Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определением по делу №305-ЭС20-4649 отменила решения нижестоящих судов в споре участника долевого строительства с дочерней компанией девелоперской ГК МИЦ о взыскании убытков.

Фото: www.openfile.ru

Фабула дела такова: граждане Алтухов А. И. и Алтухова Е. В. в 2016 году заключили договор долевого строительства с застройщиком — ООО «Специализированный застройщик “МИЦ-Инвестстрой”» на строительство трехкомнатной квартиры в г. Балашиха Московской области.

В связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок дольщики в одностороннем порядке отказались от исполнения договора, направив соответствующее уведомление застройщику.

Фото: www.ipotekaved.ru

Застройщик возвратил участникам уплаченные ими денежные средства в полном объеме.

По заказу дольщиков независимый оценщик оценил стоимость аналогичной квартиры на момент расторжения договора на 788, 48 тыс. руб. дороже оплаченной стоимости. Далее дольщики уступили право на взыскание убытков индивидуальному предпринимателю.

Предприниматель обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании убытков.

Фото: www.recept.photo.ru

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска со ссылкой на статьи 393.1, 394 ГК РФ, статьи 1, 4, 6, 9, 10 214-ФЗ. По мнению судов, убытки покрываются причитающимися процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Но Судебная коллегия Верховного суда отменила решения нижестоящих судов, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В высшей судебной инстанции РФ указали на то, что проценты являются минимально презюмируемым размером платы за пользование деньгами застройщиком без осуществления им встречного исполнения.

Такая плата, согласно вердикту Судебной коллегии Верховного суда, не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением обязательства, ради которого заключался договор. Такие проценты являются зачетными лишь в отношении убытков, вызванных просрочкой исполнения, но не убытков, вызванных полным неисполнением обязательства.

Фото: www.yandex.ru

Судебная коллегия отметила, что когда кредитор расторгает договор и требует на основании п. 2 ст. 393.1 ГК возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов, то такие убытки подлежат взысканию в полном размере помимо начисленных процентов.

Несмотря на то, что ДДУ касается передачи конкретной вещи, судебная коллегия посчитала возможным применение механизма расчета абстрактных убытков к этим отношениям.

Логика определения, вынесенного Судебной коллегией ВС РФ такова: проценты, взыскиваемые по 214-ФЗ и убытки, рассчитанные по ГК, призваны компенсировать разные потери кредитора, они не пересекаются между собой и должны взыскиваться наряду друг с другом.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд указал на условия ДДУ, нарушающие права дольщиков

Новые законодательные инициативы в поддержку застройщиков

Госдума поставит заслон потребительскому экстремизму дольщиков

Верховный Суд: несущественные и устранимые недостатки объекта долевого участия могут стать основанием для отказа от ДДУ

Верховный Суд: отказ устранить недостатки объекта долевого участия из-за несоставления акта приема-передачи незаконен

Владимир Якушев: Процедура передачи жилья дольщикам должна быть жестко регламентирована

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков