Так считают эксперты «Метриум Групп», проанализировавшие поправки в 214-ФЗ, ужесточающие работы девелоперов в переходный период.

Фото: www.magspace.ru   

Застройщиков ждут полтора-два года плавной адаптации к новым правилам работы на рынке, и в течение этого срока роста цен на жилье не предвидится. Но спустя два года, «когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен». Такой прогноз высказали эксперты «Метриум Групп».

По мнению аналитиков, с рынка жилищного строительства постепенно уйдет часть некрупных застройщиков, которые не выдержат ужесточающих условий обновленного 214-ФЗ.    

Фото: www.kr-gazeta.ru

Всего этих условий, по большому счету, пять, делает вывод агентство:

1. переход на счета эскроу (обязательный с 1 июля 2019 года) предполагает обременение застройщика на весь период строительства объекта банковским кредитом с процентной ставкой 3% годовых на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах и не ниже 10—12% — на остальную сумму кредита;
2. введение понятия «специализированный застройщик» — организация, обязанная иметь свыше 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м., отсюда трудность вхождения на рынок новых игроков;
3. над расходами застройщика устанавливается банковский контроль, банк получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве (например, все административные расходы застройщика не должны превышать 10% от стоимости строительства);
4. общая сумма авансовых платежей застройщика; генподрядчику не должна превышать 30% от проектной стоимости;
5. запрет на выдачу застройщику заключения о его соответствии 214-ФЗ, если он запоздал более чем на три месяца с вводом в эксплуатацию хотя бы одного из своих объектов (что чревато пробуксовкой больших объемов строительства из-за одного из-за просроченного объекта).

В недавнем интервью управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото) уточнила свой осторожный прогноз относительно того, как изменения в 214-ФЗ повлияют на жилищное строительство в ближайшие годы. «Введение безальтернативного проектного финансирования и заморозка средств покупателей на эскроу-счетах приведет к тому, что отрасль попадает в зависимость от банковской сферы и кредитно-денежной политики», — заявила она.

Чтобы не вовлечь отрасль в чрезмерно жесткую зависимость от банковского сектора (сегодня, по расчетам Марии Литинецкой, требуется не менее 2 трлн руб. для замещения средств дольщиков, а риски жилищного строительства из-за низкого спроса остаются высокими) банковское и долевое финансирование должны сосуществовать параллельно друг другу еще минимум 3—5 лет, считает эксперт.

Фото: www.vestikavkaza.ru

С тем, что речь идет о триллионах рублей, согласны и сами застройщики. «Смотрите, у нас сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 трлн руб., — аргументирует владелец «Корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. — Закончить эти проекты — нужно еще примерно 1,3 трлн руб. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600—700 млрд руб., собственного капитала застройщиков — тоже на 700 млрд руб. Итого вся стройка оценивается в 6 трлн, из них 1,4 трлн — это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2—3 года», — резюмирует топ-менеджер.  

Фото: www.applicature.com 

Другие публикации по теме:

Стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составить порядка 5 тыс. руб. в месяц

Росреестр зарегистрировал первую сделку Брусники с использованием счета эскроу

Леонид Казинец: Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2—3 года

В Госдуму внесен законопроект, позволяющий банку выпускать облигации под обязательства застройщика перед дольщиком

Владимир Якушев: Банкам, застройщикам и властям на местах нужно наладить открытый диалог

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

К такому выводу пришел РБК, сопоставив сумму страховых выплат и стоимость квартир на первичном рынке.

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Авторы публикации напомнили, что размер страховки по эскроу в 10 млн руб. был установлен в 2019 году при переходе на проектное финансирование. И он до сих пор не менялся, хотя новостройки за пять лет существенно подорожали.

«Страховка нужна, если что-то случится с банком, где открыт счет эскроу, — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото ниже) и уточнил: — Например, у него будет отозвана лицензия, или он обанкротится, после чего ЦБ введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов».

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Сегодня средняя стоимость квартир в российских новостройках, по данным Яндекс Недвижимости, не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат.

Но в крупных городах с активным рынком ситуация иная. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.

В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках

Источники: РБК, Яндекс Недвижимость

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, в Сочи доля более дорогих лотов в предложении на начало декабря составляла 72%, в Москве — 64%.

В этих городах страховой выплаты хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости однокомнатной квартиры, а треть потраченных на приобретение средств будет потеряна. В Санкт-Петербурге, где цены ниже, в среднем «не вернется» 3%.

При покупке на первичном рынке двухкомнатной квартиры к группе добавились Казань и Нижний Новгород. При наступлении страхового случая в этих городах можно потерять до 60% от стоимости «двушки».

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В случае трехкомнатных квартир список расширился до 13 городов, в которых средние цены превышают 10 млн руб.

Несмотря на то что прецедентов по выплате страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для изменения лимита компенсаций.

В августе на совещании с членами Правительства РФ, глава регулятора Эльвира Набиуллина (на фото ниже) предложила увеличить лимит страхового возмещения втрое, до 30 млн руб.

Фото: cbr.ru

Если это произойдет, то в большинстве городов проблема исчезнет. Но не везде.

По информации bnMAP.pro, в начале декабря квартиры в новостройках дороже 30 млн руб. продавались:

• в Сочи, где их доля составляла 26,3%;

• в Москве — 19%;

• в Санкт-Петербурге — 5%;

• в Казани — 3%;

• в Нижнем Новгороде — 2,2%.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Такое жилье также есть во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе, Краснодаре, Воронеже, Челябинске и Красноярске (менее 1%).

Впрочем, пока лимит страховых компенсаций остается на старом уровне в 10 млн руб., поскольку предложение ЦБ до сих пор не принято, резюмировал РБК.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о системе жилищных сбережений граждан

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов