Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 26 июня 2023 года вынесла Определение №307-ЭС22-27054, в котором рассмотрело правило об исполнительском иммунитете по обеспеченному ипотекой долгу.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В рамках дела о банкротстве должника ООО «Национальная фабрика Ипотеки» компания-кредитор обратилась с заявлением о разрешении разногласий с финансовым управляющим о порядке распределения денежных средств от реализации предмета залога, в частности о выплате кредитору неустойки и мораторных процентов.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, возникшие разногласия разрешены. Определено, что мораторные проценты подлежат уплате после удовлетворения в полном объеме требований кредиторов в соответствии с реестром требований при условии достаточности у должника денежных средств для уплаты указанных процентов. В мотивировочной части судебных актов также указано, что выплата неустойки возможна после погашения требований кредиторов, относящихся к третьей очереди реестра.

Компания обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила обжалуемые судебные акты по следующим основаниям.

В рамках дела о банкротстве гражданина состоялись торги по реализации единственного жилья, находящегося в залоге у кредитора (компании). Из полученных денежных средств часть была направлена на погашение основного долга перед залоговым кредитором. Неустойка и мораторные проценты остались непогашенными, поскольку финансовый управляющий отказался перечислять компании из выручки от реализации квартиры в счет погашения неустойки и мораторных процентов.

Суды указали, что выплата мораторных процентов по требованиям залогового кредитора при непогашенном реестре существенно нарушает имущественные интересы остальных пяти (незалоговых) кредиторов. Следовательно, требования об уплате мораторных процентов должны быть удовлетворены в порядке очередности из общих средств, включенных в конкурсную массу.

ВС РФ указал, что до погашения основного долга по необеспеченным требованиям иных кредиторов не производятся выплаты по обеспеченным залогом финансовым санкциям.

Фото: www.storm24.media

Такой же подход — о наличии у обеспеченного требования приоритета только в рамках своей подочереди — применяется и к мораторным процентам (Определение Верховного Суда РФ от 23.08.2021 № 303-ЭС20-10154 (2)).

Подобное правило объясняется тем, что в условиях, когда не погашена основная сумма задолженности перед иными кредиторами, выплата неустойки залоговому кредитору, уже получившему компенсацию своих имущественных потерь по основному долгу (в том числе договорным процентам), представляется экономически нецелесообразной и несправедливой, нарушающей права других лиц, пострадавших от банкротства должника. Соответственно, в таком случае фактическое осуществление выплаты по неустойке влекло бы оказание залоговому кредитору предпочтения в нарушение принципа очередности удовлетворения требований.

Однако особенность данного дела состоит в том, что в ипотеке у кредитора находилось жилое помещение, являющееся для должника единственным пригодным для постоянного проживания.

Фото: www.polinov.ru

По обеспеченному ипотекой долгу не применяется правило об исполнительском иммунитете. Гражданин, передавая свое единственное жилье в залог, фактически отказывается от такого иммунитета в пользу кредитора, позволяя ему в случае просрочки по обязательству обратить взыскание на предмет залога.

В то же время заключение договора ипотеки с конкретным залоговым кредитором не означает, что должник отказывается от исполнительского иммунитета по требованиям всех остальных кредиторов. По смыслу действующего законодательства исполнительский иммунитет сохраняется в отношении долгов, не обеспеченных ипотекой единственного жилья. Квартира (дом), не находящаяся в ипотеке и не относящаяся к роскошному жилью, не входит в конкурсную массу, не может быть реализована и подлежит оставлению за гражданином для обеспечения его права на жилище.

Следовательно, резюмируют судьи ВС РФ, у иных (неипотечных) кредиторов любой из очередей не могут сформироваться подлежащие защите разумные правовые ожидания получения удовлетворения за счет ценности единственного жилья.

Фото: www.edsro.center

Аналогичный подход применим и для ситуации, когда по требованию залогодержателя квартира включена в конкурсную массу и после ее реализации и погашения основного долга остались денежные средства. По общему правилу такие средства были бы направлены иным (необеспеченным) кредиторам. Однако, поскольку иные кредиторы не имеют права претендовать на стоимость единственного жилья, в силу принципа эластичности (суррогации) режим исполнительского иммунитета должен быть распространен и на заменившую квартиру ценность — оставшиеся денежные средства, которые следуют судьбе замененной ими вещи.

