечена эскроу счетами, застройщик имеет базовую ставку кредитования, уточнил топ-менеджер. По его словам, сегодня среднерыночная ставка по проектному финансированию по необеспеченной части для застройщиков составляет около 11—12%.

Фото: www.itd3.mycdn.me

По той же части, которая обеспечена счетами эскроу, то есть реальными продажами гражданам, финансирование предоставляется по специальной ставке. «У разных банков она разная, но порядок цифр где-то на уровне 5—6%, то есть это доступное финансирование, которое позволяет улучшать экономику проектов», — заключил Артем Федорко.

Он выразил мнение, что «отрасль готова к переходу на проектное финансирование», подчеркнув, что к этой работе готовы обе стороны: и банки, и застройщики. От банков новый механизм требует разработки новых продуктов, кредитных конвейеров, модели оценки рисков, бизнес-процессов анализа заявок.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

А чтобы девелоперы научились работать с банками и соответствовать требованиям кредитных организаций, ДОМ.РФ разработал и утвердил стандарты деятельности застройщиков.

«Это свод лучших практик, лучшего опыта работы по проектному финансированию, — пояснил Артем Федорко. — Это документ не обязательный к применению, скорее, некое подспорье застройщикам: каким образом организовывать работу, как выстраивать взаимодействие с банком для того, чтобы гарантированно и с минимальными рисками получать одобрение по проектному финансированию».

Фото: www.advertology.ru

Другие публикации по теме:

Уставный капитал Банка ДОМ.РФ увеличат на 15 млрд руб.

Какие объекты можно будет строить без использования эскроу-счетов, детально выяснится до 1 мая

Виталий Мутко: Строительный спецбанк, создающийся на базе ДОМ.РФ, может быть привлечен к завершению долгостроев

Минстрой: спецбанк для застройщиков ускорит переход на проектное финансирование

«Российский капитал» сменил название на «Банк ДОМ.РФ

Роскап демонстрирует умеренный уровень финансовой стабильности

ДОМ.РФ с «Роскапом» держат пятую позицию в ипотечном рейтинге

«Российский капитал» предложил новый продукт для проектного финансирования застройщиков