Рейтинговое агентство АКРА исследовало, как сокращение программ жилищного кредитования с господдержкой влияет на российских девелоперов.

Фото: acra-ratings.ru

Аналитики напомнили, что льготная ипотека была запущена в апреле 2020 года, чтобы предотвратить возможный кризис в строительной отрасли, которая уже переживала спад и столкнулась с новой угрозой в виде пандемии.

Объем ввода жилья в России

Источники: Росстат, АКРА

В результате с 2021-го по 2024-й существенно вырос спрос на новостройки, и ускорились темпы строительства.

Среднегодовой объем ввода жилья в этот период составлял 103 млн кв. м, что на 29% превышает показатель предыдущих четырех лет.

Доля продаж жилья по ипотеке с господдержкой в общем объеме продаж жилой недвижимости

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Влияние ипотеки с господдержкой на доходы строительных компаний велико.

Уже в год ее запуска она заняла в продажах 23%, а в первой половине 2024-го достигла рекордных 73%.

Структура продаж жилья по ипотечным программам с господдержкой

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Наибольшей популярностью у заемщиков пользовались массовая программа на новостройки и «Семейная ипотека».

Использование ипотечных программ с господдержкой в разных субъектах РФ с 2020-го по 2024 год

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

За время действия льготных жилищных кредитов более половины из них, выданных в обеих столицах, относились к программам, которые на данный момент отменены.

Так, по льготной и IT-ипотеке в Москве было предоставлено 57% займов, в Санкт-Петербурге — 59%.

Объем выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб.

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Согласно информации специалистов, в июле — сентябре 2024-го объем продаж по программам с господдержкой составил 1 174 млрд руб., что на 48% ниже показателя января — июня.

За весь год продажи с льготной ипотекой достигли 3 430 млрд руб. (-29% по сравнению с рекордным итогом 2023-го).

Реализация квартир в строящихся домах в Российской Федерации

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

В 2025 году эксперты АКРА не ожидают существенного падения цен на рынке жилой недвижимости. Застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом. В сложившихся условиях они занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты.

С начала 2023 года доля нераспроданных площадей находится в диапазоне 43% — 45%, и, по данным на конец 2024-го, агентство не наблюдает заметного увеличения.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

В то же время устойчивость цен не гарантирует компаниям стабильность денежных потоков. В сценарии, предусматривающем сохранение высокой ключевой ставки ЦБ, сокращение продаж девелоперов за 2025 год может составить до 20% относительно уровня 2024-го.

Серьезной проблемой для застройщиков является резкое падение спроса на фоне высоких темпов строительства. В такой ситуации они столкнутся с высокими затратами на обслуживание проектных долгов из-за низкой заполняемости счетов эскроу.

Объем строящегося жилья в РФ по плановым срокам ввода на 01.02.2025

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Существенного изменения показателя распроданности относительно строительной готовности по проектам с плановыми сроками ввода в 2025—2026 годах не наблюдается, но некоторое нарушение баланса уже есть.

В зоне риска, прежде всего, находятся компании, которые, несмотря на негативные рыночные сигналы и жесткую денежно-кредитную политику ЦБ, проявляли чрезмерный оптимизм, активно наращивали корпоративный долг, резюмировали эксперты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Владимир Ресин: Любой кризис всегда проверяет существующую систему на прочность и заставляет двигаться вперед

Правительство РФ возобновило работу подкомиссии по повышению устойчивости отраслей, в том числе строительной

Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками

Столичный девелопер назвал новые вызовы рынка новостроек

Марат Хуснуллин: До 2030 года необходимо построить 663 млн кв. м жилья

Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году

Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач Сбера находится на рекордном уровне — 65%

Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 года

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

Эксперты: около 70% введенного в эксплуатацию жилья все еще находится на балансе девелоперов

В последнее время активно обсуждаются темы перегретости жилищного рынка и существования так называемого ценового пузыря. В качестве основного аргумента приводится разрыв в стоимости «первички» и «вторички». Изучив ситуацию, аналитики Домклик пришли к выводу, что на самом деле это не совсем так.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Основное опасение, напомнили специалисты, заключается в том, что заемщик, приобретая квартиру в новостройке, рискует оказаться в трудном положении. Если он не сможет оплачивать ипотеку, то средств, полученных от продажи квартиры на вторичном рынке, будет недостаточно для погашения кредита.

Согласно последним данным, разница в стоимости составляет почти 50%. Но насколько эта цифра отражает реалии? Действительно ли квартира при перепродаже теряет в цене столь большой процент?

Источник: Домклик

Есть несколько причин, по которым готовое жилье стоит дешевле, чем новое. Самая главная из них — год постройки.

В проданных в 2024 году квартирах из советского фонда 1 кв. м стоил 92 тыс. руб. Если жилье было сдано после 2000-го, то уже 133 тыс. руб. А в домах, построенных в последние шесть лет, «квадрат» стоил 151 тыс. руб., что составляет равно 93% от средней стоимости «первички».

Безусловно, если кто-то купит квартиру в только что сданном доме и тотчас попытается продать ее как вторичное жилье, он, скорее всего, вынужден будет предоставить дисконт.

Источник: Домклик

С течением же времени квартира только дорожает, и уже через год-два, она будет стоить больше, чем при покупке у застройщика.

Так, если бы кто-то с 2019-го по 2023 год приобретал ежегодно по одной квартире, тратя на это 10 млн руб., то в 2024-м он смог бы их продать за 78 млн руб. А если при этом он еще сделал евроремонт — то за 92 млн. руб.

В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.

Источник: Домклик

Новостройки лишь относительно недавно стали стоить дороже готового жилья. До конца 2019 года цены на них и «вторичку» росли примерно одинаковыми темпами. Только с 2020-го разрыв начал увеличиваться.

После запуска массовой льготной ипотеки покупка «квадрата» на первичном рынке стала обходиться покупателю дешевле, чем в уже построенных домах. В результате в этом сегменте вырос спрос, а вслед за ним и цены.

Источник: Домклик

Вторым фактором, повлиявшим на динамику стоимости готового жилья, стал резкий рост ключевой ставки ЦБ, после чего цены на «вторичку» начали расти более или менее равномерно, независимо от года постройки дома.

Таким образом, ипотечные заемщики старались снизить свои расходы за счет выбора более дешевых вариантов. Спрос на «свежую вторичку» упал, а ее стоимость уже не могла расти теми же темпами, что и раньше, резюмировали аналитики Домклик.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В феврале цена 1 кв. м в новостройках снизилась на 1%, а на вторичном рынке увеличилась на 0,8%

Рынок вторичной недвижимости держат продажи за «живые» деньги

Семейную ипотеку распространили на «вторичку» в городах с низким уровнем строительства

В феврале готовое жилье подешевело лишь в трех крупных российских городах

Ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем за два года увеличился

Эксперт: квази-льготная ипотека довела рынок недвижимости до «эффекта Мерседеса»

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок

Эксперты: разница между ценами на новое жилье в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достигла рекорда

В апреле условия льготной ипотеки распространят на вторичное жилье