В результате этого находящиеся в иммунитете средства передаются только тому лицу, на которое иммунитет не распространяется, — залоговому кредитору. Это происходит по его обеспеченным требованиям более низкой очереди удовлетворения по выплате мораторных процентов и финансовых санкций. Оставшиеся после этого средства в силу исполнительского иммунитета исключаются из конкурсной массы и передаются должнику в целях обеспечения его права на жилище (первоначальный взнос для приобретения нового жилья, аренда жилого помещения и т.д.).

Фото: www.amgkh.ru

ВС РФ указал, что выводы нижестоящих судов о возможности удовлетворения требований компании по мораторным процентам и неустойке только после погашения требований кредиторов третьей очереди являются ошибочными, поскольку в рассматриваемой ситуации при погашении мораторных процентов и неустойки в пользу залогодержателя ему не будет оказано предпочтение, как это могло бы иметь место, если бы предмет залога не обладал исполнительским иммунитетом.

На основании изложенного ВС определил, что мораторные проценты и неустойка подлежат уплате залоговому кредитору ООО «Национальная фабрика Ипотеки» за счет выручки от реализации предмета залога — единственного пригодного для постоянного проживания помещения. Оставшиеся после этого средства подлежат исключению из конкурсной массы и передаче должнику, заключил Верховый Суд.

Другие публикации по теме:

Эпилог экономического триллера: банкротство экс-владельца Urban Group Александра Долгина

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: нарушение сроков сдачи объекта сделает невозможным его использование и станет основанием для возмещения упущенного дохода

В Ташкенте и Алматы состоялись форумы по цифровизации строительной отрасли Узбекистана и Казахстана.

Портал Всеостройке.рф, объединяя девелоперов из 11 стран для обмена передовыми практиками, успешными кейсами и опытом, организовал для застройщиков, представителей власти и вендоров два крупнейших международных мероприятия, которые совмещали в себе урбан-туры и тематические конференции.

Модератором мероприятий по традиции выступила директор портала Всеостройке.рф и Альянса Цифровых Лидеров России Светлана Опрышко.

Зарубежный опыт

Председатель правления Ассоциации застройщиков Узбекистана Надир Тулаганов (на фото) обратил внимание участников на то, что цифровизация — это мощнейший драйвер экономического роста, и многие страны живут именно за счет цифровой отрасли. В связи с этим большое внимание цифровизации строительства уделяется в Узбекистане, где создана национальная информационная система «Прозрачное строительство», включающая в себя несколько модулей.

Подробно на каждом из них остановился директор центра IT при Министерстве строительства и ЖКХ Республики Узбекистан Марат Загрутдинов. Он сообщил, что эта система применяется при возведении государственных объектов, и благодаря ей обеспечен мощнейший контроль на всех направлениях стройки.

Управляющий директор по развитию и цифровизации АО «КазНИИСА» Александр Шахнович отметил, что госрегулированием цифровизации в строительстве в Казахстане занимается единственная головная государственная научно-исследовательская и проектная организация по проблемам строительного комплекса — АО «КазНИИСА».

Особое внимание он обратил на то, что цифровизация — это преобразование данных, процессов и технологий с использованием цифровых продуктов, их цель — повышение эффективности, удобства и качества обслуживания.

Международное сотрудничество

Как заявил директор подразделения «Единая информационная система в жилищной сфере» АО «ДОМ.РФ» Александр Лукьянов, ДОМ.РФ нацелен на международное сотрудничество со всеми 11 странами, которые объединяет на своих мероприятиях портал Всеостройке.рф.

Так, ДОМ.РФ готов адаптировать информационные сервисы для планирования и контроля строительства, реализации и эксплуатации жилых объектов под заказ девелопера или другого государства.

Президент Ассоциации Застройщиков Казахстана Виктор Микрюков (на фото) сообщил, что Ассоциация Застройщиков Казахстана и портал Всеостройке.рф заключили соглашение о создании единого окна для выхода российских IT-компаний на рынок Казахстана. Для этого будет проводиться предварительный отбор организаций, обеспечена поддержка и помощь в интеграции на рынке именно тем компаниям, которые смогут внести вклад в развитие отрасли Казахстана.

Подобная инициатива связана с тем, что рынок Казахстана сегодня очень сильно «просел», убраны все программы, а строители «ушли на дно».

Опыт российских девелоперов

О продуктах цифровой экосистемы Самолет 10D проинформировал директор по продуктовой разработке Самолет 10D ГК Самолет Тимофей Ухарев (на фото).

Эти продукты, и в частности  приложение «10D Контроль качества», позволили девелоперу обеспечить качество строительства за счет организации работы с дефектами, системы аналитики для отслеживания статуса дефектов, рейтинга подрядчиков и команд.

Также Тимофей Ухарев рассказал о приложениях для аналитики стройки и о продукте «Внутренняя приемка с помощью ИИ», благодаря которому выявить прогресс работ по отделке можно в автоматическом режиме с помощью искусственного интеллекта. Как заметил спикер, эти продукты уже выходят на рынок.

Директор по развитию цифровых технологий Холдинга Setl Group Михаил Малыхин (на самом верхнем фото) рассказал об IT-компании для управления строительством и автоматизации работы персонала SetlTech. С ее помощью в холдинге проводят аудит, разрабатывают стратегию, подбирают передовые технологии для комплексной цифровой трансформации, а также определяют комплексные решения для оптимизации процессов бизнеса.

Кроме того, важный элемент системы — управленческая отчетность, предназначенная для руководителей проекта разных уровней. К слову, ее высоко оценили застройщики Казахстана.

Мнение о цифровизации представителей Казахстана и Узбекистана

Опытом застройщиков Казахстана поделился управляющий директор MIRVA GROUP Аскар Сергазин (на фото). Он рассказал, что MIRVA GROUP в работе использует MacroCRM, MacroERP, платформу управления качеством строительства, платформу контроля работы спецтехники и платформу онлайн-подписания договоров. Хотя еще полгода назад девелопер мог похвастать всего двумя действующими продуктами.

Подобная цифровизация позволила сократить расходы и время, убрать бумажный документооборот и выстроить работу с подрядчиками.

Коммерческий директор застройщика First Development Group Сергей Потапов сообщил, что Узбекистан нуждается в наставничестве в плане цифровизации отрасли и открыт к диалогу с иностранными, и особенно с российскими, поставщиками цифровых продуктов, поскольку по уровню развития цифровизации страна сейчас находится примерно на уровне России 2005 года.

В то же время в Узбекистане разработан ряд цифровых инструментов и есть доступ ко всем современным технологиям, поэтому местные застройщики надеются пройти путь цифровизации гораздо быстрее.

Взгляд разработчиков

Генеральный директор ООО Формайнд Павел Гуштюк напомнил участникам, что цифровая трансформация нужна для получения новых каналов, продуктов для роста выручки, снижения затрат, повышения скорости процессов и новых бизнес-моделей.

О цифровой эволюции девелопмента говорил директор Международного дивизиона MACRO Богдан Ядыкин (на фото). Он отметил, что за последние шесть месяцев количество запросов на создание приложений для застройщиков у MACRO выросло на 50%.

И это связано с тем, что покупатели квартир становятся моложе и у них растут потребности в удобстве и комфорте, в том числе и в плане общения с застройщиком.

Директор АСКОН-Ташкент Санжар Усманов напомнил, что BIM-комплекс АСКОН — это продукты для всего жизненного цикла объекта капитального строительства, который решает все задачи в единой среде. Причем в Узбекистане практически все промышленные предприятия — клиенты АСКОН, как и проектные институты. Теперь компания ждет пополнения своих рядов и за счет застройщиков.

Как подытожил основатель и директор по развитию Virtual land Никита Грузд (на фото), необходимо создавать единую экосистему, чтобы бесшовно показывать объекты строительства, отвечать на вопросы покупателей квартир и увеличивать конверсию менеджеров.

Поэтому от физических макетов нужно переходить к цифровым, от карт с инфраструктурой — к панорамам 360 с инфраструктурой, от экскурсии на стройку — к панорамам видов из окон.

