Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (ВС РФ), 30.08.2022 вынесла определение по делу №51-КГ22-6-К8, в котором указала, в какие сроки покупатели вправе требования, связанные с недостатками в квартире, если продавец не является застройщиком.

Фото: www.uriston.com

Как следует из материалов дела, между ООО «Строительная инициатива» (в настоящее время ООО СЗ «Строительная инициатива») (продавец) и супругами (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры.

После передачи квартиры покупателям в квартире были обнаружены скрытые недостатки выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. Покупатели направили продавцу претензию с требованием провести демонтаж некачественной штукатурки, провести независимую строительную экспертизу и выявить все нарушения при производстве строительных работ. Ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Экспертное исследование установило, что качество части работ, выполненных в помещениях квартиры, не соответствуют требованиям нормативной документации. Определена стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий (недостатков) выполненных работ в квартире, которая составила 204 914,40 руб. Ответчиком выплачено в пользу каждого истца 52 500 руб., однако, по мнению истцов, данной суммы недостаточно для устранения недостатков, в связи с чем они обратились в суд.

В качестве доводов продавцом указано на то, что относительно даты обращения с иском истек двухгодичный срок, в течение которого возможно предъявление требований, связанных с недостатками проданного товара, предусмотренный ст. 19 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Претензионные требования также предъявлены покупателями за рамками данного срока. Исходя из этого продавец полагает, что пятилетний гарантийный срок, применимый к строительным работам, следует применять в отношении застройщика квартиры ООО «Жилищная инициатива».

Суд первой инстанции указал, что, согласно п. 5 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в случаях когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет — на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

Фото: www.edsro.center

Таким образом, в отношении спорной квартиры действует специальный срок гарантии в 5 лет, установленный Законом о защите прав потребителей. В течение этого срока потребитель в случае если переданная ему квартира оказалась некачественной, по своему выбору вправе предъявлять требования о безвозмездном устранении недостатков либо возмещении расходов на их устранение к продавцу, в данном случае — к ООО СЗ «Строительная инициатива».

Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции, дополнительно указав, что недостатки в квартире возникли до передачи ее истцам; на момент предъявления истцами требований ответчику пятилетний гарантийный срок не истек; а выбор обязанного по требованию потребителя ответчика является прерогативой потребителя.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

ООО СЗ «Строительная инициатива» попыталась оспорить это решение, в Верховном Суде РФ, указав, что не является застройщиком дома, квартира ей приобретена по договору инвестирования, а позже перепродана покупателям.

Как было установлено Верховным Судом, между ООО «Строительная инициатива» покупателями заключен договор купли-продажи квартиры с одновременным обременением — ипотекой. Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора инвестирования строительства. Квартира передана покупателям в долевую собственность. Оплата по договору истцами произведена в полном объеме.

Согласно договору, покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передается покупателю с момента заключения основного договора купли-продажи, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

Фото: www.anspb.ru

Из договора следует, что продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости. Продавец обязуется передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

Также продавец указывает, что, поскольку договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса РФ и абз. второго п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей истцы покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Фото: www.polinov.ru

ВС указал, что приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу ООО СЗ «Строительная инициатива» с делом решено передать для рассмотрения Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ. Судебная коллегия отменила акты апелляционной и кассационной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суда первой инстанции.

30.08.2022 Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что суд первой инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, не учел того факта, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором ООО СЗ «Строительная инициатива» выступает продавцом, а супруги — покупателями. Застройщиком, дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо.

Фото: www.amgkh.ru

По мнению Судебной коллегии ВС РФ, при рассмотрении спора суд ошибочно руководствовался п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.

Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не был установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, определила отменить решения и оправления нижестоящих судов и на дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, в пятницу на заседании совета директоров Банка России было принято решение повысить ключевую ставку ЦБ сразу на 200 б. п. — до 18% годовых.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Портал ЕРЗ.РФ попросил топ-менеджеров российских девелоперских компаний прокомментировать этот шаг регулятора и дать прогнозы относительно того, как повышение ключевой ставки ЦБ отразится на рынке жилищного строительства и ипотеки.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам федерального девелопера DOGMA:

— Ставка в 16% уже стала критичной для рыночной ипотеки. Пятничное ожидаемое повышение не окажет значительного влияния на продажи новостроек. Июльское падение продаж на 30% — 40% относительно июня скорректировало рынок, и дальнейшего снижения мы не ожидаем. Более того, конец месяца показывает некоторое оживление на рынке.

