Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в феврале 2023 решала, должен ли застройщик формировать земельный участок под каждым из построенных им многоквартирных домов.

Фото: www.versia.ru

Как следует из материалов дела, застройщик (Общество), являвшийся собственником земельного участка (ЗУ) площадью 3 651 кв. м, на основании необходимой проектной и разрешительной документации осуществил строительство двух многоквартирных домов (МКД). В 2018 году указанные МКД одновременно введены в эксплуатацию, квартиры в корпусах переданы в собственность законным участникам долевого строительства.

Указывая на то, что после регистрации первого права собственности на помещения в корпусах МКД, возведенных на указанном ЗУ, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось его право собственности, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращении права собственности заявителя на данный ЗУ.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на спорный ЗУ, посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), и указав на необходимость формирования ЗУ под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на ЗУ под домом после формирования такого участка.

Сочтя данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Они исходили из следующего:

• в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть ЗУ, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой ЗУ;

• доказательства, подтверждающие, что спорный ЗУ является неделимым, не были представлены;

• поскольку Общество при обращении в регистрирующий орган не предоставило документы, подтверждающие формирование и постановку на кадастровый учет ЗУ, необходимые для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло;

• оснований для прекращения права собственности Общества на участок не имеется, поэтому Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения права.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Проверив доводы, содержащиеся в жалобе Общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав, что нижестоящие суды не учли следующее.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Обязанность доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законность принятия оспариваемого решения, а также совершения оспариваемых действий (бездействия) возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий ЗУ поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов.

Если ЗУ, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на ЗУ погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот ЗУ как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого ЗУ, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый ЗУ.

Фото: www.dokipedia.ru

При рассмотрении спора Общество указывало на то, что:

• в соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов — четырехэтажных МКД с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории);

• проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном ЗУ двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил;

• проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию;

• служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;

• Обществом исполнена обязанность по передаче помещений в корпусах МКД участникам долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке; застройщик не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на ЗУ в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным ЗУ.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты трех инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новый порядок расчета платы при приобретении государственной недвижимости в случае изменения ее кадастровой стоимости

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Сроки предоставления государственных земельных участков сокращены

Снижен размер госпошлины за регистрацию изменений в договорах аренды недвижимости

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены два многоквартирных дома, противоречит законодательству

Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости? Свои ответы на эти и другие вопросы в заключении по обсуждаемому законопроекту дали эксперты Европейского института экономики (Прага, Чехия).  

Фото: www.ekodomostroy.ru

Как разделились мнения членов рабочей группы

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, касающимся управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Разговор на эту тему, вызвавший большой интерес у читателей, продолжился на страницах портала ЕРЗ 10 апреля. Еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин согласился с коллегой Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки. При этом специалист отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал Валерий Казейкин. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). С результатами опроса можно ознакомиться здесь.

Фото: www.zagorod.ru

Что показала международная экспертиза законопроекта

По мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

Результаты этой экспертизы Валерий Казейкин любезно предоставил порталу ЕРЗ, который сегодня и знакомит с ними читателей.

Как отмечают в заключении ректор Европейского института экономики Александр Ижболдин и профессор Людмила Лисовская, принятие закона актуально и своевременно, так как малоэтажные жилые комплексы и блокированные жилые дома являются относительно новыми видами недвижимости в России и требуют принятия законодательных норм, регулирующих обязательства застройщика, собственников такого жилья, и порядок управления такими комплексами и постройками.

Отсутствие конкретных законодательных норм приводит к возникновению в настоящее время спорных ситуаций на территории уже построенных и строящихся комплексов подобного типа. Первостепенным здесь является вопрос о типизации блокированного жилого дома в кадастре недвижимости (в органах Росреестра).

Обращаясь к чешскому опыту, эксперты сообщили, что в Чешской Республике существует два способа оформления объектов недвижимости рядовой застройки.

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

Первый способ

В первом случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки (в проекте обсуждаемого законопроекта это «жилой дом блокированный») оформляется как самостоятельный объект недвижимости (записывается в кадастре как отдельная жилая единица), но при этом бремя эксплуатации данного жилого помещения возлагается полностью на собственника такого помещения. В этом случае не создается кондоминиумов и пр.

Общим имуществом с другими жилыми помещениями (жилыми домами блокированными) считаются только примыкающие стены. Земельные участки вспомогательного назначения, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества, как правило, являются собственностью городской части или поселка, на территории которого находится комплекс.

«Ввиду того, что управление жилым комплексом в таком случае осуществляется каждым собственником самостоятельно (касается только собственности, зарегистрированной в кадастре недвижимости), администрация населенного пункта (муниципалитета) только организовывает вывоз коммунальных отходов и водоснабжение (водоснабжение до водомерной шахты или счетчика расхода воды, электричество — до счетчика расхода электроэнергии, газ — до редуктора магистрального газопровода/газопровода низкого давления с интегрированным счетчиком расхода газа)», — поясняют эксперты.

По их словам, годовые затраты на вывоз отходов делятся пропорционально количеству постоянно проживающих на территории населенного пункта собственников жилья. При этом тарифы на сточные воды устанавливаются Министерством сельского хозяйства Чехии, а затраты на водоснабжение вычисляются индивидуально по показаниям счетчиков.

Каждый собственник после приобретения дома должен самостоятельно заключить договор с поставщиками на оказание соответствующих услуг, принять на себя обязательства по их оплате и заявить в администрацию о своем новом обязательстве оплаты коммунальных услуг. Организацию снабжения электричеством и газом каждый собственник проводит самостоятельно путем обращения непосредственно к поставщику, обслуживающему населенный пункт.

«Все вышеуказанное дает основание сделать вывод, что данный подход больше направлен на установление самостоятельности каждого здания, как частного жилого дома, и, согласно чешскому законодательству, собственники частных домов не имеют права на создание товарищества собственников жилья», — резюмируют эксперты.

Фото: www.news-factor.ru

Второй способ

Во втором случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки оформляется как квартира в многоквартирном доме, дом получает единый идентификационный номер, а собственники — право на создание ТСЖ. В данном случае земельный участок не подлежит разделу под каждым жилым помещением и является единым под всем домом рядовой застройки, состоящим из нескольких жилых помещений, уточняют авторы экспертного заключения.

При этом данный единый земельный участок можно оформить в залог банку, что существенно упрощает для застройщика доступ к кредитным ресурсам при проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Действует этот порядок на этапах покупки земельного участка, изготовления проектно-сметной документации, строительства, предварительной продажи, получения авансовых платежей. Но к моменту продажи непосредственно собственникам кредит должен быть погашен — в противном случае покупатель приобретает недвижимость, обремененную ограничениями, подчеркивают г-да Ижболдин и Лисовская.

При таком варианте компания-застройщик имеет возможность при освоении единого земельного участка получить дотации от Министерства регионального развития Чехии и Евросоюза. Эти дотации направляются на элементы благоустройства и объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник, а также на проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковочные места, площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО. Также практикуется передача прав собственности на подъездные коммуникации муниципалитету в обмен на проведение инженерных сетей до границ участков.

При этом эксперты поясняют, что вариант создания ТСЖ в Чехии используется, как правило, только жильцами многоквартирных домов. В этом случае товарищество регистрируется как юридическое лицо и имеет право на заключение договоров с обслуживающей компанией, поставщиками услуг. Кроме того, ТСЖ имеет право обращения в суд в случае возникновения неуплат со стороны одного из собственников жилья или нарушения договорных услуг одним из подрядчиков.

Данный вариант способствует организации управления жилыми помещениями в составе рядовой застройки («дома блокированной жилой застройки» в Российской Федерации) своевременно и профессионально. На территории жилого комплекса обеспечено систематическое отслеживание порядка, соблюдение единого архитектурного стиля. Кроме того, с жителями таких домов проводится работа — в отличие от первого варианта, где каждый житель самостоятельно осуществляет мероприятия по эксплуатации своего жилого помещения.

Фото: www.rembrigada116.ru

Предложения экспертов

По мнению авторов экспертного заключения, обсуждаемый законопроект подробно описывает порядок управления малоэтажными жилыми комплексами и жилыми домами блокированными (функции и компетенции товарищества собственников жилья или специализированного управленческого кооператива).

В качестве дополнения на основе чешского опыта можно рекомендовать расширение полномочий товарищества или кооператива для увеличения эффективности их работы, советуют специалисты. По их мнению, собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МЖК, должны иметь возможность принимать решения большинством голосов присутствующих. Остальные собственники, при невозможности присутствовать на собрании товарищества или кооператива, имеют право выписать доверенность на другого собственника.

Важнейшим дополнением может стать наделение товарищества собственников жилья или кооператива полномочиями для взыскания долгов с неплательщиков вплоть до обращения в суд. Для сохранения единого архитектурного облика ТСЖ или кооператив должны также обладать компетенцией вынесения решений по поводу выдачи разрешений на фасадные и ландшафтные работы отдельным собственникам, выбор единого подрядчика для проведения таких работ, как это практикуется в Чехии.

Фото: www.akbota.info

Предложенный законопроектом состав территории жилого комплекса, в который помимо самих жилых объектов и земельных участков входят также земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства; требует обязательного наличия четких границ такого жилого комплекса или установления наблюдения за его территорией, убеждены эксперты.

Именно такой вариант практикуется в Чехии: это либо ограждения по периметру всего жилого комплекса, либо установление видеонаблюдения на территории жилого комплекса и ее дополнительная охрана. Все части жилого комплекса во втором варианте являются максимально недоступными для посторонних, включая даже контейнеры для сбора отходов. Только при таком варианте собственники жилья могут быть уверены в том, что дополнительные затраты на обслуживание принадлежащего им общего имущества используются целесообразно, а территория недоступна для злоупотребления посторонними, поясняют авторы заключения.

Европейский институт экономики рекомендует сохранить в законопроекте целостность здания блокированной застройки, что соответствует его физической и правовой природе. Имеется в виду сохранение единого земельного участка под жилым домом блокированной застройки, уточняют эксперты, что, по их мнению, существенно упрощает проектное финансирование застройщика и, по опыту управления жилыми домами рядовой застройки в Чехии, способствует консолидации жителей жилого комплекса и своевременному и профессиональному управлению его имуществом.

Полностью экспертное заключение специалистов Европейского института экономики (Прага, Чехия) по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)» можно прочесть здесь.

Фото: www.static.wixstatic.com

ОТ РЕДАКЦИИ. Как уже отмечалось, общественное обсуждение данного законопроекта на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов (ОРВ) завершается 19 апреля. Между тем, как сообщили порталу ЕРЗ читатели, в самой процедуре обсуждения заложен существенный недостаток.  

«Из всех вопросов, которые обычно выносятся на процедуру ОРВ, доступен только один: является ли предлагаемое регулирование оптимальным способом решения проблемы, — поясняет читатель портала ЕРЗ из Хабаровска. — В техподдержке портала ОРВ сказали, что список вопросов был отредактирован размещающим проект закона органом (Минстрой РФ — Ред.). То есть фактически никакого обсуждения нормативно-правового акта не ведется», — резюмирует он.

Другие публикации по теме:

Таунхаус считать зданием или помещением? Авторы законопроекта провели опрос застройщиков

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды