В мае 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (ВС) вынесла определение №305-ЭС22-29387, в котором был рассмотрен иск к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» об обязании передать в собственность спорную квартиру и признании права собственности истца на данную квартиру.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Согласно материалам дела, 07.11.2017 между ООО «Хайгейт» (застройщик) и ООО «СК Стратегия» (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении спорной квартиры.

07.02.2018 на основании договора с согласия застройщика права и обязанности участника строительства переданы ООО «Оптима-Сервис».

08.04.2019 определением Арбитражного суда Московской области обязательства застройщика перед участниками строительства переданы приобретателю — Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства», правопреемником которого является ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ).

09.07.2018 решением Арбитражного суда Московской области застройщик признан несостоятельным (банкротом).

16.10.2019 по указанному делу в реестр требований о передаче жилых помещений требований о передаче жилых помещений включены требования общества «Оптима-Сервис» о передаче спорной квартиры.

19.03.2020 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

30.09.2020 ООО «Оптима-Сервис» произведена доплата за увеличение площади квартиры.

14.10.2020 Фонд выдал ООО «Оптима-Сервис» согласие на уступку прав и обязанностей участника строительства ООО «Дом от Профи».

После ввода объекта в эксплуатацию квартира не была передана истцу. Полагая свои права нарушенными, истец обратился с иском по настоящему делу. Две инстанции удовлетворили его требование. Суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и в удовлетворении заявленных требований отказал.

Фото: www.polinov.ru

Суд округа обратил внимание на вступившие в силу поправки в Закон о банкротстве (127-ФЗ), внесенные 151-ФЗ, согласно которым юрлица не могут считаться «участниками строительства» для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков.

Исходя из этого, суд пришел к выводу об отсутствии у ФРТ правомочия удовлетворить требования общества в натуральном виде (предоставить жилые помещения юридическому лицу), поскольку общество не является участником строительства по смыслу Закона о банкротстве, его права подлежат восстановлению с учетом механизма, указанного в постановлении Конституционного Суда РФ №34-П от 21.07.2022, а не путем передачи спорного объекта — квартиры.

Фото: www.edsro.center

ВС признал данный вывод ошибочным, напомнив, что 151-ФЗ, исключивший юридических лиц из понятия «участника строительства» в деле о банкротстве, вступил в силу 27.06.2019.

Согласно общему правилу, изменения, внесенные в Закон о банкротстве, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу 151-ФЗ.

В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, то есть, согласно данному критерию, закон не имеет обратного действия.

Фото: www.amgkh.ru

Обязательства застройщика перед участниками строительства переданы правопредшественнику ФРТ определением от 08.04.2019, то есть до вступления в силу 151-ФЗ (27.06.2019). Таким образом, отметил ВС РФ, исходя из данного закона, к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных 151-ФЗ.

Принимая во внимание данное обстоятельство, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что истец (ООО «Дом от Профи») вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре, удовлетворив его требования об обязании ФРТ передать в собственность спорную квартиру.

Другие публикации по теме:

В Подмосковье сданы последние долгострои банкрота Urban Group

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения 

Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) и жилищные строительные кооперативы (ЖСК) могут стать популярной альтернативой ипотеке на период действия высокой ключевой ставки. К такому выводу пришли участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды. Опытом использования ЖНК поделились представители крупного российского девелопера, отметившие, что доля продаж с помощью ЖНК до введения льготной ипотеки в России составляла не менее 30%. Также они сообщили о всплеске интереса к механизму ЖНК со стороны покупателей.   

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Об опыте использования ЖНК в рамках еженедельной онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды рассказал директор по продажам Унистрой (г. Екатеринбург) Вадим Герасимов (на фото ниже).

По его словам, Унистрой использует ЖНК с 2014 года. С помощью этого механизма компания продала более 5 тыс. квартир.

Фото из личного архива В. Герасимова

«До того как была введена господдержка по ипотеке, доля продаж через ЖНК составляла не меньше 30%, — сообщил Герасимов и пояснил: — Бывают такие сделки, где человек обменивает квартиру посредством трейд-ин. Кто-то покупает одну, платит, далее перебронирует квартиру побольше».

Сегодня на долю ЖНК приходится 10% от общего объема продаж.

«При этом интерес к кооперативу со стороны покупателей в последнее время интенсивно растет, — поделился эксперт. — В данный момент число пайщиков увеличивается буквально с каждым днем. Мы уже видим, что спрос начинает превышать предложение».

Фото: Ирина Борсученко / Фотобанк Лори

По словам топ-менеджера, основные клиенты ЖНК — это отказники по ипотеке, правоверные мусульмане, военные, пенсионеры и те, кто не может или не хочет официально подтвердить свой доход.

К преимуществам ЖНК эксперт отнес:

• отсутствие необходимости подтверждать доходы;

• рассрочку без процентов на весь срок;

• возможность использования материнского капитала в качестве паевого взноса;

• оформление рассрочки только по паспорту.

Также Герасимов отметил, что средний срок рассрочки составляет 7 лет, однако большинство пайщиков закрывают ее за 3 года 7 месяцев.

Фото из личного архива Р. Шафигуллина

Подробно о приемке приобретенной пайщиком квартиры рассказал директор ЖНК «Жилищные Традиции» Рустам Шафигуллин (на фото).

«Когда мы, оформляя заявление на вступление в кооператив, заключаем соглашение о бронировании, его также подписывает и представитель застройщика, — пояснил Шафигуллин, добавив: — Соответственно, всех пайщиков, так же как и ипотечников, обзванивают, приглашают на осмотр квартиры. Они подписывают акт осмотра, и на основании этого мы готовим в двух экземплярах акт о приеме-передаче квартиры в пользование».

Один экземпляр, как уточняет эксперт, передается в сервисную компанию для заключения договора на ЖКУ, второй остается у пайщика и служит основанием для его вселения в квартиру.

«То есть после внесения первоначального взноса в размере от 20% — 30% пайщик самостоятельно все принимает, заключает договор от своего имени, — подчеркнул Шафигуллин, уточнив: — Мы полностью делегируем от нашего ЖНК все полномочия по этой квартире, он может ее сдавать в аренду, передавать в пользование третьим лицам и т. д. При этом квартира до полной выплаты пая находится в собственности кооператива».

Фото: ЕРЗ.РФ

О еще одном альтернативном ипотеке способе приобретения жилья — ЖСК, а также его отличиях от ЖНК — рассказала заместитель директора подразделения «Жилищно-строительная кооперация» ДОМ.РФ Елена Аксенова (на фото).

По ее словам, ДОМ.РФ предоставляет земельные участки с правом безвозмездного пользования ЖСК, созданным из числа граждан, категории которых определены Правительством РФ. Например, это госслужащие, сотрудники научных центров, вузов, силовых структур, учителя, а также граждане, имеющие трех и более детей.

«Участки передаются ЖСК из земель федеральной собственности и земель, государственная собственность на которые не разграничена, на весь период строительства многоквартирных, частных либо домов блокированной застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, — пояснила Аксенова. — По завершении строительства участники кооператива получают в собственность квартиру или жилой дом с земельным участком под ним».

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Также эксперт отметила, что за счет безвозмездной передачи земли стоимость жилья снижается примерно на 40% относительно рыночной.

К преимуществам ЖСК Аксенова отнесла:

• отсутствие первоначального взноса;

• привлекательную стоимость строительства за счет отсутствия посредников;

• отсутствие процентной ставки.

«С 2012 года при участии ДОМ.РФ участники ЖСК ввели в эксплуатацию 408 тыс. кв. м жилья. За это время обзавелись жильем или улучшили свои жилищные условия более 5 тыс. семей», — сообщила представитель финансового института развития в жилищной сфере.  

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото) напомнила участникам дискуссии, что такое классический кооператив.

«Кооперативы, которые были в советское время, сегодня в огромном количестве существуют в западных странах, в том числе в Соединенных Штатах, — сказала эксперт и пояснила: — Классический кооператив — это не кооператив, который создается для приобретения отдельных квартир у застройщика. Это юридическое лицо, которое на всем протяжении жизни здания владеет им, а люди на всем протяжении жизни здания являются в нем нанимателями».

Эксперт обратила внимание, что ЖНК — это схема, которая в законодательстве предусмотрена в первую очередь для приобретения готового жилья.

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

«Есть законодательные ограничения о том, что не более 20% имущества ЖНК может быть размещено в целях приобретения прав на строящееся жилье», — уточнила спикер.

Развивать эту «историю», по ее словам, нет необходимости.

«Понятно, почему сейчас это все возникает. Сегодня очень высокие ставки. Это просто как временный инструмент, — сказала Полиди и добавила: — Очевидно, что при снижении ключевой ставки ЦБ обычный классический ипотечный кредит в целях приобретения квартиры в собственность для потребителя, конечно, будет предпочтительнее».

Однако и схема ЖНК может применяться, и с ней, по мнению эксперта, не нужно бороться. «В тех случаях, когда она оптимальна, приемлема, такая схема должна применяться, но сама жизнь подтверждает, что ее серьезное масштабирование, на мой взгляд, ограничено», — заключила эксперт.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.

Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Госдума выступила с инициативой об обязательной ликвидации жилищных кооперативов

ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям

ЕРЗ-тренды 22 мая в 10.00: «Жилищный кооператив — альтернатива ипотеке?» 

Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные

Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир

Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году

Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов

Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков

ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита

ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании

Балконы, качество воды и репутация застройщика: эксперты назвали самые востребованные потребительские качества новостроек

От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек