24.02.2021 Верховный Суд в определении по делу № Дело № 305-ЭС20-18007 указал, при отсутствии желания сохранить самовольно возведенный объект, проведение экспертизы на самовольное строение не нужно.

Фото: www.i-diplomys.com

В период с 12.11.2018 по 16.11.2018 Отделом надзора за строительством №1 Главного управления госстройнадзора Московской области в отношении ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (далее — Компания) проведена выездная проверка земельных участков, расположенных в г. Одинцово Московской области.

По результатам проверки составлен акт от 19.11.2018 №01-31-158400-01, в котором зафиксировано нахождение на спорных участках конструкции фундамента и подземной части объекта капитального строительства, выполненных без разрешения на строительство.

О результатах проверки Главное управление уведомило Администрацию Одинцовского городского округа Московской области (далее — Администрацию), которая в акте осмотра от 28.11.2018 также установила факт расположения на спорных участках категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения» кирпичного фундамента с арматурной оснасткой и постройки.

Фото: www.irs1.4sqi.net

Администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Компании о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства и возложении на ответчиков обязанности осуществить ее снос.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что Компания признана несостоятельной (банкротом). В рамках дела о банкротстве проведены торги, на которых ООО «Коперник» (далее — Общество) приобрело спорные земельные участки.

Арбитражный суд Московской области решением от 19.12.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.07.2020, в удовлетворении иска отказал.

Фото: www.mds.yandex.net

Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались положениями ст. 222 ГК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 55.32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), пп. 26 п. 1 ст. 16 федерального закона от 06.10.2003 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», разъяснениями п. 22, 23, 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (постановление №10/22) и указали следующее.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство (РС). В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем Администрация не заявила ходатайство о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы. Проверить строение на соответствие нормативным требованиям: теплозащитным, противопожарным, объемно-планировочным решениям, санитарно-эпидемиологическим, охраны окружающей среды и иным — не представляется возможным, поскольку объект строительством не завершен, доказательства наличия данных нарушений уже на существующей стадии возведения истец в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о недоказанности истцом того, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью граждан, имеет признаки аварийного состояния и не может быть использовано в дальнейшем для возобновления строительства, поэтому отказали в иске.

Верховный Суд РФ при рассмотрении кассационной жалобы указал, что предметом данного спора является требование публичного органа о сносе самовольно возведенного неустановленным лицом без РС незавершенного строительством объекта к собственникам земельных участков, на которых данное строение расположено.

В силу п.1 ст.222 ГК РФ здание, возведенное без РС, является самовольной постройкой. В данном случае к признанию постройки самовольной приводит публично-правовое формальное нарушение в виде отсутствия требуемого разрешения на строительство.

П.2 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Фото: www.inserprud.ru

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Для применения п. 3 ст.222 ГК РФ необходимо предъявление в суд иска, в частности собственником земельного участка, где возведена постройка, о признании за ним права собственности на самовольно возведенный объект, на котором и лежит обязанность доказывания отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении иска о признании права собственности суд устанавливает, возможно ли сохранить самовольно возведенный объект, и в обязательном порядке проверяет наличие совокупности условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. В их числе предъявление в суд иска собственником земельного участка, где возведена постройка, о признании за ним права собственности на самовольно возведенный объект, при этом он  обязан доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Фото: www.gztslovo.ru

Между тем в рамках данного спора иск о признании права собственности на спорное строение собственником земельных участков, на которых он расположен, не предъявлен. Более того, Компания и Общество, в ходе рассмотрения дела, а также в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда РФ пояснили, что заявлять иск о признании права собственности и достраивать объект намерений не имеют.

С учетом изложенного Судебная коллегия Верховного Суда РФ указала, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела. Без их устранения невозможны защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Фото: www.respectrb.ru

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, рассмотреть иск по существу заявленных требований, в том числе определить правовой режим спорного объекта по правилам ст. 222 ГК РФ.

В случае вывода о том, что строение является самовольной постройкой, установить лицо, осуществившее строительство объекта, а при отсутствии сведений о таком лице — собственника участков, на которых данная постройка расположена; исследовать и оценить доводы ответчиков о продаже Компанией на торгах земельных участков при наличии в аукционной документации информации о нахождении на них объекта незавершенного строительства; и на основании установленных обстоятельств сделать выводы, являются ли ответчики надлежащими с учетом положений п. 2 ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Легализация самостроев: пока все по Салтыкову-Щедрину

Совет Федерации: для решения проблемы самостроев необходимо совершенствовать отраслевую нормативную базу

Верховный Суд: срок привлечения физического лица за нецелевое использование участка составляет один год

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение размещения информации в ЕИСЖС — два месяца

Верховный Суд: одна лицензия — один штраф

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Такой законопроект разработали представители всех фракций Госдумы РФ, и в ближайшее время его планируют внести в нижнюю палату парламента, сообщили «Известия».

Фото: © Юрий Губин / Фотобанк Лори

Вот что рассказали опрошенные порталом ЕРЗ.РФ девелоперы и эксперты.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК Лидер Групп:

— Инсоляцию уже давно следует рассматривать не как санитарно-гигиеническое требование, а как качественную характеристику жилья. По сути, степень освещенности квартиры в нынешних реалиях влияет только на ее цену. Желание застройщика заработать за счет более высокой плотности застройки или ухудшения качественных характеристик проекта неизбежно приводит к потере в стоимости квартир в данном проекте.

Во всех своих современных жилых комплексах мы учитываем не только нормы инсоляции, но и стандарты комфорта. Гостиные с тремя панорамными окнами, ванные с доступом естественного света и широкие распашные балконные двери — это решения из разряда «маст хэв» («необходимо иметь» — Ред.), которые мы давно успешно реализуем даже в бюджетном сегменте.

А вот в плане функционала бывает, что в угоду старым нормам приходится жертвовать современными опциями, отказываясь в отдельных квартирах от более интересного и функционального решения.

Владимир Болотов, главный архитектор проектов Группы Голос:

— Напомню, что нормы инсоляции появились в законодательстве еще в 20-х годах прошлого века. И связаны они были со вспышкой туберкулеза: считалось, что инсоляция имеет огромное значение для профилактики этой болезни. Ультрафиолет, проникая через стекла, убивает палочку, которая является инициатором туберкулеза. Сегодня, когда туберкулез практически побежден, эта тема уже не так актуальна. Тем более что сейчас существуют альтернативные способы обеззараживания помещений: современные установки с большей эффективностью и возможностью круглогодичного применения. Поэтому, по большому счету, норма сохраняется больше как психологический комфорт для людей.

Более того, нормативная инсоляция вовсе не обеспечивает круглый год доступ солнца в квартиру, а обеспечивает это лишь в тот расчетный период, который действует на основе математической модели движения солнца по определенной траектории. И эта модель, как правило, не соответствует действительности. Получается, гипотетически в какое-то время под каким-то углом на пару часиков солнце может заглянуть в комнату, а все остальное время, когда траектория ниже, солнце может и не появиться в квартире. Поэтому, я считаю, что это некий такой двойной стандарт, и если его отменят, то выиграют все.

Нормы инсоляции могут приводить к снижению эффективности объемно-планировочных решений. Сейчас мы обязаны строить только широтные секции, чтобы квартиры выходили спальнями на южную сторону. А значит, мы должны широтную застройку нарезать на более мелкие кусочки — соответственно, строить больше лестниц, больше лифтов. А это более дорогие объемно-планировочные решения.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана Бардина (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов (девелопер премиального жилого небоскреба Дом Дау):

— Нормы инсоляции, действительно, — одни из наиболее спорных норм в строительстве, поскольку какого-то научного обоснования или проверки их обоснованности нет. Когда их разрабатывали, исходили из гипотетических предположений о важности поглощения света помещениями в зданиях, а также прилегающими к ним территориями. Отмечу, что во многих странах эти нормы весьма гибкие и распространяются только на ограниченные регионы (Крайний Север и пр.). Поэтому их пересмотр и адаптивность уже давно назрели.

Нормы инсоляции мешают более эффективному размещению корпусов на участке строительства, а также созданию более разнообразных планировочных решений. Архитекторы должны постоянно учитывать эту норму при увеличении или уменьшении числа комнат, проектировании оконных проемов, планировании этажного размещения квартир.

Иными словами, это требование очень сильно снижает эффективность, а часто и удобство планировочных решений для жителей домов, а польза от строгих норм инсоляции весьма эфемерна.

Полностью отменять инсоляцию не следует, чтобы никто не стал проектировать жилье, скажем, совсем без окон. Но эти нормы необходимо сделать более гибкими и рекомендательными, чтобы повысить эффективность планировочных решений и снизить стоимость строительства. Прежде всего, в новых нормах необходимо учитывать наличие новых форматов остекления (панорамные, французские окна), которые могут компенсировать инсоляцию.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий Голев (на фото), коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):

— Либерализуя принципы градостроительства, законодатели рассчитывают сделать новостройки более доступными для населения. Однако я против полной отмены норм инсоляции. Существующие правила определяют минимальный допустимый уровень естественного освещения квартир. Устранение этого принципа приведет к появлению потенциально опасного жилья, что, разумеется, недопустимо. Нельзя соглашаться на отмену норм по инсоляции, чтобы не спровоцировать всплеск заболеваний и психологических проблем среди россиян.

Некоторые застройщики лоббируют дальнейшее уплотнение городов, формирование «человейников», а также строительство микроквартир без окон. Разумеется, это недопустимо.

Полностью устранять правила инсоляции нельзя. Однако текущие нормы во многом устарели. Они принимались в разгар туберкулезной инфекции, создают чрезмерные сложности для застройщиков и не обусловлены текущей санитарно-эпидемиологической обстановкой. Вместе с тем любые возможные коррективы в них должны приниматься с учетом мнения профессиональных сообществ, в том числе медицинского, ведь от соблюдения этих правил напрямую зависит здоровье россиян.

Для повышения доступности жилья следует снижать плату за смену ВРИ, а также применять инновационные решения, например, BIM-моделирование. Строить дома, которые окажутся хуже «хрущевок», непозволительно.

Владимир Леутин, руководитель проектного института ГК Монолит:

— По моим прогнозам, после отмены требования к уровню освещения жилья естественным светом через окна требования к проектированию упростятся, а в проектах не будет одного из главных ограничений, которое влияет на планировку застройки. При этом стоимость жилья не снизится, но затраты застройщика будут оптимизированы.

История с балконами в нынешних нормах — это требования по пожарной безопасности, а их ослабление приведет к возможности более плотной застройки. Согласно санитарным нормам и правилам, продолжительность инсоляции в помещении должна быть не менее полутора часов в день. Ее дефицит может привести к проблемам со здоровьем. Без действия солнечных лучей в организме не будут вырабатываться витамин D, гормоны серотонин и мелатонин, нехватка света со временем приведет к упадку настроения, снижению продуктивности, обострению хронических заболеваний, более быстрому старению организма.

Прямое влияние солнечного света убивает микобактерии туберкулеза. Недостаточный уровень инсоляции может стать причиной рахита и остеопороза. Научно доказано, что светотерапия может помочь в борьбе с депрессией. Еще одно полезное свойство солнечного света — воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования. Недостаточное воздействие солнца может стать одним из триггеров развития бессонницы и сезонного аффективного расстройства.

Кроме того, нормы по инсоляции были научно обоснованы в 1960-х годах в рамках борьбы за здоровье советского человека и для профилактики рахита и туберкулеза. В советское время эти заболевания были побеждены.