Основным драйвером продаж служит и останется «Семейная ипотека». Кроме того, в своих проектах мы предлагаем рассрочку и траншевую ипотеку.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Лидер Групп

Ирина ПЕТРОВА (на фото), руководитель отдела продаж ГК Лидер Групп:

— В целом дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ уже принципиально ничего не меняет. Учитывая, что и сейчас рыночная ставка по ипотеке составляет 18% — 19%, а некоторые банки уже подняли ее до 20% и более, многие желающие взять ипотечный кредит не проходят по уровню доходов.

Сейчас в нашей компании запущена новая программа рассрочки до двух лет. Важно, что теперь она распространяется и на готовое жилье. Также мы начали субсидировать «Семейную ипотеку», что позволило снизить стандартную льготную ставку до 4,5%.

Совместно с банками-партнерами продолжаем развивать траншевую ипотеку, сейчас по некоторым проектам она позволяет ежемесячно платить в первый год пользования кредитом символическую сумму в два рубля.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Дарья ПЛОТНИКОВА (на фото), коммерческий директор группы компаний ГК Монолит:

— Повышение ставки ипотечного кредитования может временно приостановить активность на рынке жилья, однако это не сильно отразится на ценах, и ожидать снижения цен на новостройки не стоит.

Темпы строительства останутся стабильными, поскольку застройщики уже имеют проектное финансирование, а рост спроса в предыдущие годы позволил им выполнить требования банков по наполнению счетов эскроу.

В сложившейся ситуации застройщики предложат более низкие субсидированные ставки на срок до пяти лет с возможностью рефинансирования под актуальные базовые ставки в будущем.

Такой подход будет оптимален для многих клиентов, осознающих перспективы роста цен квадратного метра. Хотя динамика роста цен на первичное жилье по сравнению с предыдущими годами будет более умеренной, цены все равно продолжат расти, но меньшими темпами, чем уровень инфляции.

Юлия АЛАБУЖИНА, коммерческий директор СЗ ГОЛОС ДЕВЕЛОПМЕНТ (входит в Группу Голос)

— Застройщикам просто придется принять повышение ставки ЦБ и с этим жить. Искать новые финансовые инструменты для клиентов, понимая, что эти инструменты будут обходиться застройщику дороже.

В любом случае мы верим, что со временем рынок найдет новое равновесие.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Каждое увеличение ключевой ставки ЦБ ведет к росту ставок по ипотеке, поскольку чаще всего банки устанавливают +1% — 1,5% к ставке ЦБ. А учитывая тот факт, что психологически комфортный порог ипотечной ставки — это около 10% и все, что выше, замедляет темпы продаж, текущие ставки в 19% по классической ипотеке на жилье и так являются заградительными и существенно влияют на продажи недвижимости.

Конечно, в большей степени это скажется на вторичном рынке недвижимости, так как там нет льготных программ. Но и первичный рынок, несмотря на наличие «Семейной ипотеки» с государственным субсидированием, также охладится. По статистике, около 40% сделок проводятся с использованием средств от продажи «вторички». С 1 июля уже произошло снижение спроса на 70%, и очередное повышение снизит и без того слабый спрос на жилье.

На данный момент в самом выигрышном положении находится рынок ИЖС, поскольку на него действуют льготные программы «Сельской» и «Семейной» ипотеки.

Сегодня мы активно взаимодействуем с банками-партнерами и разрабатываем льготные предложения для наших клиентов.

Фото предоставлено пресс-службой  ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Полагаю, возможное повышение «ключа» катастрофически не скажется на рынке, поскольку текущая ставка уже находится на заградительном для большинства потребителей уровне.

Чтобы привыкнуть к новым реалиям, массовому потребителю потребуется время. Поэтому в горизонте двух-трех месяцев спрос на рынке может частично просесть — это касается прежде всего масс-маркета. Поэтому застройщики этого сегмента уже начали перестраивать свою политику продаж под новые реалии: запустили удобные рассрочки, стали самостоятельно субсидировать ставки — от года до трех лет, то есть до окончания срока строительства.

На премиум-сегмент (ту нишу, где работает наша девелоперская компания) повышение «ключа» по-прежнему влияет в меньшей степени.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперты ожидают роста ключевой ставки до 17,5% — 20%

Росреестр: 60% сделок со столичными новостройками оформлено в кредит

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

ЦБ: в мае ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 33,9% больше, чем годом ранее (графики)

Росреестр: количество договоров долевого участия с эскроу превзошло результат 2023 года

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ: в I квартале объем поступлений на счета эскроу снизился вдвое