О том, как петербургская компания, появившаяся на рынке жилищного строительства в 2010 году, успела превратиться в девелопера, формирующего и задающего тренды на этом рынке, порталу рассказал руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

  

  

— Василий Геннадьевич, расскажите немного о компании LEGENDA Intelligent Development (19-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга), ее специализации, экономических результатах?

— Когда нас просят как-то охарактеризовать себя как девелопера, мы шутим, что для рынка мы — «загадочный зверёк». С 2012 года, когда LEGENDA вышла со своим первым проектом, на нас смотрели, как на интересный эксперимент и следили за нами с большой долей скепсиса.

  

Ул. Оптиков, 34, г. Санкт-Петербург

  

Поскольку наша отрасль очень консервативна и даже ретроградна, мало кто всерьез воспринимал новую «бутиковую» компанию, которая была во всем не похожа на остальной рынок. Другие подходы, другие принципы работы, совершенно иной продукт и его позиционирование. Думаю, сейчас, по прошествии пяти лет, на нас смотрят совершенно по-другому.

   

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

   

Мы — идеологические лидеры отрасли, и этот статус мы не присвоили себе сами, а заслуженно получили от рынка, чем очень гордимся. Сейчас LEGENDA — это компания, формирующая и задающая тренды, создавшая новый класс жилья smart, первой внедряющая новые подходы и технологии в девелопменте, и речь не только о строительных технологиях, но и о передовых инструментах в маркетинге, финансах, управлении. Нас копируют, на нас ориентируются, к нам едут посмотреть и перенять опыт, к нам обращаются за уникальной экспертизой.

  

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

 

При этом мы никогда не стремились быть лидерами в контексте объемов. LEGENDA сознательно выбрала путь «нишевого» девелопера. На данный момент у нас 3 построенных объекта в сегментах smart и premium, еще 5 объектов в разных стадиях реализации (2 крупных smart-проекта сдаются в этом году), еще несколько проектов в ближайших планах.

По результатам прошлого года продажи принесли нам порядка 7 млрд руб. Наш уникальный продукт позволяет нам продавать с беспрецедентной премией к рынку — до 30—40% в зависимости от локации. 

   

Комендантский проспект, 54, г. Санкт-Петербург

  

— По данным сайта ЕРЗ компания не сдала ни одного квадратного метра в прошлом году. Чем Вы это объясните?

— Как я уже сказал выше, мы — нишевой девелопер со сравнительно небольшой адресной программой. С этим связана неравномерная сдача по годам.

Если в 2017 году сданных объектов не было, то в этом году сдаются сразу два крупных объекта: LEGENDA Дальневосточного и первая очередь первого smart-квартала LEGENDA Комендантского. Их площадь порядка 200 тыс. кв. м, и это уже — значительный в контексте рынка объем. Следующие сдачи у нас планируются на 2020 год в объеме примерно 190 тыс. кв. м.  

  

Комендантский проспект, 58, г. Санкт-Петербург

  

— Недавно LEGENDA выпустила облигации на 2 млрд руб. Что заставило вашу компанию пойти на такой шаг?

— Мы приняли это решение больше двух лет назад. Поэтому для нас размещение облигационного займа стало результатом последовательных целенаправленных действий.

LEGENDA всегда развивалась по собственной стратегии, порой вопреки принятым в отрасли правилам. Мы всегда стремились минимально зависеть от текущей рыночной конъюнктуры и реализовывать собственную политику, в том числе финансовую. Это позволяло не зависеть только от денежного потока, связанного с текущими продажами.

   

Ул. Оптиков, 34, входная группа

  

После нашего размещения многие коллеги из отрасли звонили с просьбой поделиться, как нам это удалось, и дать совет, каким образом повторить наш успех. Мы объясняли, что на рынок публичных заимствований невозможно «запрыгнуть». Нужна длительная подготовка. И если девелопер за последние несколько лет ничего не предпринимал, чтобы стать более прозрачным и публичным, то сейчас шансы повторить наш опыт у него будут стремиться к нулю.

 

— Как следует из материалов СМИ, проценты по облигациям составляют 14% годовых, что превышает ставки конкурентов, которые колеблются в диапазоне от 9 до 13%. Чем Вы объясните такую величину процента? Согласны ли Вы с утверждениями экспертов, что большая ставка — это и больший риск, и что у компаний, которые заявляют такие ставки, выше долговая нагрузка и меньшая информационная прозрачность?

  

Ул. Оптиков, 34, места общего пользования

   

— Для любого специалиста очевидно, что размер ставки — понятие относительное. Нельзя сравнивать ставку дебютного займа компании третьего эшелона со ставкой девелоперов-гигантов, давно присутствующих на этом рынке.

Если посмотреть на уровень ставок крупнейших публичных компаний нашей отрасли, то два года назад у них она тоже находилась на уровне 13—14%. С последующими займами ставка постепенно снижалась, и уже в этом году у тех же девелоперов она составила 9—10%.

