01.08.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации вынесла определение №305-ЭС23-2969 по делу, где рассматривался вопрос вины продавца в причинении ущерба заявителю по сделке, в которой государственная регистрация перехода права собственности к покупателю была произведена несвоевременно.

Фото: www.18onlygame.ru

Согласно материалам дела между научно-исследовательским институтом авиационной промышленности» (Институт, продавец) и ООО «Голд Тайм» (Общество, покупатель) на условиях, определенных по результатам проведенных торгов, 13.06.2020 был заключен договор купли-продажи помещений.

Покупателем 01.09.2020 произведена полная оплата недвижимости по договору. Сторонами 30.06.2020 в Управление Росреестра по Москве был подан комплект документов на осуществление государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости по договору.

Управление Росреестра по Москве уведомлением от 10.07.2020 приостановило государственную регистрацию права собственности до 12.10.2020. Мотивировка: непредоставление сторонами документа, являющегося основанием для осуществления госрегистрации, а также письмо Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы (далее Госинспекция по недвижимости) о нецелевом использовании земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

Институт 28.08.2020 и 16.09.2020 обратился в Госинспекцию по недвижимости, префектуру Северного административного округа Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Комитет государственного строительного надзора города Москвы с просьбой сообщить, являются ли спорные нежилые помещения, находящиеся в собственности у Института, объектами самовольного строительства с указанием причины их включения в перечень таких объектов.

Госинспекция по недвижимости, рассмотрев обращение Института, 24.09.2020 ответила, что спорные помещения не входят в состав помещений, образованных в результате реконструкции, проведенной иными лицами без оформления в установленном порядке разрешительной документации.

В ответ на запрос Института от 26.10.2020 Госинспекция по недвижимости 20.11.2020 сообщила, что информация о спорных объектах направлена в Управление Росреестра по Москве.

Институт 30.09.2020 подавал в Управление Росреестра по Москве дополнительные пояснения с приложением документов и просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Обеими сторонами сделки 07.10.2020 поданы заявления о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Фото: www.edsro.center

В период с октября 2020 года по март 2021 года в отношении Института был наложен запрет на совершение регистрационных действий со спорной недвижимостью в связи с возбужденными исполнительными производствами.

Переход права собственности зарегистрирован 07.04.2021. Акт приема-передачи помещений подписан сторонами 09.04.2021.

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании с продавца убытков в размере 10,6 млн руб. в виде неполученной с арендаторов арендной платы, а также 15,5 млн руб. как процентов за пользование чужими деньгами.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Института убытков в заявленном размере и процентов в размере 3 млн руб. Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, изменил его решение, но при этом взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере. Суд округа согласился с позицией суда апелляционной инстанции.

Фото: www.gazeta.ru

Суды исходили из того, что в спорный период между ответчиком и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего Институт, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путем получения арендной платы, которая для покупателя явилась упущенной выгодой. Суды указали, что действия Управления Росреестра по Москве, связанные с приостановлением государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости, незаконными не признавались.

Верховный Суд указал, что судами не учтено следующее. Вывод судов о возложении исключительно на Институт имущественной ответственности за неисполнение обязанности по передаче недвижимости в ситуации, когда своевременность государственной регистрации перехода права собственности на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон договора и зависела как от действий истца, так и от действий ответчика, не может быть признан соответствующим нормам материального права.

Покупатель приводил довод о том, что Обществом была выдана нотариально удостоверенная доверенность на Чернявского А. Г. для подачи документов в Управление Росреестра по Москве со стороны покупателя по указанию продавца в качестве основания освобождения покупателя от ответственности за задержку государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Фото: www.inovaco.ru

По мнению Покупателя, недобросовестно воспользовавшись выданной доверенностью, Продавец подал, в том числе от имени истца, заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что судам при определении размера убытков (упущенной выгоды) необходимо было учитывать фактически понесенные продавцом в спорный период расходы, относящиеся к объекту, и учесть их при определении размера этого вида убытков, то есть вычесть из объема выручки.

Фото: www.pochta-bank-lk.ru

При решении вопроса о наличии оснований для взыскания процентов, по мнению ВС РФ, необходимо учитывать, что в спорном случае истцом, помимо предъявленных к взысканию убытков, начислены проценты как меры ответственности за нарушение ответчиком обязанности по своевременной передаче приобретенной вещи, полная оплата покупки которой в силу условий договора и фактически сложившихся при исполнении сделки обстоятельств произошла до момента ее передачи продавцом покупателю.

В спорной ситуации с учетом отсутствия в договоре иного диспозитивного регулирования подлежала применению норма, которая прямо предусматривала начисление процентов лишь с момента, когда вещь должна была быть передана, то есть с момента, когда допущено нарушение обязательства по передаче объекта купли-продажи, уточнил Верховный Суд.

В рассматриваемом случае до внесения всей суммы предоплаты на определенных договорных условиях начисление неустойки за непередачу вещи не могло производиться покупателем, поскольку из содержания приведенной нормы права следует, что проценты начисляются на всю сумму внесенной предварительной оплаты.

Фото: www.amgkh.ru

Таким образом, при отсутствии иного договорного регулирования ответственности судам при расчете неустойки следовало учесть условия договора купли-продажи как относительно оплаты, которая в силу фактических обстоятельств оказалась предварительной в полном объеме, так и относительно даты внесения всей ее суммы с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения, а также соотнести момент полной оплаты с моментом наступления обязанности передачи товара продавцом покупателю, принимая во внимание изменения договора в части переноса срока итогового платежа при задержке оплаты или оценить степень участия продавца в изменении срока внесения оплаты покупателем.

Доводы ответчика о том, что до государственной регистрации перехода права собственности по условиям договора он не считался просрочившим в передаче вещи, Судебной коллегией Верховного Суда РФ были отклонены, поскольку в договоре момент передачи недвижимости был привязан к моменту государственной регистрации, которая вследствие ее задержки приводила к отсрочке передачи объекта.

С учетом изложенного, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд разъяснил применение правила исполнительского иммунитета в спорах по долгу, обеспеченному ипотекой

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Верховный Суд разъяснил применение правила исполнительского иммунитета в спорах по долгу, обеспеченному ипотекой

Конституционный Суд: регистрация машино-мест возможна при отсутствии согласия на выдел долей всех сособственников

Верховный Суд: госрегистрация прекращения договора аренды не зависит от волеизъявления сторон по договору залога права аренды

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Росреестр: в техплане отражаются только обособленные помещения

Упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома станет постоянным

Верховный Суд: срок привлечения физического лица за нецелевое использование участка составляет один год

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

Верховный Суд: срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение размещения информации в ЕИСЖС — два месяца

Верховный Суд: одновременное заключение и подача на госрегистрацию договоров долевого участия и уступки права требования не противоречит закону

Арбитражный суд: отсутствие в РС данных о проектной документации не может служить основанием для отказа в кадастровом учете, если факт завершения объекта подтвержден РВ

Тем самым суд высшей инстанции подтвердил решение Санкт-Петербургского городского суда, который в споре городского руководства и застройщиков земель в Петроградском районе, объявленных властями зонами зеленых насаждений уже после начала строительных работ, встал на сторону девелоперов.

Фото: www.deschide.md

Об этой истории портал ЕРЗ рассказывал в марте. Напомним, что в январе петербургский ЗакС принял инициированный спикером Вячеславом Макаровым (на фото ниже) закон, который скорректировал список городских зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП).

В частности в этот перечень были внесены четыре сквера, причем все — на «родной» для г-на Макарова Петроградской стороне. Как отмечает Фонтанка.ру, в течение двух суток документ был инициирован, одобрен комиссией по городскому хозяйству и быстро принят в трех чтениях.

Фото Александра Корякова / Коммерсантъ

Между тем все четыре участка, внесенные в ЗНОП, находятся в частной собственности. В том числе участок под строительство ЖК KingDOM — 9-этажного дома в стилистике лондонской архитектуры (проект на фото). Он строится на пересечении Лодейнопольской и Петрозаводской улиц, в 500 м от метро «Чкаловская», и должен быть сдан во II квартале 2020 года.

Фото: www.cdn.pronovostroy.ru

Застройщик жилого комплекса — ООО «Статус Эр», входящее в состав строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» (37-е место в ТОП по РФ, 15-е место в ТОП по Санкт-Петербургу, 1-е место в ТОП по Архангельской области), — подал иск в Санкт-Петербургский городской суд, в котором потребовал признать недействительным нормативно-правовой акт в части включения в перечень территорий ЗНОП данного участка.

Фото: www.dp.ru

Второй иск подали Борис Прахин (на фото) и принадлежащая ему ГК «Балтийская коммерция» (70-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга), которая инвестирует строительство жилого комплекса бизнес-класса в квартале, ограниченном Корпусной, Средней Колтовской, Малой Зелениной, Петергофской улицами (также экстренно включенными в ЗНОП). Эта территория также находится в частной собственности.

В итоге суд удовлетворил требования обоих истцов, поданных к губернатору и парламенту Северной столицы, и признал недействующими пункты закона от 26 января 2018 года «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования». «Санкт-Петербургский городской суд по обоим делам требования истцов удовлетворил, признав пункты статей (соответствующего городского закона — Ред.) недействующими с момента вступления решения суда в законную силу», — говорится в сообщении суда.

Кроме того, городской суд также удовлетворил аналогичные иски к губернатору и парламенту от компаний «Цветение сливы» (входит в структуру GHR Group, 71-е место в ТОП по Санкт-Петербургу) и «Механический завод СПб» (входит в структуру Л1 СК№1, 8-е место в ТОП по Санкт-Петербургу).

Все указанные компании ведут деятельность в Петроградском районе, где находится депутатская территория спикера Заксобрания Вячеслава Макарова. Комментируя решения горсуда, г-н Макаров заявил, что парламент намерен их обжаловать. «Мы будем и дальше держать вопрос на контроле, — пообещал он, добавив: — Вот этого безумного строительства, которое уничтожает исторические дома, быть не должно. Исторический центр мы должны оставить будущим поколениям», — резюмировал парламентарий.

Однако Верховный Суд подтвердил решение Санкт-Петербургского городского суда, встав тем самым на сторону девелоперов.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Для апелляции по делу «Гринфлайта» Верховный Суд попросили сменить регион

На Кубани инвесторы, достраивающие долевые долгострои, смогут получать участки без торгов

Минстрой усилит контроль целевого использования участков, выделяемых для решения проблем дольщиков

Застройщики через суд добились отмены незаконных ограничений на строительство жилья в Санкт-Петербурге

Застройщика приговорили к 2,5 годам за изменение вида использования участка

Арбитражный суд: изменение территориального зонирования не должно нарушать права собственника земельного участка

Минэкономразвития: не требуется одновременно регистрировать права на помещение в МКД и доли в праве на участок, если на одном участке строится несколько МКД