Рейтинговое агентство АКРА исследовало, как сокращение программ жилищного кредитования с господдержкой влияет на российских девелоперов.

Фото: acra-ratings.ru

Аналитики напомнили, что льготная ипотека была запущена в апреле 2020 года, чтобы предотвратить возможный кризис в строительной отрасли, которая уже переживала спад и столкнулась с новой угрозой в виде пандемии.

Объем ввода жилья в России

Источники: Росстат, АКРА

В результате с 2021-го по 2024-й существенно вырос спрос на новостройки, и ускорились темпы строительства.

Среднегодовой объем ввода жилья в этот период составлял 103 млн кв. м, что на 29% превышает показатель предыдущих четырех лет.

Доля продаж жилья по ипотеке с господдержкой в общем объеме продаж жилой недвижимости

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Влияние ипотеки с господдержкой на доходы строительных компаний велико.

Уже в год ее запуска она заняла в продажах 23%, а в первой половине 2024-го достигла рекордных 73%.

Структура продаж жилья по ипотечным программам с господдержкой

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Наибольшей популярностью у заемщиков пользовались массовая программа на новостройки и «Семейная ипотека».

Использование ипотечных программ с господдержкой в разных субъектах РФ с 2020-го по 2024 год

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

За время действия льготных жилищных кредитов более половины из них, выданных в обеих столицах, относились к программам, которые на данный момент отменены.

Так, по льготной и IT-ипотеке в Москве было предоставлено 57% займов, в Санкт-Петербурге — 59%.

Объем выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб.

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Согласно информации специалистов, в июле — сентябре 2024-го объем продаж по программам с господдержкой составил 1 174 млрд руб., что на 48% ниже показателя января — июня.

За весь год продажи с льготной ипотекой достигли 3 430 млрд руб. (-29% по сравнению с рекордным итогом 2023-го).

Реализация квартир в строящихся домах в Российской Федерации

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

В 2025 году эксперты АКРА не ожидают существенного падения цен на рынке жилой недвижимости. Застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом. В сложившихся условиях они занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты.

С начала 2023 года доля нераспроданных площадей находится в диапазоне 43% — 45%, и, по данным на конец 2024-го, агентство не наблюдает заметного увеличения.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

В то же время устойчивость цен не гарантирует компаниям стабильность денежных потоков. В сценарии, предусматривающем сохранение высокой ключевой ставки ЦБ, сокращение продаж девелоперов за 2025 год может составить до 20% относительно уровня 2024-го.

Серьезной проблемой для застройщиков является резкое падение спроса на фоне высоких темпов строительства. В такой ситуации они столкнутся с высокими затратами на обслуживание проектных долгов из-за низкой заполняемости счетов эскроу.

Объем строящегося жилья в РФ по плановым срокам ввода на 01.02.2025

Источники: ДОМ.РФ, АКРА

Существенного изменения показателя распроданности относительно строительной готовности по проектам с плановыми сроками ввода в 2025—2026 годах не наблюдается, но некоторое нарушение баланса уже есть.

В зоне риска, прежде всего, находятся компании, которые, несмотря на негативные рыночные сигналы и жесткую денежно-кредитную политику ЦБ, проявляли чрезмерный оптимизм, активно наращивали корпоративный долг, резюмировали эксперты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Владимир Ресин: Любой кризис всегда проверяет существующую систему на прочность и заставляет двигаться вперед

Правительство РФ возобновило работу подкомиссии по повышению устойчивости отраслей, в том числе строительной

Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками

Столичный девелопер назвал новые вызовы рынка новостроек

Марат Хуснуллин: До 2030 года необходимо построить 663 млн кв. м жилья

Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году

Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач Сбера находится на рекордном уровне — 65%

Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 года

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

Эксперты: около 70% введенного в эксплуатацию жилья все еще находится на балансе девелоперов

Количество выданных ипотечных кредитов по итогам года может опуститься на уровень восьмилетней давности до 0,8 млн — 1 млн ссуд, что на 30% — 40% ниже значения 2024-го. Такой прогноз рейтингового агентства НКР опубликовал РБК.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

В денежном выражении, по оценке аналитиков, объемы снизятся менее существенно: на 25% — 30%, до 3,3 трлн руб. — 3,7 трлн руб. При этом более 80% предоставленных жилищных займов будет приходиться на льготные программы, прежде всего на «Семейную ипотеку».

Более сильное падение сдержит рост среднего чека до 4,0 млн руб. — 4,2 млн руб. против 3,7 млн руб. в 2024 году, а ежемесячный платеж может впервые пересечь отметку в 35 тыс. руб., увеличившись за год на 13%.

Прогноз НКР предполагает отсутствие новых макрошоков и сохранение жестких денежно-кредитных условий в течение всего 2025 года.

Фото: raexpert.ru

Ведущий аналитик по банковским рейтингам Эксперт РА Алексей Кирюхин (на фото) назвал две основные причины сжатия ипотечного рынка: высокие ставки и ограничение государственной поддержки.

При этом сокращение объема досрочных погашений на фоне высоких ставок по депозитам окажет, по его мнению, поддержку динамике ипотечного портфеля, который по итогам года увеличится на 5%, до 21,1 трлн руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Кроме того, снижение выдач произошло после ужесточения регулирования рынка. В 2023—2024 годах ЦБ с помощью макропруденциальных надбавок по наиболее рискованным кредитам усиливал давление на капитал банков.

Следующий фактор — рассрочка от застройщиков. Этот инструмент уже стал весьма популярным, и если не будет законодательных ограничений, то значительная часть покупателей продолжит выбирать именно его, а не рыночную ипотеку.

Фото: t.me/acraratingagency

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) отметила еще такой момент, как снижение ценовой доступности жилья и, соответственно, спроса на банковские кредиты.

Из аналитической записки специалистов НКР следует, что выдачи ипотеки должны начать восстанавливаться, если во второй половине года ключевая ставка ЦБ опустится до 15% — 16%, а рыночные — ниже 20%.

С этим согласны и Алексей Кирюхин, и Ирина Носова.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Ипотека сильно отстает от прошлогодних показателей

Сергей Гаврилов (Госдума): Спрос зависит от платежеспособности населения, а не от объемов строящегося жилья

Доля льготной ипотеки в марте достигла почти 90%

Эльвира Набиуллина: Чтобы жилье стало более доступным, доходы граждан должны опережать рост цен

Когда ставки по ипотеке запредельно высокие, покупатели выбирают рассрочку от застройщика

Российским банкам, нарушающим ипотечный стандарт, грозят санкции

Банки все чаще стали отказывать клиентам в выдаче ипотеки

Эксперты: ставки по ипотеке снизятся до 15% не раньше 2026 года

Эксперты: девелоперы перестроились с массовой льготной ипотеки на рассрочки и продолжают зарабатывать

Эльвира Набиуллина: Мы против того, чтобы поддерживать ипотечный спрос за счет ущемления интересов заемщика