Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (ВС РФ) 16.08.2022 вынесла определение по делу №4-КГ22-18-К1, в котором рассмотрела требование к застройщику нарушившему инсоляции в квартирах соседнего здания.

В непосредственной близости от квартиры гражданина было построено здание с административными помещениями, введеное в эксплуатацию в 2020 году.

Гражданка (истец) обратилась в суд с требованием возложить на собственника здания (ответчика) обязанность по предоставлению в собственность другой равнозначной трёхкомнатной квартиры, пригодной для нормального проживания, а также компенсировать моральный вред в размере 100 тыс. руб. В качестве обоснования истец указывала на то, что ответчик без согласования с жильцами дома, к числу которых относится истец и члены ее семьи, осуществил строительство здания с административными помещениями, что привело к нарушению нормативной продолжительности инсоляции жилого помещения истца.

С целью проверки доводов истца о нарушении требований естественной инсоляции квартиры по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой, возведение указанного выше здания оказало негативное влияние на инсоляцию квартиры истца. После возведения здания в двух из трёх жилых комнат квартиры продолжительность непрерывной инсоляции составляет менее двух часов в день.

В соответствии с выводами, содержащимися в заключении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, возведение здания с административными помещениями привело к нарушению санитарно-эпидемиологических требований, касающихся нормативной инсоляции жилого помещения истца.

Исследовав и оценив доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при возведении здания с административными помещениями ответчик допустил нарушение санитарно-эпидемиологических требований, касающихся нормативной инсоляции квартиры истца, что привело к нарушению права последнего на использование помещения в качестве жилого.

Вместе с тем суд отказал в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности по предоставлению истцу в собственность другой равнозначной квартиры, сославшись на то, что установленное нарушение прав истца не связано с лишением его владения объектом права собственности, уничтожением имущества по вине ответчика либо приведением его в полностью непригодное состояние.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Суд счел избранный истцом способ защиты нарушенного права ненадлежащим, разъяснив, что истец вправе защитить свои нарушенные права путем предъявления иска о возмещении убытков. Полагая, что в рассматриваемом деле нарушены исключительно имущественные права истца, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о компенсации морального вреда.

Данное решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.  Отменяя по кассационной жалобе ответчика апелляционное определение и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции сослалась на то, что содержащийся в мотивировочной части судебного решения вывод о нарушении ответчиком санитарно-эпидемиологических требований, касающихся нормативной инсоляции квартиры истца, предрешил результат судебных постановлений при возможном последующем обращении гражданина в суд.

Фото: www.amgkh.ru

По мнению кассационного суда общей юрисдикции, суды первой и апелляционной инстанций сделали выводы в отношении обстоятельств, которые в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты не подлежали включению в круг юридически значимых.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции. Было отмечено, что кассационный суд общей юрисдикции не указал:

• в чем именно состоит ошибочность выводов нижестоящих судов, посчитавших установление обстоятельств, касающихся нарушения ответчиком санитарно-эпидемиологических требований по инсоляции квартиры истца юридически значимыми;

• каким имеющимся в деле материалам противоречат эти выводы;

• какими, по мнению кассационного суда общей юрисдикции, должны являться юридически значимые обстоятельства по данному делу.

Учитывая указанные, а также иные обстоятельства дела, ВС РФ отменил определение кассационной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Минстрой: новые правила расчета инсоляции позволят увеличивать высоту проектируемых зданий, не нарушая строительных норм

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Верховный Суд: за нарушение требований инсоляции застройщик должен заплатить штраф

Требования к инсоляции снижены. Дома разрешили строить ближе к детским площадкам и школам

Более 90% застройщиков применяют рассрочки, при этом 65%, как правило, не повышают цену квартиры при ее использовании, а 83% не начисляют проценты на остаток долга. Таковы результаты первого масштабного исследования рынка рассрочек, проведенного ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA под эгидой ДОМ.РФ. Его итоги представители крупнейших девелоперских компаний обсудили на онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: Рассрочки от застройщика».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Эксперты ГК Атомстройкомплекс, ГК Единство, ГК ИНКО и ГК ПЛЮС Девелопмент рассмотрели текущую практику применения рассрочек, перспективы развития этого инструмента и необходимые изменения в законодательстве.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— Рассрочка стала неотъемлемым инструментом продаж на первичном рынке жилья. По данным исследования ЕРЗ.РФ и маркетингового агентства KOROL.MEDIA под эгидой аналитического центра ДОМ.РФ, 91% застройщиков имеют такой опыт.

Однако мы наблюдаем интересную трансформацию этого механизма. В условиях текущей рыночной конъюнктуры большинство застройщиков (73%) уверены в сохранении рассрочки даже при снижении ставок по ипотеке до 8%, но половина из них видит ее будущее как нишевого продукта.

Источник: ЕРЗ.РФ

Примечательно, что 65% застройщиков, как правило, не повышают цену квартиры при продаже в рассрочку, а 83% не начисляют проценты на остаток задолженности. Это говорит о том, что рассрочка используется девелоперами как маркетинговый инструмент, а не финансовый продукт.

Основным препятствием для более широкого применения рассрочки является отсутствие финансовой возможности у застройщиков, о чем заявили 67% респондентов.

Фото из архива К. Король

Ксения КОРОЛЬ (на фото), основатель маркетингового агентства KOROL MEDIA:

— В условиях ограничения льготной ипотеки покупательская способность упала, на рынке до конца июня 2024 года наблюдался опережающий спрос. Рассрочка стала основным инструментом для мотивации к покупке лиц с накоплениями и крупным доходом. Наиболее распространенный срок рассрочки — от шести месяцев до одного года (37%).

Источник: KOROL MEDIA

То есть таким инструментом пользуются люди, которые готовы вносить в короткие сроки достаточно большие суммы.

Сейчас самый большой вызов для маркетологов — как убедить покупателя, что вложиться в недвижимость сегодня выгоднее, чем держать деньги на вкладе.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля рассрочек в компании достигала примерно 30% с учетом нашей гибкой и обширной линейки вариантов. При щадящей ценовой политике по новостройкам Рязани, где квартиру можно было приобрести за 1,5 млн руб., рассрочка пользовалась высоким спросом.

Такая ситуация держалась на протяжении нескольких лет, а за последний год доля рассрочки достаточно сильно выросла и сейчас составляет порядка 50% от общего числа продаж.

Фото из архива О. Гасановой

Ольга ГАСАНОВА (на фото), коммерческий директор ГК ИНКО:

— Доля рассрочек у нас в компании за декабрь 2024-го и январь 2025 года составляет 60%. В 2024 году этот показатель держался на уровне 30% за период с сентября по ноябрь.

Часть клиентов покупают квартиру в рассрочку сейчас, рассчитывая на изменение ставки Банка России и дальнейший переход на ипотечное предложение в будущем.

Фото из архива С. Оханова

Станислав ОХАНОВ (на фото), директор по маркетингу ГК Атомстройкомплекс:

— Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия по рассрочке: либо снижается процент удорожания, либо увеличивается дополнительная скидка. В ГК Атомстройкомплекс доля рассрочек с первоначальным взносом составляет 30% — 40%.

По предварительным данным, в январе 2025 года доля покупки квартир без использования ипотечного кредита на рынке новостроек Екатеринбурга составила 58% (за последние два года это самый высокий показатель), а доля ипотеки — всего 42%.

Фото из архива Е. Наливайко

Екатерина НАЛИВАЙКО (на фото), директор по маркетингу, рекламе и PR ГК ПЛЮС Девелопмент:

— Траншевая рассрочка также присутствует на рынке и используется застройщиками достаточно активно.

Ближе к вводу строящихся объектов в эксплуатацию, когда клиенту по траншевой рассрочке потребуется большая сумма денег, будет интересно понаблюдать, сколько образуется переуступок, как много людей в итоге выйдет на сделку со своей квартирой или перейдет, например, на ипотеку.

Фото из архива А. Кирсанова

Андрей КИРСАНОВ (на фото), к. ю. н., эксперт Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА):

— Требуется уравнять в правах банки и застройщиков при продаже по ДДУ с длительной рассрочкой. Необходимо предусмотреть право на обращение взыскания на заложенный объект и распространить правила выселения при банковской ипотеке на продажу с длительной рассрочкой.

Подробные результаты исследования и материалы онлайн-дискуссии доступны по ссылке.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды 13 февраля в 10.00: рассрочки от застройщика

ЕРЗ-тренды: помогут ли предпринимаемые властями меры поднять продажи новостроек после январского спада

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

ЕРЗ-тренды 30 января в 10.00: «Генподрядчик девелопера: сторонний или инхаус»

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

ЕРЗ-тренды 23 января в 10.00: разбираем новеллы законодательства о КРТ