  

Ул. Оптиков, 34, двор

  

Мы — дебютанты, а этот фактор также автоматически повышает нашу ставку, это обычная практика. Снижение ставки — нормальный поступательный процесс, где имеют значение время и характер присутствия компании на публичном рынке.

Уровень ставки заранее обсуждался и был определен совместно с организаторами займа. Цели снизить ставку не было, поскольку мы отлично понимаем, от чего она зависит и какой должна быть, чтобы заинтересовать инвесторов облигациями дебютного займа. Для нас был важен сам факт выхода на этот рынок, чтобы зарекомендовать себя как надежного партнера и в дальнейшем использовать этот инструмент заимствований уже на других, более привлекательных, условиях.

Этой цели мы достигли.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

— Насколько, по Вашему, легче привлечь деньги через облигации, чем по схемам проектного финансирования?

— Эти инструменты не взаимозаменяют, а дополняют друг друга. Мы все готовимся к тому, что после отмены возможности привлекать деньги по ДДУ девелоперам придется задействовать другие инструменты, и далеко не один: проектное финансирование, другие виды кредитования, привлечение инвесторов, выпуск ценных бумаг.

Вопрос в том, что не все компании смогут этими инструментами воспользоваться: никакие банки не будут кредитовать в каком бы то ни было виде непрозрачных и финансово неустойчивых девелоперов.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

Девелопмент и строительство всегда оценивались банками и инвесторами как высокорисковый сектор. Застройщику было сложно не то что выйти на публичный рынок или привлечь инвесторов, но даже получить стандартное проектное финансирование. Чтобы разместить облигационный заем, компания должна соответствовать огромному количеству жестких критериев и условий, которые большая часть застройщиков не выдерживает.

Сейчас, из-за введения поправок в 214-ФЗ и «закручивания гаек» в отрасли, условия для выхода на публичный рынок заимствований для девелоперов стали еще сложнее.

На данный момент мы — единственный в России публичный девелопер нашего эшелона, и сам факт выхода компании на публичный рынок в такое непростое время беспрецедентен.

   

Ул. Оптиков, 34, общий вид со двора

   

— Каковы дальнейшие планы компании по развитию этого направления? Собирается ли LEGENDA использовать и другие инструменты привлечения средств на фондовом рынке? Если да, то какие и в каких объемах?

— Пока в наших планах — выпуски облигаций в заявленном объеме 10 млрд руб. Все наши текущие и новые проекты уже обеспечены проектным финансированием от крупнейших банков. Поэтому пока мы не видим необходимости искать дополнительные инструменты привлечения средств на фондовых рынках.

  

— Благодарю Вас, Василий Геннадьевич, за интересную беседу и откровенные ответы на вопросы. Дальнейших успехов в бизнесе Вам лично и холдингу LEGENDA в целом!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Редакция благодарит компанию LEGENDA за помощь в подготовке материала и предоставленные фото 

  

Фото: www.lifedeluxe.ru

   

СПРАВКА ЕРЗ: LEGENDA Intelligent Development

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 187 919 кв. м

Объектов строительства — 6 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 108-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 19-е

  

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 30 990 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 году — 285-е

 

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 4 (из 5)

Рейтинг в 4 кв. 2017 г. — 4 (из 5)

  

 

  

 

  

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Мы внесли в ЦБ разъяснения по вопросам, возникающим у банкиров и застройщиков в связи с новым законодательством

Минстрой РФ и ЦБ обсуждают возможность предоставить застройщикам право снимать деньги с эскроу-счетов уже в процессе строительства

Сбербанк отсрочит уплату процентов по кредиту застройщикам, использующим счета эскроу

ЦБ опубликовал перечень банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщика

Владимир Якушев: Застройщикам выгоднее перейти на эскроу-счета до 1 июля 2019 года

В Госдуму внесен законопроект, позволяющий банку выпускать облигации под обязательства застройщика перед дольщиком

Александр Ручьев: ГК «Основа» построит два жилых комплекса бизнес-класса в Германии

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.

Сбербанк запустил два продукта для застройщиков в связи с изменениями законодательства о долевом строительстве

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Setl Group разместит на бирже облигации на 25 млрд руб.

Эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера изучили ситуацию на рынке жилья, цены на новостройки и «вторичку» и дали прогноз ситуации на рынке недвижимости в ближайшем будущем, сообщила пресс-служба крупнейшего банка страны с госучастием.

 

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

Изучив данные о заключенных ипотечных сделках Сбера, аналитики рассчитали среднюю стоимость 1 кв. м на рынке новостроек РФ в январе — 171,1 тыс. руб.

Выше общероссийского уровня находятся цены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).