Фото предоставлено пресс-службой Архитектурной мастерской DA

Максим Долгов (на фото), основатель Архитектурной мастерской DA:

— Изменить нормы инсоляции жилых помещений пытаются уже давно. Инициаторы очевидны — это крупные девелоперские компании. В случае отмены нам, как проектировщикам, станет работать намного проще: упростится формообразование кварталов, увеличатся размеры широтных секций, можно активнее работать с пластикой фасадов, проектировать жилые комплексы в сложившейся исторической среде, но есть и негативная сторона вопроса. Пытаясь выжать максимум из земельных участков, мы рискуем увидеть «питерские» дворы-колодцы, но уже не 4—5 этажей, а в 20—25, что, безусловно, не будет способствовать ни физическому, ни психологическому здоровью наших граждан. Поэтому я скорее противник, чем сторонник, данного законопроекта.

«Известия» выяснили, что по этому поводу думают эксперты.

По словам основателя и руководителя архитектурного бюро Archinform Тимура Абдуллаева (на фото ниже) инсоляция определяет планировочную структуру квартала, поскольку здания не должны друг друга затенять.

Фото: archinform.ru

Это одно из последних неоспоренных правил, многие другие уже были упрощены, упразднены и девальвированы под давлением строительного лобби, напомнил эксперт.

Фото: onf.ru

Часть девелоперов уже давно игнорируют требования по шумоизоляции, что хорошо известно жителям новостроек, напомнил аналитик Общероссийского народного фронта (ОНФ) Павел Склянчук (на фото). «Дальше захотят уменьшить высоту потолков в квартирах с нынешних 2,7 м, затем будут кухни без окон делать», — предположил эксперт.

Из-за нехватки света могут возникнуть проблемы со здоровьем. Со временем это приведет к упадку настроения, обострению хронических заболеваний и к более быстрому старению организма, предупредил врач-эксперт лаборатории «Гемотест» Роман Иванов.

С этим согласна врач-терапевт группы компаний BestDoctor Юлия Миронова. Еще одно полезное свойство солнечного света, уточнила она, это воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования.

Фото: glorax.com

Оптимальным решением может стать не полная отмена норм инсоляции, а их адаптация под текущие реалии, предложил первый вице-президент GloraX Александр Андрианов (на фото).

И вообще к вопросу изменения таких требований стоит подходить с особым вниманием, а либерализация правил не должна привести к тому, чтобы снизилось качество жизни людей, приобретающих новостройки, подчеркнул девелопер.

Фото: yakubovsky.ru

«Не считаю, что нужно отменять норму по инсоляции, так же как и корректировать другие нормы, связанные с качеством жилья», — заявил журналистам член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото).

Депутат напомнил, что одна из ключевых целей национального проекта «Жилье и городская среда» — повышение комфортности. А данная инициатива этой цели прямо противоречит, резюмировал парламентарий.

Фото: council.gov.ru

Естественный свет — «очень важный фактор в обеспечении физиологии человека, его нормального существования», полагает к. м. н., член Совета Федерации Александр Башкин (на фото). Под влиянием ультрафиолетового излучения формируется витамин D, гипофиз от сигналов, поступающих на сетчатку глаза, вырабатывает комплекс гормонов, которые действуют на надпочечники, регулируя физическую и умственную активность человека.

Судя по всему, авторы законопроекта, со всеми этими аргументами были знакомы, но они убеждены, что добиться бактерицидной гигиены можно с помощью современных устройств «умных домов» — систем вентиляции, кондиционеров, аэраторов, очистителей воздуха, ультрафиолетовых ламп и «зеленых» технологий.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Удмуртская Республика лидирует в России по доле жилых комплексов с заявленными технологиями умного дома

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Госдума: за строительством «человейников» скрывается ворох проблем

Новые стандарты для систем вентиляции и канализации

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым

Верховный Суд: за нарушение требований инсоляции застройщик должен заплатить штраф

Требования к инсоляции снижены. Дома разрешили строить ближе к детским площадкам и школам