Посещение стройплощадок

В ходе двух урбан-туров участники ознакомились со строительными площадками крупнейших девелоперов Ташкента и Алматы, где узнали о современных цифровых решениях, применяемых при строительстве и проектировании.

В Ташкенте первой площадкой стал ЖК Manhattan от First Development Group (FDG), который возводится с акцентом на атмосферу центра Нью-Йорка. По задумке застройщика, все 6 домов будут оснащены технологиями умного дома и системами видеонаблюдения.

Гостей встретил генеральный директор FDG Марк Зингерман, а экскурсию по строящемуся жилому комплексу провел коммерческий директор FDG Сергей Потапов.

На второй площадке — Infinity Luxury Residence от девелопера Golden House — участники ознакомились с домом, соответствующим «клубным параметрам», на 35 эксклюзивных квартир.

Дизайн входных групп, как и сами корпуса, выдержаны в стиле одной из стихий — земли, воды, огня или воздуха — с применением натуральных отделочных материалов.

Участников урбан-тура встречали генеральный директор Алексей Болдин и директор по маркетингу Ян Свояволя.

Третьей площадкой стала первая резиденция премиум-класса в Узбекистане — ЖК Mirabad Avenue от Golden House.

Здесь застройщик оборудует все апартаменты системами умного дома и климат контроля, а паркинг — умной системой проезда через инновационный шлагбаум.

Также участники посетили ЖК U-Tower от NRG, в котором учтены особенности климата Узбекистана и сделан особый упор на прочность и надежность конструкции с учетом сейсмики. Комплекс построен по передовым международным стандартам с BREEAM-сертификатом. Экскурсию по площадке 26-этажного дома бизнес-класса провел главный инженер проекта Алмас Абдразаков.

В ходе урбан-тура в Алматы в первую очередь участники посетили премиальный ЖК Центральный на Тулебаева от SABA GROUP KZ. Весь комплекс оборудован умными камерами видеонаблюдения, а на подземном паркинге предусмотрены зарядные станции для электрокаров.

Экскурсию провел директор по маркетингу SABA GROUP KZ Нурхан Карипжанов.

Второй площадкой стал строящийся ЖК Abay 130 от ТОО Tau Development, который обладает высокой сейсмостойкостью. Дом оснащен IP-домофонами и электронными замками с Face ID и доступом по коду.

Третьим стал ЖК TERRA от ТОО Tau Development, где также применяются системы умного дома, а подписка на них жителям обойдется в 6,7 тыс. тенге (1,4 тыс. руб.).

На этих объектах гостей встречал генеральный директор ТОО Tau Development Ермек Сулейменов.

Ознакомиться с программой предстоящих мероприятий Всеостройке.рф можно по ссылке.

Презентации спикеров находятся по ссылке.

Фотоотчеты с двух форумов — по ссылке. Видеозапись форума Узбекистана — по ссылке. Запись конференции в Казахстане — по ссылке.

СПРАВКА
Всеостройке.рф — отраслевое издание, в котором ежедневно представлены актуальные новости строительной отрасли России и стран СНГ, эксклюзивные интервью ключевых игроков отрасли и уникальная аналитика рынка. Также еженедельно портал проводит круглые столы с топ-менеджерами ведущих застройщиков и банков, представителями власти как в онлайн-, так и офлайн-форматах.

Другие публикации по теме:

Огромные кладовые в квартире от ГК ТОЧНО: в эфире «Всё о стройке» застройщики рассказали о своих новых ЖК

«Топов с рынка не берем»: на круглом столе «ВСЁ О СТРОЙКЕ» застройщики обсудили проблемы HR-направления

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

13 отечественных производителей и IT-компаний представили на суд застройщиков свои разработки

Проект «ВСЁ О СТРОЙКЕ» провел первый круглый стол с застройщиками Казахстана

«Хорошо не будет»: застройщики поделились прогнозами об изменении спроса и цен на новостройки

Застройщики обсудили, чем заменить импортные решения и материалы, которые покинули российский рынок

Девелоперы рассказали, насколько выросла себестоимость новых проектов за последние месяцы

«Слетели 20% сделок»: застройщики рассказали, как изменился уровень продаж и процесс цифровизации в текущих условиях