Самые низкие цены «квадрата» среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской (114,6 тыс. руб.), Челябинской (119,1 тыс. руб.), Воронежской (119,5 тыс. руб.) и Самарской (127,9 тыс. руб.) областях.

В первый месяц текущего года различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке строящегося жилья, по подсчетам экспертов, составляет 11,8%. В ряде крупнейших субъектов разница гораздо больше: например, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области — 24,5%, в Москве — 17,4%.

 

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке новостроек РФ

Источник: Домклик, ЦФА

 

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.

Аналитики отметили продолжение роста средней стоимости 1 кв. м новостроек в январе (+0,4%, до 171,1 тыс. руб.). В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: +0,4% в октябре, +0,3% в ноябре и еще +0,3% в декабре.

Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях (по +2%).

Эксперты подчеркнули устойчивость тенденции к росту цен на новостройки в большинстве мегаполисов: в 12 регионах из рассмотренных 18 тренд сохраняется в течение трех последних месяцев и более. В Волгоградской, Ростовской и Самарской областях непрерывный рост цен фиксируется на протяжении уже свыше полутора лет.

Снижение отмечено лишь в Нижегородской области (-1,1%), Санкт-Петербурге (-0,4%) и Красноярском крае (-0,1%).

 

Динамика цены 1 кв. м в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

 

Аналитики отметили стабилизацию темпов роста цен на уровне 0,3% — 0,4% за месяц. А за полгода, с июля 2024-го по январь 2025-го, они увеличились менее чем на 1,5%.

При этом расходы застройщиков росли быстрее инфляции. По данным СберИндекса, зарплаты в стройотрасли увеличились на 25% в 2024 году, средневзвешенная ставка кредитования по проектному финансированию выросла за 11 месяцев, согласно данным Банка России, с 5,9% до 8,8%, а стройматериалы за тот же период, по оценке Минстроя, подорожали на 11%.

 

Источник: Домклик, ЦФА

 

Стагнация спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) не позволяет застройщикам компенсировать ценами рост расходов. Аналитики предполагают, что это послужит толчком к снижению стоимости новостроек в номинальном выражении.

Косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который незначительно растет второй месяц подряд, но остается минимальным.

 

Источник: Домклик, ЦФА

 

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре — декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.

 

Источник: Домклик, ЦФА

 

В Петербурге по итогам декабря — января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

 

Источник: Домклик, ЦФА

 

На рынке вторичного жилья средняя стоимость 1 кв. м в январе равнялась 112,2 тыс. руб.

Наибольшая стоимость готовых квартир традиционно зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге: 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб. соответственно. В ТОП-5 по стоимости «квадрата» на вторичном рынке также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).

Дешевле всего готовые квартиры в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: стоимость 1 кв. м там ниже 80 тыс. руб.

 

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке готового жилья РФ

Источник: Домклик, ЦФА

 

Разрыв цены 1 кв. м в сделках и объявлениях составляет 14,9%, и за прошедший месяц он сократился на 0,6 п. п.

Максимальная разница между ценой предложения и в сделке для «вторички» зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

 

Динамика цены 1 кв. м готового жилья в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

 

Данные ЦФА показали, что в начале 2025 года сохранился медленный рост цен на готовое жилье (+0,6%, до 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м).

В 12 субъектах из рассмотренных 18 цены показали прирост, в частности в Свердловской (+2,1%), Воронежской (+1,8%) и Ростовской (+1,7%) областях. А наиболее явный спад цены за 1 кв. м из рассмотренных крупнейших регионов наблюдался в Красноярском крае (-2,4%) и Омской области (-2,1%).

 

Источник: Домклик, ЦФА

 

Анализ динамики цены предложения и цены сделки и снижение спроса до минимальных уровней даже с учетом сезонного фактора создают предпосылки для снижения цен.

 

Источник: Домклик, ЦФА

 

Эксперты отметили, что количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки, остается небольшим.

При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это значит, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.

 

Источник: Домклик, ЦФА

 

Старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом рост цен на рынке начал замедляться после сокращения госпрограмм поддержки ипотеки.

 

Фото: asros.ru 

 

«На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры», — подчеркнул эксперт.

Что касается цен на готовое жилье, то, по его словам, в январе цены на него выросли пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За год рост цен составил 3,9%, то есть в реальном выражении цены снизились.

Михаил Матовников добавил, что распространение льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

  

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

На петербургском рынке элитной недвижимости предложение не успевает за спросом

В 2024 году в столице быстрее всего дорожали готовые новостройки

В Санкт-Петербурге общая площадь реализованных новостроек за пять лет сократилась почти на треть

Цены на новостройки массового сегмента снизились в четырех районах столицы

Росреестр фиксирует рост в Москве количества сделок с готовым жильем

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

Спрос на рынке новостроек Московской области сократился на 5,5%

Эксперты сравнили рост цен на новостройки мегаполисов с уровнем инфляции

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок